수원지방법원 2025타경55525. 박승훈·배윤정이 각 2분의 1 지분을 가진 집합건물로, 경매 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 데이터상 말소기준은 2025.04.11 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 가장 중요한 권리는 2024.10.22 등기된 최성철의 주택임차권입니다. 보증금 260,000,000원, 확정일자 2022.09.20, 주민등록 2022.09.28이고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 전액 배당되지 않습니다.
현재 회차 배당 가정은 매각대금 237,300,000원에서 집행비용 4,122,200원을 먼저 빼고 최성철에게 233,177,800원을 배당하는 구조입니다. 남는 보증금 26,822,200원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 237,300,000원만 보는 것이 아니라 237,300,000원 + 26,822,200원 = 264,122,200원을 알려진 실질취득 부담으로 봐야 합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 최성철의 미배당 인수액은 오히려 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 말소기준 | 2025.04.11 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 최성철 임차권이 매수인 인수의 핵심
2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 2건은 등기 데이터상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.12.29 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 경기수산업협동조합의 근질권 설정, 2026.01.22 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정 기록도 이어져 있어, 입찰 전 등기사항전부증명서 원본의 현재 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 20명, 미상 인수위험을 합산하면 안 된다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 20명입니다. 다만 최성철을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수 없으므로, 아래 표에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다. 이들의 보증금을 임의로 최성철 보증금과 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오준탁 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 260,000,000원 | 2022.09.20 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 임현재 | 2022.09.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,200원 |
| 1. 임차인 최성철 보증금 | 260,000,000원 | 233,177,800원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 26,822,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용과 최성철의 우선변제로 매각대금이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 권리관계에 따라 실제 배당 및 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 201호 외 17개호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 영통구 매탄동 매탄초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 관련 토지는 평지의 부정형이고 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최성철 인수액 확인. 현재 회차 기준 제공 배당 가정의 미배당액 26,822,200원이 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 17명 미상 점유자 확인. 말소기준 이전 전입자 중 최성철을 제외한 17명의 보증금·계약일·확정일자·점유관계를 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입이 빠르다는 사실만으로 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정하지 말고, 반대로 인수위험이 없다고도 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 166,110,000원·116,277,000원으로 내려가지만 최성철 미배당 인수액은 97,015,540원·146,150,878원으로 커집니다.
- 등기 원본 대조. 2022.09.02 근저당 2건은 말소 표시가 있으나 이후 근저당권 이전·근질권 설정 기록이 이어지므로 현재 등기상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 미배당 인수
이 사건의 핵심은 감정가 339,000,000원이 237,300,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 최성철의 보증금 260,000,000원이 현재 낙찰가보다 크고, 배당 후에도 26,822,200원이 남아 알려진 실질취득 부담이 264,122,200원으로 올라간다는 점입니다. 더 유찰돼도 최성철의 인수액이 커져 알려진 총부담은 약 260,000,000원대에 머뭅니다.
여기에 실제 임차인 20명 중 최성철 외 말소기준 이전 전입자 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 남습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인별 권리 확인이 선행되어야 하는 고난도 물건입니다. 최성철만 놓고 계산한 현재 실질취득액을 최종 취득비용으로 확정해서도 안 됩니다.
