수원지방법원 2025타경55525. 이 물건은 등기상 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 건물은 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 박승훈·배윤정이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 332,200,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 232,540,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 70% 구간이지만, 이 사건은 가격 할인율보다 점유관계가 훨씬 중요한 사건입니다.

현황조사 등에 나타난 점유자는 총 20명입니다. 이 가운데 18명은 2025.04.11 이전 전입, 2명은 그 이후 전입입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 기준일 이전 전입자 18명도 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정하면 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금 규모가 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰 후 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금도 계산할 수 없어, 실질취득가 역시 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다

2022.09.02 소유권보존과 함께 경기남부수산업협동조합 명의 근저당권 1,728,000,000원 및 2,268,000,000원이 설정됐고, 이 두 근저당권은 현재 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.04.11 경기수산업협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 2026.02.26에는 박승훈 지분과 배윤정 지분에 각각 국의 압류가 들어왔습니다. 두 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 점유자 20명 — 18명은 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로, 중복 합산해야 할 보증기관 신고는 없습니다. 확인된 사람은 모두 실제 점유자·임차관계 확인 대상이며 총 20명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 또한 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,540,000원 가정)

현재 산정표는 집행비용 4,055,560원과 소유자 교부 228,484,440원으로 구성돼 있습니다. 신청채권액은 3,232,329,690원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 또한 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 임차인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가도 위험은 자동으로 줄지 않는다

* 보증금 미상 점유자의 실제 인수 가능성을 반영한 확정값이 아닙니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아지더라도 임차보증금이 뒤늦게 확인되면 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 매탄초등학교 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 20명 전원의 실제 임대차관계 확인. 단순 전입만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 각 점유자의 실제 임대차계약 존재, 보증금, 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 기준일 이전 전입자 18명 집중 확인. 오준탁·정수정·박수완·서혜미 등 18명은 2025.04.11 이전 전입으로 나타나므로 보증금 미확인 상태에서 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
• 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판정할 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 우선변제 범위가 결정되지는 않습니다.
• 배당요구자 별도 대조. 임현재·계광림·엄소윤·오준탁·최성철·정수정·안창열·양민철은 배당요구일이 확인됩니다.
• 실질취득가 재산정. 보증금과 배당 예상액을 확인한 뒤 ‘낙찰가 + 미배당 인수액’ 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 신청채권 배당구조 확인. 청구액 3,232,329,690원인데 현재 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 배당순위와 공동담보 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이므로 공부상 용도·현황·사용승인 관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등은 낙찰대금 외 부담과 배당에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 18명의 보증금

이 사건의 최저매각가는 232,540,000원으로 감정가 332,200,000원의 70%입니다. 하지만 현재 단계에서 이 숫자를 곧바로 ‘실질취득가’라고 볼 수 없습니다. 확인된 점유자 20명 중 기준일 이전 전입자가 18명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째, 실제 임대차관계와 보증금 확인. 둘째, 배당 가능액과 미배당 인수액 계산. 셋째, 그 결과를 낙찰가에 더해 실질취득가 산정. 이 과정 없이 “1회 유찰돼 70%니까 싸다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다. 등기상 권리보다 다수 점유자의 임대차관계가 핵심인 사건이며, 보증금 확인 전까지는 인수 위험과 최종 취득원가가 모두 열려 있는 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.