수원지방법원 2025타경55525. 등기상 소유자는 박승훈·배윤정 각 2분의 1 공유이고, 감정평가상 기호 물건들은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건의 기준일은 2025.04.11 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 여기에 전입자가 20명 확인되고, 그중 18명은 기준일 전에 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 이 18명을 법적으로 확정된 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
특히 이 사건은 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 그 계산에는 임차인 보증금이 반영되어 있지 않습니다. 대항요건을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 승계할 수 있으므로, 273,140,000원만을 실질취득가로 보면 안 됩니다. 보증금이 확정될 때까지 실질취득가는 산정 불가로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 3층302호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 390,200,000원 / 273,140,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2025.04.11, 등기 연혁은 복잡하다
2022.09.02 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,728,000,000원, 2,268,000,000원이고 등기정보상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2025.12.29에는 해당 근저당권의 케이앤엘엔피엘대부주식회사 이전 및 근질권 설정, 2026.01.22에는 추가 근질권 설정이 이어집니다. 원 근저당의 말소 표시와 이후 이전·근질권 연혁이 함께 존재하므로 등기부 원본의 현재 유효사항과 말소사항을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 18명은 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 20명 모두 실제 임차인·점유자로 취급합니다. 2025.04.11 이전 전입자는 18명이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 역시 미상으로 분류해야 합니다. 배당요구가 확인된 경우에도 보증금 자체가 확인되지 않으므로 미배당 잔액과 승계 여부를 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현재 | 2022.09.29 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 2025.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 오준탁 | 2022.09.14 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 2025.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 가격·배당 — 70% 최저가보다 ‘미확정 인수액’이 먼저다
현재 회차는 감정가 390,200,000원의 70%인 273,140,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 191,198,000원, 3회 유찰 시 133,838,599원으로 제시되어 있습니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 임차보증금이 미상이라 실질취득비용 자체가 확정되지 않았다는 것입니다.
예상배당표 (매각가 273,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,623,960원 |
| 신청채권 · 경기수산업협동조합 | 3,232,329,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,516,040원 |
제시된 배당 계산은 집행비용 4,623,960원과 소유자 잔여 268,516,040원으로 구성되고, 신청채권 3,232,329,690원의 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차보증금도 반영되어 있지 않으므로 이 표만으로 실제 배당순위·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매탄초등학교 북동측 인근이며, 주위에 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중이며, 본건도 해당 집합건물 내 물건입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구), 지목 대, 토지면적 384.0㎡, 공시지가 1,548,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 표시되어 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물. 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 20명 전원의 임대차계약 확인. 보증금, 실제 점유, 계약기간, 임대차 목적물 범위를 확인해야 합니다.
- 기준일 전 전입 18명 집중 확인. 2025.04.11 이전 전입자는 대항력 가능성이 있으므로 보증금과 실제 점유가 확인되기 전까지 인수위험을 열어 두세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 순위를 계산할 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금 승계액이 더해질 수 있으므로 보증금 확인 후 총취득부담을 계산해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2022.09.02 근저당은 말소 표시가 있는 반면 2025.12.29 이후 이전·근질권 설정이 이어집니다. 유효사항과 말소사항의 연결관계를 원본으로 확인하세요.
- 신청채권 배당구조 확인. 청구금액 3,232,329,690원인데 제시된 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 배당이 0원입니다. 실제 공동담보·배당순위 구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용의 적합성을 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 18명의 보증금이 먼저”
이 사건은 감정가 390,200,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 273,140,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가 할인율이 핵심지표가 아닙니다. 실제 임차인 20명 중 18명이 기준일 전에 전입했고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 확인 가능한 결론은 명확합니다. 실질취득가는 아직 계산할 수 없고, 매수인 인수액도 미상입니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 273,140,000원을 기준으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 임대차 원본과 매각물건명세서, 등기부의 유효사항을 대조해 각 임차인의 보증금·배당·승계액을 확정하는 것이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
