수원지방법원 2025타경55525. 매탄동 윤정빌주건축물 1동 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박승훈·배윤정 각 2분의 1 지분입니다. 제공된 권리판정의 말소기준은 2025.04.11 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그 이전인 2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,728,000,000원·2,268,000,000원으로 기재돼 있으나 현재 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
권리 난도를 높이는 것은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 조사된 임차인은 총 20명이고 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 그중 18명의 전입일이 2025.04.11보다 빠릅니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 이 상태에서는 미배당 보증금이 얼마인지, 매수인이 얼마를 추가로 승계할지 알 수 없어 실질취득액도 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층503호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 386,300,000원 / 270,410,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
제공된 판정상 말소기준은 2025.04.11 임의경매개시결정입니다. 2026.02.26 박승훈 지분과 배윤정 지분에 각각 국(동수원세무서장)의 압류가 들어왔고, 이는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸로 표시돼 있습니다. 한편 2025.12.29에는 기존 근저당권의 케이앤엘엔피엘대부주식회사 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이, 2026.01.22에는 추가 근질권 설정이 기재돼 있어 관련 부기등기의 원문 대조가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 승계액은 미확정
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제거할 대상 없이 실제 임차인 20명입니다. 배당요구가 접수된 사람은 8명입니다. 다만 배당요구 여부와 별개로, 말소기준 전 전입자 18명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오준탁 | 2022.09.14 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 임현재 | 2022.09.29 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 2025.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 2025.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준 전 전입자라도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우 대항력을 확정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다. 서정문·김유나는 제공된 판정상 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 표시돼 있습니다.
③ 가격 — 70%는 할인율이지 시세판정이 아니다
감정가 386,300,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 270,410,000원입니다. 감정가 대비 70%, 금액으로는 115,890,000원 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 이 70%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 표시액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 270,410,000원 | 265,824,260원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 189,287,000원 | 185,836,982원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 132,500,899원 | 129,845,886원 |
④ 예상배당표 (매각가 270,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,585,740원 |
| 신청채권자 · 경기수산업협동조합 | 3,232,329,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,824,260원 |
현재 계산표에는 집행비용 4,585,740원, 소유자 잔여 265,824,260원, 신청채권자 배당 0원으로 표시됩니다. 동시에 신청채권자의 청구액은 3,232,329,690원이고 충족 여부는 미충족으로 표시돼 있어, 배당 결과 수치가 서로 맞는지 원문 대조가 반드시 필요합니다. 또한 계산표상 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있더라도, 보증금 미상 임차인 18명이 있으므로 이를 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매탄초등학교 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물. 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구) 등으로 기재돼 있고, 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명 보증금 전수 확인. 말소기준 전 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 각각 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 임현재·계광림·엄소윤·오준탁·최성철·정수정·안창열·양민철은 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 근저당 부기등기 확인. 2025.12.29 근저당권 이전·근질권 설정, 2026.01.22 추가 근질권 설정의 현재 효력과 경매 절차상 취급을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 계산 검증. 신청채권자 청구 3,232,329,690원인데 예상배당 0원, 소유자 잔여 265,824,260원으로 표시돼 있어 배당표 수치의 정합성 확인이 필수입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태 오피스텔로 표현이 다르므로 실제 사용승인·건축물 현황과 현재 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 동일·유사 오피스텔 또는 근린시설의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 볼 것은 18명의 보증금”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 270,410,000원까지 내려왔습니다. 그러나 지금 단계에서 핵심 숫자는 70%가 아니라 18명입니다. 말소기준일 이전에 전입한 사람이 18명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득가로 볼 수 없고, 최근 실거래 비교값도 없어 가격이 싼지 비싼지도 판단할 근거가 부족합니다. 임차인별 보증금 확인 → 실제 승계액 계산 → 그 다음 가격 비교 순서가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
