배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.302회 · 최저 237,300,000원
D매력지수38
부동산임의경매
2025타경55525 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 53.06㎡
최저매각가
신건 · 1차
339,000,000원
3억 3,900만
감정가 339,000,000원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
08-25
수원지방법원 10:00
입찰 보증금
3,390만원
최저가의 10% · 33,900,000원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
3.39억원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것대항력 임차인과 보증금 미상 점유자가 다수 존재해 인수 리스크 확인이 핵심인 근린시설입니다.
가격최저가 339,000,000원은 실거래 비교자료 부재로 가격 메리트 판단 불가
자금임차인 최성철 보증금 260,000,000원은 배당 가능하나 다수 보증금 미상 점유자 확인 필요
매력지수 D등급 · 권리분석상 대항력 임차인 다수와 보증금 미상 리스크가 커 신중한 접근이 필요한 물건
근저당 이후 권리 대부분 소멸하지만 말소기준 이전 임차인 다수와 보증금 미상 점유자가 있어 인수위험 확인 전 입찰 판단이 어렵고 가격 비교자료도 부족해 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계의 중심은 말소기준권리 이후 소멸 여부가 아니라 대항력 있는 임차인 인수 가능성입니다. 최성철 임차인은 보증금 260,000,000원과 확정일자가 확인되지만, 별도로 다수 점유자의 보증금은 미상입니다. 따라서 최저가만 보고 접근할 수 없고, 실질취득액은 확인되지 않은 인수보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
감정가 / 최저가
339,000,000원
신건(0회 유찰)
확인 임차보증금
260,000,000원
최성철 임차권
매수인 인수 위험
확인 필요
대항력 가능 점유자 다수
핵심지표
근린시설
보증금 미상 리스크
수원지방법원 2025타경55525. 경기도 수원시 영통구 매탄동 윤정빌주건축물 1동 4층 401호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박승훈·배윤정 공유자이며, 2022년 소유권보존 이후 경기남부수산업협동조합 계열 근저당이 설정되었습니다. 현재 경매 신청채권자는 경기수산업협동조합으로, 임의경매 절차가 진행 중입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55525 (임의경매)
소재지
경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 제1동 4층401호
물건종류
근린시설
소유자
박승훈, 배윤정
감정가 / 최저가
339,000,000원 / 339,000,000원 (신건)
신청채권자
경기수산업협동조합
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인 주의
말소기준권리는 2025.04.11 경매개시결정으로 판단됩니다. 다만 등기부상 2022.09.02 설정된 근저당권보다 이전하거나 관련된 임차권·점유관계 확인이 중요합니다. 최성철 임차인은 2022.09.15 임대차계약, 2022.09.20 확정일자, 2022.09.28 전입으로 대항력과 우선변제권 행사가 가능한 구조입니다. 또한 현황조사상 여러 점유자가 말소기준 이전 전입으로 확인되어 보증금 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유자 확인 필수
임차인
전입일
보증금
판정
최성철
2022.09.28
260,000,000원
대항력 有 · 우선변제 가능 · 임차권등기
임현재 외 다수
2022.09.29 등
미상
대항력 가능 · 보증금 확인 필요
김유나·서정문
2025년 전입
미상
대항력 없음
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 매수인은 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수금액을 부담할 수 있습니다. 현재 확인된 최성철 보증금은 배당표상 배당 대상이지만, 보증금 미상 점유자의 실제 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,546,000원
임차인 최성철 보증금
260,000,000원
260,000,000원
소유자 교부
-
73,454,000원
매각대금 배분 (신건 3.39억)
회차별 인수 위험
유찰 시 가격은 낮아지지만 대항력 임차인 보증금 확인 여부에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
환금성. 근린시설은 주거용 대비 매수층이 제한될 수 있어 임차관계와 실제 이용현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 조사. 최성철 외 보증금 미상 점유자의 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가만 기준으로 판단하지 말고 인수 가능한 보증금 포함 여부를 계산해야 합니다.
명도. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 협의 또는 인수 절차를 고려해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수위험이 먼저다”
이 물건은 근린시설 자체의 가격보다 임차관계 분석이 핵심입니다. 최성철 임차인의 보증금 260,000,000원은 배당 구조가 확인되지만, 다수 점유자의 보증금이 미상으로 남아 있어 낙찰 전 인수위험을 완전히 제거하기 어렵습니다. 따라서 신건 최저가 339,000,000원만 보고 접근하기보다, 모든 점유자의 대항력·보증금 확인 후 실질취득액 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
