수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 해당 건물의 기호(1)~(18)가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사돼 있습니다. 감정가 416,800,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 291,760,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율보다 점유·임차관계 확인이 먼저입니다. 조사상 임차·점유 신고는 20명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 양민철은 보증금 190,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 다수는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 291,760,000원을 그대로 실질취득가로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 5층502호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 416,800,000원 / 291,760,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 무겁다
권리표상 말소기준은 2025.04.11. 임의경매개시결정입니다. 2022.09.02. 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,728,000,000원과 2,268,000,000원으로 기재돼 있으나 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2026.02.26. 박승훈 지분과 배윤정 지분에 각각 들어온 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
양민철의 주택임차권은 2025.05.02. 등기됐고 임차보증금은 190,000,000원, 임대차계약일은 2023.02.17., 주민등록·점유개시일은 2023.03.23., 확정일자는 2023.02.19.입니다. 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있는 상태이며, 현재 회차 배당산정에서는 보증금 전액이 배당돼 해당 임차인에 대한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 1명보다 미상 17명이 더 중요하다
보증기관이 임차인 권리를 대위·승계한 중복신고는 없습니다. 조사상 개별 임차·점유자는 20명이며, 이 중 2025.04.11. 이전 전입자가 18명, 이후 전입자가 2명입니다. 보증금과 확정일자가 확인된 사람은 양민철입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오준탁 | 2022.09.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현재 | 2022.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 190,000,000원 | 있음 | 있음 | 현 회차 0원 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
양민철을 제외한 선순위 전입자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 보증금 승계 여부가 확정되는 것도 아니므로, 매각물건명세서와 임대차 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격·배당 — 2.92억이 실질취득가라는 보장은 없다
현재 회차는 감정가 416,800,000원의 70%인 291,760,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 곧 매수인의 총부담액이 아닙니다. 확인된 양민철 보증금은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 산정되지만, 대항력 가능·미상 점유자 17명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득가는 291,760,000원 + 추가 승계 가능액으로 봐야 하며, 그 추가액은 현재 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,884,640원 |
| 1. 임차인 양민철 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,875,360원 |
현재 회차 산정에서는 양민철 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 권리는 이 배당표에 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 매탄동 매탄초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 공시지가는 1,548,000원/㎡, 토지면적은 384.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 건축상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 17명의 보증금부터 확인. 2025.04.11. 이전 전입자 가운데 양민철을 제외한 17명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들의 임대차계약과 배당요구·배당순위를 확인해야 실질취득가가 계산됩니다.
- 양민철은 회차별 인수 변동 확인. 현재와 2회 유찰 시 산정상 인수 0원이지만, 3회 유찰 시에는 49,839,074원의 매수인 인수가 발생합니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 현재 가격은 감정가의 70%지만, 미상 승계분이 추가되면 총부담액은 달라집니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 인허가·용도관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 범위 확인. 현재 배당산정은 양민철 보증금과 집행비용을 중심으로 구성돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 직접 확인해 점유자별 보증금과 확정일자, 배당요구를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 17명의 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 현재 최저매각가는 291,760,000원으로 감정가 416,800,000원의 70%입니다. 확인된 양민철 보증금 190,000,000원은 현 회차에서 전액 배당돼 그 부분의 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 말소기준일 이전 전입자 중 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전체 매수인 인수액은 아직 확정되지 않았습니다.
특히 경매가 더 유찰될 경우 양민철 보증금만으로도 3회 유찰 시 49,839,074원의 인수액이 발생하는 구조입니다. 여기에 미상 점유자들의 보증금이 실제로 승계 대상이 된다면 실질취득가는 더 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 30% 할인’이 핵심이 아니라, ‘선순위 가능 점유자의 보증금 총액을 얼마까지 확정할 수 있느냐’가 핵심입니다.
