수원지방법원 2025타경55525. 등기상 소유자는 박승훈·배윤정 각 2분의 1 공유이고, 감정평가상 이 건물은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정가 356,600,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 249,620,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다.

안창열은 임차보증금 260,000,000원, 확정일자 2022.09.19, 점유개시 2022.10.03, 주민등록 2022.10.04가 등기된 임차권자입니다. 배당요구도 2025.05.29 이루어졌고, 현재 최저가 249,620,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 4,294,680원을 먼저 제외한 뒤 안창열에게 245,325,320원이 배당되어 14,674,680원이 남습니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 다수 점유자가 핵심

본건의 말소기준은 2025.04.11 임의경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 이에 앞서 2025.03.14 안창열의 주택임차권등기가 있고, 그 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 이후 2026.02.26의 국 압류 두 건은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 20명 모두 실제 임차인·점유자로 분류됩니다. 다만 안창열을 제외한 다수 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준 이전에 전입한 사람도 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,620,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 안창열 보증금 배당에 사용됩니다. 안창열의 미배당액 14,674,680원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 임차인의 미상 보증금도 위 배당표에는 확정 반영되어 있지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 알려진 총부담은 거의 고정

이 표가 본건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 유찰이 거듭돼 법원 최저가가 크게 낮아져도, 선순위 임차보증금의 미배당액이 거의 그만큼 증가합니다. 따라서 최저가 249,620,000원, 174,734,000원, 122,313,799원 자체를 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 비교 기준은 낙찰가가 아니라 최소 실질취득액이어야 하며, 다른 임차인의 미상 보증금이 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 안창열 인수액 재계산. 실제 낙찰가에 따라 미배당 보증금이 달라지므로 입찰가별 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 17명 임차관계 확인. 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 미상인 17명은 대항력 가능·미상입니다. 각 계약서·점유 범위·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 배당요구를 한 사람과 하지 않은 사람이 섞여 있으므로 각자의 우선변제권 행사 여부와 잔존 보증금 위험을 개별 검토해야 합니다.
• 등기 권리변동 원문 대조. 2022.09.02 근저당의 말소 표시와 2025.12.29 이후 이전·근질권 설정 기재의 관계를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 실제 건축물대장상 용도와 사용 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 확정 전 추가 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·점유 인도. 다수 점유자가 확인되는 만큼 체납 관리비, 실제 점유자, 인도·명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”

이 물건은 감정가 356,600,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 249,620,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 안창열의 보증금 260,000,000원이 현재 매각대금보다 크고, 배당 후 부족분 14,674,680원을 매수인이 인수하게 되므로 현재 알려진 실질취득 부담은 최소 264,294,680원입니다. 2회·3회 유찰에서도 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 알려진 총부담은 각각 263,246,276원, 262,512,393원 수준에 머뭅니다.

여기에 더 중요한 변수가 있습니다. 안창열 외에도 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 17명이 있어 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차관계 확정이 먼저인 물건입니다. 미상 임차인의 보증금과 권리관계가 해소되기 전에는 총 취득비용의 상한을 정하기 어렵습니다.