배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.302회 · 최저 249,620,000원
C매력지수42
부동산임의경매
2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 56.39㎡
최저매각가
신건 · 1차
356,600,000원
3억 5,660만
감정가 356,600,000원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
08-25
수원지방법원 10:00
입찰 보증금
3,566만원
최저가의 10% · 35,660,000원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
3.57억원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것대항력 임차권등기와 미상 보증금이 핵심 리스크인 근린시설입니다.
임차권등기 임차보증금 2.6억원과 다수 대항력 가능 임차인이 존재하며 보증금 미상 위험이 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근린시설 자체 가격보다 중요한 것은 임차권등기·대항력 임차인 리스크입니다. 안창열 임차인의 임차보증금은 260,000,000원으로 확인되고 우선변제권이 있으며, 다수 점유자의 보증금은 미상입니다. 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
356,600,000원
신건(0회 유찰)
임차권 보증금
260,000,000원
안창열 임차권등기
매수인 인수
확인 필요
대항력 가능 임차인 존재
핵심지표
C등급
임차 리스크 중심
수원지방법원 2025타경55525. 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 4층 404호 근린시설입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 단순한 담보권보다 말소기준권리 이전에 존재하는 임차권등기입니다. 2025.03.14 설정된 주택임차권은 보증금 260,000,000원으로 확인되며, 전입·확정일자 요건도 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55525 (임의경매)
소재지
경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층404호
용도 / 감정
근린시설 · 감정가 356,600,000원
소유자
박승훈, 배윤정
신청채권자
경기수산업협동조합 · 청구액 3,232,329,690원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
2022.09.02 소유권보존과 동시에 경기남부수산업협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 이후 근저당권 이전 및 질권 설정 등 권리 변동이 있었고, 2025.04.11 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 다만 2025.03.14 설정된 안창열 임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 부담 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유자가 다수
임차인
전입
대항력
보증금
판정
안창열
2022.10.04
有
260,000,000원
우선변제 가능
임현재
2022.09.29
有
미상
인수 가능성 확인 필요
김현규 외
2022.09.26 이후
다수 有
미상
매각물건명세서 확인 필요
⚠️ 임차 리스크 안창열 임차인은 임차권등기 및 우선변제권이 확인됩니다. 또한 현황조사상 대항력 가능 임차인이 다수 존재하며 보증금은 확인되지 않아 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 356,600,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
5,792,400원
임차인 안창열 보증금
260,000,000원
소유자 교부
90,807,600원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
④ 입지·환금성 메모
입지. 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대·단독·다가구 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
용도. 감정평가상 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 건물로 이용되고 있습니다.
환금성. 소규모 집합건물 근린시설로 개별 임대관계와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 안창열 임차권등기 권리와 보증금 260,000,000원을 반드시 확인해야 합니다.
보증금 미상 임차인. 대항력 가능 점유자의 실제 임대차 내용을 확인해야 합니다.
명도 계획. 낙찰 후 점유자별 인도 절차를 고려해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 신건 가격 자체보다 임차권등기와 대항력 임차인 존재 여부가 승부처입니다. 안창열 임차인의 보증금 260,000,000원은 확인되지만, 추가 점유자의 보증금은 미상입니다. 근린시설 경매에서는 단순 최저가보다 실제 인수 위험을 계산한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
