수원지방법원 2025타경55525. 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 1동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박승훈·배윤정이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 386,200,000원의 70%인 270,340,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.

이 사건의 핵심은 “70%까지 내려왔느냐”가 아닙니다. 말소기준으로 제시된 2025.04.11 임의경매개시결정보다 앞서 전입한 점유자가 다수이고, 그중 김현규를 제외한 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일만으로 보아 대항력 가능성은 있으나 보증금·우선변제 순위·최종 승계액은 미상입니다. 따라서 현재 회차의 인수액을 “완전히 0원”이라고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심

등기부에는 2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 1,728,000,000원 및 2,268,000,000원이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2025.12.29에는 같은 번호의 근저당권에 대해 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 권리이전과 근질권 설정 기록이 존재합니다. 말소기준 자체는 제공된 권리분석상 2025.04.11 임의경매개시결정으로 잡혀 있으므로, 입찰 전에는 원본 등기부에서 말소선과 부기등기 관계를 직접 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 20명 중 17명의 보증금이 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 조사된 임차·점유관계는 총 20명입니다. 김현규는 보증금 170,000,000원, 전입 2023.07.31, 확정일자 2023.07.10, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 다수 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 승계 위험을 금액으로 환산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 270,340,000원으로 감정가 386,200,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 보증금 미상 선순위 전입자가 다수이므로 최저가가 내려간 만큼 실질취득비용도 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,340,000원 가정)

현재 회차 시나리오상 김현규 보증금은 전액 배당돼 그의 미배당 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 보증금 미상 점유자들의 금액이 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액은 3,232,329,690원이며 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 제시돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 3회째부터 확인된 인수도 발생

3회 유찰 시에는 최저가가 132,466,599원으로 내려가지만, 김현규 보증금 중 40,187,933원이 미배당돼 매수인 인수로 전환되는 시나리오입니다. 즉 확인된 김현규 보증금만 놓고 봐도 유찰이 진행될수록 낙찰가 감소분 일부가 인수액 증가로 바뀝니다. 여기에 17명의 미상 보증금이 확인되면 실질취득비용은 더 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 매탄초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측과 동측으로 각각 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 1,548,000원/㎡, 토지면적은 384.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 17명의 보증금부터 확인. 말소기준일 전 전입했으나 보증금·확정일자가 미상인 점유자별 임대차계약, 주민등록, 실제 점유, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 김현규 배당액 재확인. 현재 시나리오에서는 170,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위가 달라지면 미배당액과 승계액도 달라질 수 있습니다.
• 말소기준 원본 대조. 2022.09.02 근저당이 이미 말소된 것으로 표시되는 동시에 2025.12.29 권리이전·근질권 기록이 존재하므로 등기부 부기등기·말소 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 감정가 할인율만 보지 않기. 최근 실거래 비교값이 없어 270,340,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
• 추가 유찰의 역설. 3회 유찰 시 김현규 미배당 40,187,933원이 확인 인수액으로 발생하므로 낮아진 최저가만 비교하면 안 됩니다.
• 배당표 한계 확인. 보증금 미상 점유자, 당해세, 임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되는지 매각물건명세서와 배당요구종기 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 17개의 미상 보증금

이 사건은 겉으로 보면 감정가 386,200,000원에서 최저가 270,340,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 그 70%보다 17명의 보증금 미상 선행 전입이 훨씬 중요합니다. 김현규의 170,000,000원은 현재 회차 시나리오상 전액 배당돼 인수가 없지만, 다른 점유자들의 보증금은 확인되지 않았습니다.

더구나 3회 유찰 시에는 확인된 김현규 보증금만으로도 40,187,933원 인수가 발생합니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 구조로 볼 수 없습니다. 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합친 실질취득비용으로 판단해야 하고, 현재는 그 실질취득비용 자체가 확정되지 않은 상태입니다.