수원지방법원 2025타경55525. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 6층 건물 중 3층 301호이고, 소유자는 박승훈·배윤정이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가 335,600,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 234,920,000원입니다.
이 사건은 최저가 숫자만 보면 단순해 보이지만 임차관계는 그렇지 않습니다. 등기된 임차권자 황연지는 보증금 120,000,000원, 전입 2022.09.19, 확정일자 2022.09.07로 확인되고 배당요구도 있습니다. 반면 그 밖의 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입 시점만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 6층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 335,600,000원 / 234,920,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 ‘말소기준 자체’를 원본 대조
제시된 말소기준은 2025.04.11 임의경매개시결정입니다. 2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,728,000,000원, 2,268,000,000원으로 기록되어 있으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.12.29 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정, 2026.01.22 추가 근질권 설정 기록이 이어집니다.
② 임차·점유 관계 — 확정된 120,000,000원보다 미상 금액이 문제
임차·점유 관련 기록은 모두 22명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 기록은 없습니다. 황연지는 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않는 경우가 대부분이라, 전입일이 말소기준보다 앞선 기록을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현재 | 2022.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 |
| 오준탁 | 2022.09.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.29 | 없음 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.28 | 없음 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 황연지 | 2022.09.19 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 2024.10.04 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 메리트는 판정 보류
감정가는 335,600,000원, 현재 최저매각가는 234,920,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 164,444,000원, 3회 유찰 시 115,110,800원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 234,920,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 보증금 미상 점유자가 많아 낙찰가만으로 실질취득가를 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,088,880원 |
| 1. 임차인 황연지 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 110,831,120원 |
| 신청채권자 경기수산업협동조합 | 3,232,329,690원 | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 황연지 보증금 120,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 영통구 매탄동 매탄초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 384.0㎡, 공시지가는 1,548,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)·과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.02 근저당권의 말소 표시와 이후 근저당권 이전·근질권 부기등기 관계를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유자별 보증금 확인. 황연지 외 대항력 가능·미상 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인되는 사람과 확인되지 않는 사람을 구분하고 실제 배당종기 내 신고 여부와 배당순위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 현황과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 234,920,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값과 총 인수 가능액이 확인되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 유찰 시 인수 변화. 현재·2회 유찰 시 인수 0원으로 표시되지만 3회 유찰 시나리오에서는 7,300,751원이 매수인 인수로 나타납니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것은 보증금 총액
이 사건의 핵심은 1회 유찰 자체가 아닙니다. 현재 최저가는 234,920,000원으로 감정가 335,600,000원의 70%까지 내려왔지만, 황연지 외 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 황연지의 120,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 가정이지만, 다른 점유자의 권리와 보증금이 추가 확인되면 결과는 달라질 수 있습니다.
또한 사건 용도는 근린시설, 실제 감정 이용상태는 오피스텔로 나타나며, 2022.09.02 근저당권의 말소 표시 뒤에 권리이전·근질권 등기가 이어지는 구조도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 임차보증금 총액과 말소기준·배당구조를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
