수원지방법원 2025타경55525. 수원 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 1동 5층 501호입니다. 공부상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박승훈·배윤정이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 제시된 말소기준은 2025.04.11. 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정입니다.
권리관계에서 가장 중요한 존재는 이재윤입니다. 2022.12.29. 임대차계약과 확정일자, 2023.01.09. 주민등록, 2025.03.27. 주택임차권등기가 확인되며 보증금은 200,000,000원입니다. 배당요구도 했고 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차의 예상배당에서는 이 보증금이 전액 배당돼 매수인에게 넘어오는 확인 인수액이 0원입니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 이재윤 외에도 다수의 전입자가 확인됩니다. 그중 17명은 2025.04.11. 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 미상 금액이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 총 부담 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층501호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 345,700,000원 / 241,990,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 현재 확인 인수 0원과 ‘미상 17명’을 분리해서 봐야 한다
2022.09.02. 설정된 경기남부수산업협동조합 명의 근저당권 2건은 채권최고액이 각각 1,728,000,000원과 2,268,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 근저당권 이전 및 근질권 관련 등기가 존재하지만, 본건에서 제시된 말소기준은 2025.04.11. 임의경매개시결정입니다. 2026.02.26. 국의 지분압류 2건은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 20명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오준탁 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현재 | 2022.09.29 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 2025.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 200,000,000원 | 2022.12.29 | 2025.05.07 | 有 | 有 | 현재 0원 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 無 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 無 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 유무를 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 인원은 20명입니다.
③ 회차별 실질취득 — 이재윤 보증금만 봐도 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 되지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이재윤 미배당·인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 241,990,000원 | 0원 | 241,990,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 169,393,000원 | 33,778,502원 | 203,171,502원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 118,575,099원 | 83,884,952원 | 202,460,051원 |
이 구조가 중요합니다. 이재윤의 보증금 200,000,000원보다 낙찰가가 내려가는 후속 회차에서는 미배당 보증금이 매수인 인수로 늘어납니다. 그래서 낙찰가가 169,393,000원으로 낮아져도 확인분 실질취득은 203,171,502원, 118,575,099원으로 낮아져도 202,460,051원입니다. 즉 낙찰가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,187,860원 |
| 1. 임차인 이재윤 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,802,140원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 이재윤 보증금이 전액 배당돼 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 3,232,329,690원에 대한 배당액은 이 시뮬레이션에서 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중입니다. 본건도 근린시설 분류와 함께 오피스텔 이용상태로 봐야 합니다.
- 입지. 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,548,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 감정평가상 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 17명 개별 확인. 말소기준 이전 전입자의 임대차계약서·보증금·실제 점유·확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 이재윤 배당액 재확인. 현재 회차에서는 200,000,000원 전액 배당이지만, 낙찰가가 내려가면 33,778,502원·83,884,952원의 미배당 인수가 발생하는 시나리오입니다.
- 최저가 착시 경계. 1회 유찰로 241,990,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 후속 회차에서는 이재윤 인수액이 늘어 확인분 실질취득이 약 202,000,000원대로 수렴합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고 실제 사용·인허가·임대 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 구조. 조사 인원이 20명인 만큼 단일 점유 물건보다 점유관계 확인과 명도 협의가 복잡할 수 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권액이 3,232,329,690원인 반면 현재 배당 시뮬레이션의 채권자 배당은 0원으로 계산돼 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기 변동을 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보면 위험을 놓친다
이 물건에서 숫자가 확실한 임차인은 이재윤입니다. 보증금 200,000,000원, 확정일자 2022.12.29., 전입 2023.01.09., 임차권등기와 배당요구가 확인되고 현재 회차에서는 전액 배당돼 인수 0원입니다. 하지만 이 한 명만 보고 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수 없습니다.
실제 조사된 20명 중 말소기준 이전 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 17명입니다. 이들은 대항력 유무를 확정할 수 없는 ‘가능·미상’ 상태이고, 그 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 부담할 총액도 확정되지 않습니다. 후속 유찰에서는 이미 확인된 이재윤 보증금만으로도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액으로 전환됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 임차인의 권리와 보증금 규모를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
