222,880,000원
수원지방법원 2025타경55525. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 318,400,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 222,880,000원입니다. 숫자만 보면 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 점유관계는 20명이고, 그중 18명은 2025.04.11 기준권리보다 앞선 전입일을 가진 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
따라서 배당 후 남을 보증금도 알 수 없습니다. 대항력이 최종 인정되는 점유자의 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 그 금액을 떠안을 수 있으므로, 현재 단계에서는 222,880,000원이라는 최저가가 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 특히 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거도 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 산남로4번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 203호 |
| 소유자 | 박승훈 2분의 1 · 배윤정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 318,400,000원 / 222,880,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 청구액 | 3,232,329,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차관계가 더 중요하다
말소기준권리는 2025.04.11 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2026.02.26 박승훈 지분과 배윤정 지분에 각각 들어온 압류는 이 기준일 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 을구에는 2022.09.02 경기남부수산업협동조합 명의의 근저당권 2건, 채권최고액 1,728,000,000원과 2,268,000,000원이 있고 이 두 설정등기는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2025.12.29 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전과 근저당권부채권 근질권설정 기록도 이어집니다. 따라서 입찰 전에는 원본 등기부에서 각 등기의 연속관계와 현재 말소 상태를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 점유·임차관계 — 20명 중 18명 선순위 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현재 | 2022.09.29 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 김현규 | 2023.07.31 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 차형태 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 계광림 | 2023.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.10 | 해당 없음 |
| 김재원 | 2025.03.28 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 엄소윤 | 2022.12.14 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 오준탁 | 2022.09.14 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.27 | 해당 없음 |
| 김유나 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 박수완 | 2022.09.26 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 최성철 | 2022.09.28 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.28 | 해당 없음 |
| 서혜미 | 2022.09.27 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 정수정 | 2022.09.23 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.27 | 해당 없음 |
| 안창열 | 2022.10.04 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.29 | 해당 없음 |
| 이재윤 | 2023.01.09 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 양민철 | 2023.03.23 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.28 | 해당 없음 |
| 이기숙 | 2025.03.04 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 서정문 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 박준기 | 2022.11.03 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 이충선 | 2023.02.28 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 박나연 | 2022.11.08 | 가능·미상 | 미상 | — | 해당 없음 |
배당요구 접수일이 확인되는 사람은 임현재·계광림·엄소윤·오준탁·최성철·정수정·안창열·양민철 8명입니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 회수된다는 뜻은 아니며, 보증금 자체와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당액을 산출할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 70% 낙찰가를 ‘싼 가격’으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 318,400,000원의 70%인 222,880,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 156,016,000원(49%), 3회 유찰 시 109,211,200원(34.3%)으로 잡혀 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 222,880,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 156,016,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 109,211,200원 |
하지만 이 사건에서는 시세 비교를 위한 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 선순위 가능 점유자들의 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력이 최종 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 70%, 49%, 34.3%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 | 3,920,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 218,959,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매탄초등학교 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 감정평가상 기호(1)~(18)은 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 384.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구) 등에 해당하며, 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명의 보증금 확인. 최우선 과제입니다. 보증금이 확인되지 않으면 미배당 인수액과 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 대조. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다. 배당요구가 확인되는 8명도 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
- 기준권리 전입자 재검토. 18명은 전입일상 선순위 가능성이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 서로 대조해 최종 대항력을 판단해야 합니다.
- 을구 권리 연속성 확인. 2022.09.02 근저당 2건의 말소 표시와 2025.12.29 이후 권리이전·근질권설정 기록을 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 실거래 비교값이 없어 222,880,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용상태와 법적 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 18명의 보증금이 먼저다”
감정가 318,400,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 222,880,000원까지 내려왔지만, 이 사건을 단순한 ‘30% 할인 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 점유관계 20명 가운데 18명이 기준권리보다 앞선 전입일을 갖고 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최종 대항력과 미배당 보증금, 매수인 인수액이 모두 열려 있으며 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지도 확인할 수 없습니다. 이 물건은 가격 할인보다 임차관계의 금액 확정이 선행되어야 하는 사건입니다. 보증금·확정일자·배당액을 확인하기 전에는 최저가를 실질취득가로 보거나 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
