배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.302회 · 최저 270,410,000원
C매력지수42
부동산임의경매
2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 59.87㎡
최저매각가
신건 · 1차
386,300,000원
3억 8,630만
감정가 386,300,000원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
08-25
수원지방법원 10:00
입찰 보증금
3,863만원
최저가의 10% · 38,630,000원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
3.86억원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 말소기준 이후 권리는 정리되지만 대항력 가능 임차인 다수와 보증금 미상 리스크가 남는 물건입니다.
가격최저가 386,300,000원(신건)이나 인수 가능 보증금 확인 전 가격 메리트 판단 불가
최저가 3.86억이지만 19명의 점유자 중 다수 대항력 가능 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아 실질취득 불확실성이 큼. 권리조사는 추가 확인이 필요한 유형.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 핵심은 대항력 가능 임차인 다수입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어려운 임차인 조사 우선형 물건입니다.
감정가 / 최저가
386,300,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 판단
확인 필요
보증금 미상 임차인
인수 가능 위험
다수
대항력 가능 점유자
핵심지표
19명
조사된 점유자
수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 5층503호 근린시설입니다. 소유자는 박승훈·배윤정 공유자이며, 2022년 소유권보존 이후 경기수산업협동조합 관련 근저당 구조가 형성됐고 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준은 2025년 4월 11일 경매개시결정으로 판단되며, 이후 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 현황상 점유자입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55525 (임의경매)
소재지
경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 제1동 5층503호
용도 / 이용상태
근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중
소유자
박승훈, 배윤정 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가
386,300,000원 / 386,300,000원 (신건)
신청채권자
경기수산업협동조합
청구액
3,232,329,690원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
말소기준 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 점유자가 다수 확인되어 대항력 가능 임차인 리스크가 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 매수인이 부담할 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 가능성 확인 필요
⛔ 핵심 위험 대항력 가능 점유자는 보증금이 확정되지 않으면 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 인수 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
점유자
전입일
대항력
보증금
비고
임현재
2022.09.29
가능
미상
배당요구 신청
김현규
2023.07.31
가능
미상
현황조사
계광림
2023.03.31
가능
미상
배당요구 신청
김유나
2025.04.28
없음
미상
말소기준 이후
서정문
2025.04.14
없음
미상
주거 표시
전체 확인된 점유자는 19명이며, 이 중 다수는 전입일 기준 대항력 가능 상태입니다. 일부 배당요구자는 2025년 4월~6월 사이 문건 접수가 확인됩니다. 다만 모든 보증금이 미상인 상태이므로 낙찰 전 매각물건명세서와 임대차관계 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,300,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
6,208,200원
소유자 교부 예정
380,091,800원
배당표상 채권자 배당은 반영되지 않은 구조이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 임차인 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
매각대금 배분 (신건 3.86억)
회차별 매각가격
유찰 시 가격은 낮아지지만 대항력 임차인 인수 여부가 먼저 확인되어야 합니다.
⚠️ 입찰 전 확인사항 보증금 미상 임차인이 존재하는 사건입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 말고, 각 임차인의 대항력·배당요구·보증금 규모를 확인한 뒤 실질취득가를 산정해야 합니다.
용도. 감정평가상 오피스텔 이용 상태이며, 토지는 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다.
환금성. 소형 집합건물 구조로 개별 점유관계 정리가 환금성의 핵심 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 매각물건명세서 확인이 우선입니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크면 인수액으로 인해 총 취득비용이 보증금 수준으로 결정될 수 있습니다.
현장 확인. 실제 점유 형태와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
등기 확인. 근저당 이전·질권 설정 등 권리 변동 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 최저가보다 임차인 확인이 먼저다”
이 물건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조이지만, 경매 투자에서 가장 큰 변수인 점유 문제가 남아 있습니다. 대항력 가능 임차인이 다수이고 보증금이 확인되지 않은 만큼, 현재 단계에서 단순히 3.86억 신건 가격만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리 가능하지만, 비용은 임차인 조사 이후 결정됩니다.
