부동산임의경매

2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 62.32㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

275,870,000원 2억 7,587만 감정가 394,100,000원

감정가의 70% 2026-09-30 낙찰

낙찰일

09-30 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,758만원

최저가의 10% · 27,587,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 3.94억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기·대항력 임차인 리스크가 존재하는 근린시설로, 보증금 미상 임차인 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 3.941억은 신건 감정가와 동일하며 가격 메리트는 유찰 여부 확인 필요
자금 입찰보증금 약 3,941만원 · 확인된 인수액 0원이나 대항력 임차인 보증금 미상
리스크 서혜미 임차권등기 보증금 1.8억 및 다수 대항력 가능 점유자 존재

한 줄 평 근린시설 자체 가격보다 임차권과 점유관계 확인이 우선인 물건입니다. 임차권등기된 서혜미의 보증금 1.8억이 확인되고, 별도로 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 낙찰 전 임차인 현황 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

394,100,000원

신건(0회 유찰)

확인 임차보증금

180,000,000원

서혜미 임차권

매수인 인수

0원

배당 전제

핵심지표

C 45점

임차권 리스크

수원지방법원 2025타경55525. 수원 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 4층 402호 근린시설입니다. 감정가는 394,100,000원이며 현재 신건으로 최저매각가 역시 동일합니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 단순한 근저당보다 임차권등기와 점유자 관계입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55525 (임의경매)
소재지	경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 제1동 4층 402호
물건종류	근린시설
소유자	박승훈, 배윤정
감정가 / 최저가	394,100,000원 / 394,100,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

2022.09.02 소유권보존과 함께 근저당권이 설정되었고 이후 근저당권 이전 및 질권 설정 등이 이어졌습니다. 을구 3순위에는 2024.12.03 설정된 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차권자는 서혜미이며 임차보증금은 180,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

임차인	전입일	보증금	판단
서혜미	2022.09.27	180,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 행사 가능
임현재 외 다수	2022.09.29 등	미상	대항력 가능 · 보증금 확인 필요

⚠️ 보증금 미상 점유자 주의 현황조사상 다수 점유자가 확인되며 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 394,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,317,400원
임차인 서혜미 보증금	180,000,000원	180,000,000원
소유자 교부	-	207,782,600원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

신건 3.94억 기준이며 유찰 시 가격은 낮아지지만 임차관계 확인이 우선입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 서혜미 임차권등기 보증금 1.8억 존재.
점유 확인. 대항력 가능 점유자의 보증금 미상 상태로 현장 확인 필요.
권리 분석. 임차권 및 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본으로 재확인.
가격 판단. 신건 가격 그대로 접근하기보다 임차 리스크를 반영한 입찰가 검토 필요.

맺으며 — 가격보다 임차관계가 먼저

이 물건은 단순한 근린시설 경매가 아닙니다. 임차권등기된 보증금 1.8억과 다수 점유자의 보증금 미상 문제가 핵심입니다. 배당 구조상 확인된 임차보증금은 처리되지만, 미상 임차인의 실제 권리관계에 따라 낙찰 후 부담이 달라질 수 있습니다. 권리 확인 전 입찰보다 임차 현황 확인 후 접근하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

임차권 리스크가 핵심이다 — 수원 매탄동 윤정빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 394,100,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격보다 임차관계가 먼저

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (28장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-25	유찰	3억 9,410만원
2	2026-09-30	대기	2억 7,587만원