수원지방법원 2025타경55525. 매탄동 윤정빌주건축물 1동 6층 603호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 390,100,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 273,070,000원입니다. 등기상 소유자는 박승훈·배윤정 각 2분의 1이고, 경매개시결정 채권자는 경기수산업협동조합입니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “감정가의 70%까지 내려왔다”는 가격이 아닙니다. 제공된 권리분석 기준일은 2025.04.11이고, 현황조사 등에 나타난 임차인 20명 가운데 18명이 그 이전에 전입했습니다. 다만 박나연을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 기준일 전 전입에 따른 대항력 가능성은 있으나, 보증금·확정일자와 실제 점유관계까지 확인해야 승계액을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 6층603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 390,100,000원 / 273,070,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 3,232,329,690원 |
| 권리분석 기준일 | 2025.04.11 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 임차인 확인이 핵심
등기부에는 2022.09.02 경기남부수산업협동조합 명의의 근저당권 1,728,000,000원과 2,268,000,000원이 설정됐고, 해당 원등기는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 이후 2025.12.29 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 및 근질권 설정 등 후속 등기가 이어집니다. 제공된 권리분석 기준은 2025.04.11 임의경매개시결정이며, 그 뒤의 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 20명 중 기준일 전 전입 18명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오준탁 | 2022.09.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현재 | 2022.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 100,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재가정 0원 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박나연은 임대차계약일 2022.10.18, 확정일자 2022.10.21, 전입·점유개시 2022.11.08, 보증금 100,000,000원으로 2025.03.27 주택임차권 등기가 접수됐습니다. 현재 최저가 273,070,000원 가정 배당표에서는 이 보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 박나연에 대한 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,980원 |
| 1. 임차인 박나연 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 신청채권자 경기수산업협동조합 | 3,232,329,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,447,020원 |
현재 가정에서는 집행비용 4,622,980원과 박나연 보증금 100,000,000원을 배당하고 168,447,020원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인들의 실제 배당·승계액 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매탄초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,548,000원/㎡, 토지면적은 384.0㎡로 제시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준일 전 전입자 전수 확인. 임차인 20명 중 18명이 2025.04.11 이전 전입입니다. 박나연 외 임차인의 보증금·확정일자·점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액을 최저가로 고정하지 말 것. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 미상 보증금의 승계 가능성이 남아 있습니다.
- 박나연 배당 확인. 보증금 100,000,000원은 현재 매각가 가정에서는 전액 배당됩니다. 실제 배당 결과가 달라지면 승계 판단도 다시 해야 합니다.
- 후속 등기 원본 대조. 2022.09.02 근저당 원등기는 이미 말소로 표시되지만, 2025.12.29 이후 근저당권 이전·근질권 설정이 존재합니다. 순위와 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장과 등기부의 전유부분 용도를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
감정가 390,100,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 273,070,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 매력을 판단하기는 어렵습니다. 확인된 박나연 보증금 100,000,000원은 현재 가정에서 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 기준일 이전 전입자가 총 18명이고 그중 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “미상 임차인의 실제 보증금과 대항력·배당 여부가 얼마만큼 확정됐느냐”입니다. 그 확인 전까지 실질취득비용을 273,070,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
