부동산임의경매

2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 51.91㎡

최저매각가 신건 · 1차

325,000,000원 3억 2,500만 감정가 325,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

3,250만원

최저가의 10% · 32,500,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 3.25억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리관계 핵심은 대항력 가능 임차인 다수와 정수정 임차권등기입니다. 신건에서는 인수 0원 구조지만 보증금 미상 위험 확인이 필요합니다.

권리 말소기준 이전 전입 임차인 다수 확인, 보증금 미상 임차인은 대항력 가능·미상
배당 정수정 보증금 220,000,000원은 우선변제 대상이며 신건 배당 구조상 인수액 0원
입찰 근린시설 물건으로 임대관계 확인과 명세서 검토가 핵심

한 줄 평 권리분석의 핵심은 가격보다 임차인 리스크입니다. 정수정 임차권등기(보증금 220,000,000원)는 우선변제 구조이고, 여러 점유자의 보증금은 미상입니다. 현재 회차에서는 배당으로 처리되어 매수인 인수액 0원이지만 추가 확인 없는 입찰은 위험합니다.

감정가 / 최저가

325,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

325,000,000원

현재 회차 기준

인수 위험

0원

현재 배당 시나리오

핵심지표

임차인 20명

대항력 가능·미상 포함

수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 403호 근린시설입니다. 소유자는 박승훈·배윤정 공유자이며, 말소기준 관련 권리는 2022.09.02 설정된 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 임차인 분석이 중요합니다. 말소기준 이전 전입으로 확인된 점유자가 다수이며, 보증금이 확인되지 않은 경우는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 정수정은 임차권등기와 보증금 220,000,000원이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55525
소재지	경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 제1동 4층403호
용도	근린시설
소유자	박승훈, 배윤정
감정가 / 최저가	325,000,000원 / 325,000,000원
신청채권자	경기수산업협동조합
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유자 주의

임차인	전입일	보증금	판정
정수정	2022.09.23	220,000,000원	대항력 有 · 우선변제 · 승계 없음
임현재 외 18명	2022.09.14~2025.04.14	미상	대항력 가능·미상

⚠️ 임차인 리스크 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부와 인수 범위를 최종 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 안전하다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	5,350,000원
임차인 정수정 보증금(우선변제)	220,000,000원
소유자 교부	99,650,000원

매각대금 배분

회차별 미배당

✅ 현재 회차 판단 신건 325,000,000원 낙찰 기준으로 정수정 임차보증금은 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 포인트 2회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액 15,712,000원이 표시됩니다. 회차별 배당 구조와 임차인 권리를 계속 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 매탄초등학교 북동측 인근, 다세대·단독·다가구·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스 정류장 소재로 대중교통 사정은 보통입니다.
이용상태. 감정요항상 오피스텔 이용 중으로 평가된 부분이 있으므로 실제 사용 현황 확인이 필요합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 점유자의 임대차관계와 배당요구 여부를 확인하세요.
정수정 권리. 임차권등기 및 우선변제 구조를 원본 서류로 확인하세요.
명도. 다수 점유 가능성이 있어 현황 확인이 중요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재 인수 0원이어도 임차인 확인이 먼저”

이 사건은 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 핵심 변수는 대항력 가능 임차인입니다. 현재 회차에서는 배당으로 인수액이 없지만 보증금 미상 점유자가 존재하므로 단순 안전형 물건으로 보기는 어렵습니다. 입찰 전 임차관계 확인이 승부처입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원 구조지만, 대항력 가능 임차인이 변수 — 윤정빌 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유자 주의

③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “현재 인수 0원이어도 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

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