수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 1동 304호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 건물로 기재되어 있습니다. 주거 목적 임차권등기도 존재하므로 공부상 용도와 실제 이용상태, 임대차관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
가격만 보면 감정가 대비 최저가가 70%로 낮아졌습니다. 하지만 등기된 임차권의 보증금이 최저가에 근접하고, 다른 점유자들의 보증금과 권리관계도 확정되지 않았습니다. 특히 등기된 근저당권의 말소·이전 내역과 경매개시결정일을 말소기준으로 표시한 분석 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 가격보다 선순위 권리와 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 제1동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 주거 임차권등기 존재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 3층 304호 |
| 소유자 | 박승훈(지분 2분의 1) · 배윤정(지분 2분의 1) |
| 소유권보존 | 2022.09.02 |
| 감정가 | 353,000,000원 |
| 최저매각가 | 247,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.20 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
을구 1번 근저당권의 채권최고액은 1,728,000,000원, 을구 2번은 2,268,000,000원입니다. 모두 공동담보 관련 기재가 있으며, 두 근저당권에는 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 권리이전 및 관련 근질권 설정 내역이 존재합니다. 채권최고액은 실제 배당채권액이 아니며, 공동담보 채권을 이 물건의 독립 채무로 단순 합산해서도 안 됩니다.
박수완의 임차권등기는 2025.03.20 접수되었고, 임차보증금은 240,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자도 경매개시결정 이전입니다. 다만 최초 근저당권 설정일과 임대차의 선후관계, 근저당권 말소의 효력 및 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상의 다수 점유가 핵심 위험
확인된 임차·점유 관련자는 20명입니다. 보증기관 대위신고나 승계신고로 표시된 사람은 없어, 중복신고를 이유로 제외할 대상은 확인되지 않습니다. 다만 명단에 등재된 인원이 모두 서로 독립적인 임대차계약을 체결했다고 확정할 수는 없습니다. 각자의 실제 점유 호실, 계약관계 및 보증금 확인이 필요합니다.
임차권등기자 박수완은 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 그 밖의 관련자들은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없으므로, 전입일이 경매개시결정 이전이라는 사실만으로 대항력이나 우선변제권을 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수완 | 2022.09.26 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 확정 2022.09.20 |
미배당 시 인수 위험 | 2025.06.13 |
| 오준탁 | 2022.09.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.05.27 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.05.27 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.04.28 |
| 임현재 | 2022.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.06.23 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.05.29 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.06.23 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.04.28 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.06.10 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미상 | 후순위·확인 | 미상 | 원칙적 소멸 검토 | 확인 필요 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미상 | 후순위·확인 | 미상 | 원칙적 소멸 검토 | 확인 필요 |
대항력 표시는 전입일 및 확인된 임차권을 기준으로 한 잠정 분석입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 임대차계약, 점유·인도, 계약기간, 확정일자와 권리 발생 시점에 대한 확정 판정이 아닙니다. 박수완 이외의 미상 보증금은 합산하지 않았습니다.
특히 오준탁의 전입일은 2022.09.14로 최초 근저당권 설정일보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 실제 점유·계약관계가 확인되지 않으므로 선순위 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 다른 전입자도 같은 원칙으로 개별 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 가격 메리트는 다르다
감정가는 353,000,000원, 현재 최저매각가는 247,100,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 점은 낙찰가만으로 취득원가를 계산할 수 없다는 것입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면, 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나면 실질취득원가는 크게 낮아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
아래 표는 박수완 보증금을 우선 배당하도록 작성된 현재 회차의 추정 배당 시나리오입니다. 확정 배당표가 아니며 실제 배당순위와 매수인 인수액을 보증하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 4,259,400원 |
| 박수완 임차보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 소유자 잔여(가정) | — | 2,840,600원 |
| 매각대금 합계 | — | 247,100,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 표의 잔여금은 다른 배당권리, 조세채권, 최우선변제 및 미상 임차인의 권리를 확정 반영한 금액이 아닙니다. 근저당권·근질권 관련 실제 배당관계도 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 247,100,000원 | 0원 | 전액 배당 가정 · 실제 인수 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 172,970,000원 | 70,251,580원 | 미배당 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 121,078,999원 | 121,416,107원 | 낙찰가 하락분 상당 부분 상쇄 |
2회 유찰 시 최저매각가가 172,970,000원으로 내려가더라도 추정 인수액은 70,251,580원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에는 최저매각가 121,078,999원에 추정 인수액 121,416,107원이 더해지는 구조입니다. 이는 선순위 임차보증금 인수형 물건에서 낙찰가 하락이 실질취득원가 하락으로 그대로 이어지지 않는다는 점을 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 매탄동 소재 매탄초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 급·배수, 위생, 난방, 소화전 및 승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 경매상 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 주거 임차권등기도 존재합니다. 공부상 용도와 실제 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 남측과 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다. 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시되어 있어 적용 범위와 거래 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 개별 호실의 거래가격과 거래 추세를 확인하지 못했습니다. 근린시설이라는 표시와 오피스텔 이용상태의 관계, 다수 점유자 및 인수 가능 보증금은 매수자금과 향후 처분 가능성을 판단할 때 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2022.09.02 설정된 근저당권의 실제 말소 여부와 이후 근저당권 이전·근질권 설정 내역을 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 박수완 임차권 확인. 보증금 240,000,000원의 실제 잔액, 선순위 권리와의 관계, 배당순위, 임차권등기 말소 및 배당 부족 시 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 조사. 임차·점유 관련자 20명의 실제 점유 호실, 임대차계약 및 서로의 관계를 확인해야 합니다. 동일 세대 또는 중복 기재 여부도 확인 대상입니다.
- 미상 보증금 확인. 박수완 이외 점유자의 보증금과 확정일자, 적법한 배당요구 및 인수 가능성을 확인하기 전에는 총취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 근저당권·근질권·임차권 및 조세채권의 실제 순위를 반영하여 예상배당과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가에 미배당 인수보증금과 추가 부담액을 반영한 뒤 확인된 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
- 용도 및 이용상태. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태, 주거 임대차의 법적 관계 및 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 공용부분 미납 관리비 및 기타 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 인수액이 먼저다
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 70%로 내려왔지만, 가격 할인만으로 매력을 판단하기 어려운 구조입니다. 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권등기가 있고 다수의 다른 점유자에 대한 보증금·권리관계가 확인되지 않았습니다.
현재 회차의 예상배당상 인수액 0원은 박수완 보증금을 전액 배당하는 조건부 계산일 뿐입니다. 근저당권의 실제 존속·말소 여부와 배당순위도 재확인이 필요합니다. 다른 점유자들의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우에는 계산된 금액보다 실제 취득원가가 높아질 수 있습니다.
향후 유찰 시에는 최저가가 하락하더라도 선순위 보증금의 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 실질취득원가가 낮아진다고 단정할 수 없으며, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다. 이 사건은 말소기준권리, 배당순위, 실제 임차인과 보증금, 점유관계를 확인하여 매수인 인수액을 확정하는 것이 가격 판단에 선행되어야 합니다.
