수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 1동 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박승훈·배윤정 각 2분의 1 공유이고, 감정가는 325,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 227,500,000원입니다.
표면적인 할인율보다 중요한 것은 점유·임차 구조입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 20명이며, 보증금 220,000,000원이 확인되는 정수정을 제외한 다수의 전입자에게는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 2025.04.11 경매개시결정 이전 전입자가 17명 존재하므로, 이들은 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계가 핵심
등기부에는 2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건이 각각 채권최고액 1,728,000,000원과 2,268,000,000원으로 기재됐고, 현재 자료에서는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 반면 정수정의 주택임차권은 2024.09.30 등기됐고, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 전입일 2022.09.23, 확정일자 2022.09.13, 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 20명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오준탁 | 2022-09-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-05-27 |
| 정수정 | 2022-09-23 | 220,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 2025-05-27 |
| 박수완 | 2022-09-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 서혜미 | 2022-09-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 최성철 | 2022-09-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-04-28 |
| 임현재 | 2022-09-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-06-23 |
| 안창열 | 2022-10-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-05-29 |
| 박준기 | 2022-11-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 박나연 | 2022-11-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 엄소윤 | 2022-12-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-06-23 |
| 이재윤 | 2023-01-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 이충선 | 2023-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 양민철 | 2023-03-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-04-28 |
| 계광림 | 2023-03-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-06-10 |
| 김현규 | 2023-07-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 이기숙 | 2025-03-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 차형태 | 2025-03-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 김재원 | 2025-03-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 서정문 | 2025-04-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 김유나 | 2025-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
정수정은 범위가 건물 전부이고 주거 임차권등기가 돼 있습니다. 나머지 전입자 중 경매개시결정일 2025.04.11 이전 전입한 17명은 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않기 때문에 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 2025.04.14 전입한 서정문과 2025.04.28 전입한 김유나는 경매개시결정 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,000원 |
| 1. 임차인 정수정 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,515,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,985,000원과 정수정 보증금 220,000,000원이 배당되고 3,515,000원이 남는 계산입니다. 이 계산상 정수정의 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다른 선순위 전입자들의 금액은 이 배당표에서 확정할 수 없으므로, 실제 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 17명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 정수정 배당액 회차별 재계산. 현재 회차에서는 전액배당이지만 유찰 시 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 공부상 용도와 실제 이용관계를 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인이 20명으로 파악돼 점유범위와 실제 사용관계를 개별 확인해야 합니다.
- 등기 권리변동 확인. 2025.12.29 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2026.01.22 추가 근질권 설정 기재가 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.02.26 박승훈 지분과 배윤정 지분에 각각 국의 압류가 등기돼 있으며 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 임차보증금’이 먼저다
이 사건은 감정가 325,000,000원에서 한 번 유찰돼 227,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 가격만 보고 30% 할인 물건으로 해석하기 어렵습니다. 정수정의 보증금 220,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 다음 회차부터는 미배당분이 커져 매수인에게 넘어오는 구조가 이미 시뮬레이션에 나타납니다.
더 큰 변수는 정수정 밖에 있습니다. 경매개시결정 이전 전입자 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 17명입니다. 이들의 보증금이 얼마인지, 실제 점유와 임대차가 어떻게 구성돼 있는지에 따라 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 227,500,000원이라는 최저가가 아니라, 선순위 전입자의 미확인 보증금 총액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
