부동산임의경매

2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 53.06㎡

최저매각가 신건 · 1차

332,200,000원 3억 3,220만 감정가 332,200,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

3,322만원

최저가의 10% · 33,220,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 3.32억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 정리는 가능하지만 미상 보증금의 대항력 임차인이 다수 존재해 확인이 필요한 근린시설.

가격 최저가 332,200,000원 신건으로 진행. 비교 가능한 실거래 자료 없음
자금 입찰보증금 약 33,220,000원 · 매수인 인수액은 확인 필요 임차보증금에 따라 변동 가능
리스크 대항력 가능 임차인 다수·보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 대항력 있는 것으로 조사된 임차인이 다수이고 보증금이 모두 미상이라, 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다. 확인되지 않은 보증금이 존재하면 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

감정가 / 최저가

332,200,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 판단

확인 필요

임차보증금 미상

매수인 인수

변동 가능

대항력 가능 임차인

핵심지표

임차 19명 조사

보증금 미상

수원지방법원 2025타경55525. 수원 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 1동 2층201호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박승훈·배윤정 공유이며, 2022년 경기남부수산업협동조합 근저당 설정 이후 임의경매가 진행되었습니다.

말소기준 판단상 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 전입신고가 말소기준 이전인 임차인이 다수 확인되어, 보증금 확인 전에는 안전한 무인수 물건으로 판단할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55525 (임의경매)
소재지	경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층201호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 감정 이용상태상 오피스텔 이용 중
소유자	박승훈, 배윤정
감정가 / 최저가	332,200,000원 / 332,200,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준 관련 근저당은 2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당입니다. 이후 2026년 국 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 별도 검토 대상입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 대항력 가능 임차인

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계위험
임현재	2022.09.29	있음	미상	확인필요
김현규	2023.07.31	있음	미상	확인필요
계광림	2023.03.31	있음	미상	확인필요
김유나	2025.04.28	없음	미상	낮음
서정문	2025.04.14	없음	미상	낮음

⚠️ 핵심 임차 리스크 대항력 있음으로 조사된 임차인들의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가와 인수금액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 332,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,450,800원
소유자 교부	-	326,749,200원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

✅ 권리 관점 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 흐름만 보면 복잡한 권리 인수 구조는 아닙니다.

⛔ 입찰 전 확인사항 대항력 가능 임차인이 다수 존재하고 보증금이 미상입니다. 최저가 3.32억만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵고, 임차보증금 확인 후 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 수원시 영통구 매탄동 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 소재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 201호이며 오피스텔 이용 상태입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 등 토지이용계획이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 임차인의 실제 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 대항력 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 반영해야 합니다.
점유 확인. 현황조사 및 매각물건명세서 내용을 재확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만 임차 확인이 먼저다”

이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 근린시설·오피스텔 형태의 특성상 전입 임차인이 다수 확인되고, 보증금이 미상이라는 점이 핵심 변수입니다. 권리는 정리 대상이지만, 가격 판단은 임차 리스크 확인 이후에 해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 임차 리스크 확인이 필요한 매탄동 윤정빌 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 미상 대항력 가능 임차인

③ 예상배당표 (매각가 332,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기는 정리되지만 임차 확인이 먼저다”

사건 개요

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