수원지방법원 2025타경55525. 등기상 물건은 박승훈·배윤정이 각 2분의 1씩 공유하고 있는 집합건물입니다. 사건상 말소기준은 2025.04.11. 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그 이전인 2025.04.01. 오준탁 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 오준탁은 주민등록일 2022.09.14., 점유개시일 2022.11.14., 확정일자 2022.10.20., 보증금 240,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 221,237,340원을 배당받고 남는 18,762,660원은 매수인 인수로 계산됩니다.
더 중요한 문제는 오준탁 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사 등에 나타난 인원은 모두 20명이고, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 오준탁을 제외하면 말소기준일보다 앞서 전입한 인원 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 17명입니다. 이들은 단순 전입일만으로 대항력이 있다고 확정할 수 없으므로 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 김유나·서정문은 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층303호 |
| 등기상 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 321,700,000원 / 225,190,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2022.09.02. 설정된 경기남부수산업협동조합 명의 근저당권 2건은 채권최고액 각각 1,728,000,000원, 2,268,000,000원으로 등기되어 있으나 현재 자료상 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2025.12.29. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 권리이전과 근질권 설정, 2026.01.22. 추가 근질권 설정이 기재되어 있으므로 실제 매각 때에는 매각물건명세서와 말소촉탁 범위를 원본과 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 인원은 없으며 아래 20명은 각각 별도 임차인·점유자 정보입니다. 오준탁만 보증금·확정일자·임차권등기·배당요구가 함께 확인됩니다. 나머지 선순위 전입자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 최종 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수정 | 2022-09-23 | 미상 | 미상 | 2025-05-27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박수완 | 2022-09-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서혜미 | 2022-09-27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최성철 | 2022-09-28 | 미상 | 미상 | 2025-04-28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임현재 | 2022-09-29 | 미상 | 미상 | 2025-06-23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안창열 | 2022-10-04 | 미상 | 미상 | 2025-05-29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박준기 | 2022-11-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나연 | 2022-11-08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄소윤 | 2022-12-14 | 미상 | 미상 | 2025-06-23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재윤 | 2023-01-09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이충선 | 2023-02-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양민철 | 2023-03-23 | 미상 | 미상 | 2025-04-28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 계광림 | 2023-03-31 | 미상 | 미상 | 2025-06-10 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현규 | 2023-07-31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이기숙 | 2025-03-04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차형태 | 2025-03-06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재원 | 2025-03-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서정문 | 2025-04-14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유나 | 2025-04-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오준탁 | 2022-09-14 | 240,000,000원 | 2022-10-20 | 2025-05-27 | 대항력 확인 | 우선변제 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 225,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,952,660원 |
| 1. 임차인 오준탁 보증금 | 240,000,000원 | 221,237,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 오준탁 보증금 중 221,237,340원이 배당되고 18,762,660원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조이며, 다른 점유자의 보증금이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최저가 225,190,000원만 보지 말고, 현재 확인된 실질취득 243,952,660원과 추가 미상 임차인 위험을 함께 봐야 합니다.
- 이용상태. 사건의 용도 표시는 근린시설이며 감정평가상 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 영통구 매탄동 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 공시지가 1,548,000원/㎡, 토지면적 384.0㎡로 표시됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오준탁 보증금 240,000,000원. 배당요구와 우선변제 후에도 현재 회차 기준 18,762,660원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 17명 보증금 확인. 말소기준 이전 전입자 중 오준탁 외 17명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 임대차계약·점유관계·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 오준탁 미배당액이 85,373,862원, 132,001,703원으로 증가해 확인된 실질취득은 약 240,000,000원 수준에서 유지됩니다.
- 후속 을구 등기. 2025.12.29. 근저당권 이전과 근질권 설정, 2026.01.22. 추가 근질권 설정이 기재되어 있으므로 매각물건명세서·등기부·말소촉탁 범위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 실제 용도·전입·임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “225,190,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 321,700,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 225,190,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 오준탁의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 243,952,660원입니다. 다음 회차로 내려가도 243,006,862원, 242,344,803원으로 확인된 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
여기에 오준탁 외 17명의 선순위 전입자가 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 확정 인수액과 미상 임차보증금을 어디까지 검증할 수 있느냐입니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 측면의 저평가를 뒷받침할 근거가 없고, 감정상 오피스텔 이용 물건인 만큼 환금성 역시 아파트처럼 전제해서는 안 됩니다.
