부동산임의경매

2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 56.39㎡

최저매각가 신건 · 1차

353,000,000원 3억 5,300만 감정가 353,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

3,530만원

최저가의 10% · 35,300,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 3.53억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기·대항력 임차인이 존재해 인수 리스크 확인이 필요한 근린시설입니다.

가격 최저가 353,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격
자금 입찰보증금 약 35,300,000원 · 박수완 임차인 보증금 240,000,000원 우선변제 구조
리스크 대항력 임차인 보증금 미상 점유자 다수로 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 근린시설 자체 가격보다 중요한 것은 임차인 인수 가능성입니다. 임차권등기 임차인 박수완의 보증금 240,000,000원과 대항력 점유자들이 존재해 권리분석 난도가 높습니다. 보증금 미상 점유자는 추가 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

353,000,000원

신건(0회 유찰)

임차권 보증금

240,000,000원

박수완

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 존재

핵심지표

C등급

권리 리스크 중심

수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 윤정빌 3층 304호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박승훈·배윤정 공유자이며, 경기수산업협동조합 관련 근저당을 기반으로 임의경매가 진행되었습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되지만, 말소기준권리 이전 임차권과 대항력 점유자가 존재해 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55525
소재지	경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 제1동 3층304호
물건종류	근린시설
소유자	박승훈, 배윤정
감정가 / 최저가	353,000,000원 / 353,000,000원
신청채권자 / 청구	경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차인 인수 가능성 박수완 임차인은 2022.09.20 확정일자, 2022.09.26 전입, 2025.03.20 임차권등기가 확인됩니다. 임차보증금은 240,000,000원이며 우선변제권 행사 가능 구조입니다.

② 임차 관계 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제
박수완	2022.09.26	240,000,000원	有	有
임현재 외 점유자	2022.09.29	미상	可能·확인 필요	미상

현황조사상 다수 점유자의 전입일이 확인되며, 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	5,742,000원
임차인 박수완 보증금	240,000,000원
소유자 교부	107,258,000원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⛔ 입찰 판단 신건 최저가는 353,000,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 및 미상 보증금 점유자가 존재하므로 가격보다 권리 확인이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
이용상태. 감정평가상 관련 건물은 오피스텔 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
환금성. 근린시설은 개별 임대수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 박수완 보증금 240,000,000원 및 임차권등기 내용을 반드시 확인해야 합니다.
점유 확인. 보증금 미상 점유자는 현장 확인과 매각물건명세서 검토가 필요합니다.
권리 분석. 근저당·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하나 임차관계는 별도 검토 대상입니다.

맺으며 — “근저당보다 임차인이 중요하다”

이 물건은 단순한 신건 근린시설이 아닙니다. 등기상 권리는 정리될 수 있지만, 대항력 임차인과 임차권등기가 존재해 낙찰자의 실제 부담을 확인해야 합니다. 가격보다 먼저 임차관계와 인수 범위를 확인해야 하는 사건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

임차인 인수 리스크를 먼저 봐야 한다 — 수원 매탄동 윤정빌 304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차 관계 분석

③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “근저당보다 임차인이 중요하다”

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