수원지방법원 2025타경55525. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 204호로, 소유자는 박승훈·배윤정이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 349,400,000원의 70%인 244,580,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.

권리구조는 단순하지 않습니다. 권리분석상 기준일은 2025.04.11 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 이 기준일 전에 전입한 사람이 다수 존재합니다. 계광림은 보증금 190,000,000원, 확정일자 2023.03.30, 전입 2023.03.31, 임차권등기까지 확인되므로 대항력과 우선변제권이 명확합니다. 반면 나머지 선순위 전입자 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 ‘있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘0원 인수’만 보고 끝낼 사건이 아니다

기준일 이후인 2026.02.26에는 박승훈 지분과 배윤정 지분에 각각 국의 압류가 들어왔고, 이 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 압류보다 점유자입니다. 현황상 임차인·점유자는 모두 20명이며, 계광림 1명은 보증금·확정일자까지 확인됩니다. 김유나와 서정문은 기준일 이후 전입이어서 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 나머지 17명은 기준일 전 전입이면서 보증금·확정일자가 미상입니다.

② 임차인·점유자 분석

③ 예상배당표 (매각가 244,580,000원 가정)

현재 회차 산정에서는 집행비용 4,224,120원과 계광림 보증금 190,000,000원을 배당한 뒤 50,355,880원이 소유자 교부로 표시되고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액 3,232,329,690원과 이 배당 결과 사이에는 반드시 원본 배당관계 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

특히 이 구조에서는 최저가가 크게 낮아져도 그만큼 계광림 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 후속 회차에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 여기에 17명의 미상 보증금 위험까지 겹치므로, 실질취득가는 낙찰가 + 확인된 인수액 + 추가로 확인되는 선순위 임차보증금 위험의 구조로 봐야 합니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 201호 외 17개호가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 매탄초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 384.0㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있으며, 위반사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 17명 임대차 원본 확인. 말소기준 전 전입자 중 계광림을 제외한 17명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각각의 임대차계약서·점유범위·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 승계금액을 확정하지 마세요.
• 계광림은 회차별로 따로 계산. 현재 회차는 190,000,000원 전액배당으로 인수 0원 산정이지만, 2회 유찰부터는 미배당 인수액이 발생합니다.
• 말소기준 원본 대조. 2022.09.02 근저당 설정, 이후 말소·이전·근질권 설정 이력이 복합적으로 이어집니다. 2025.04.11 기준 판정이 매각물건명세서 원본과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당관계 확인. 청구액은 3,232,329,690원인데 현재 예상배당 산정에서는 신청채권자 배당이 0원이고 소유자 잔여가 50,355,880원으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 점유 실태 확인. 한 호실에 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유자, 전입만 남은 사람, 임차권자 사이의 관계를 현장과 원본 문서에서 구분해야 합니다.
• 최저가만으로 판단 금지. 후속 회차는 낙찰가가 내려가도 계광림 미배당 인수액이 증가합니다. 2회 유찰은 171,206,000원에 21,990,884원, 3회 유찰은 119,844,199원에 72,633,620원이 추가되는 구조입니다.

맺으며 — 현재 0원 인수보다 ‘미상 17명’이 더 중요하다

이 사건의 숫자만 보면 현재 최저가 244,580,000원에서 계광림의 190,000,000원 보증금이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 숫자를 곧바로 “권리가 깨끗하다”로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 계광림 외에 기준일 전 전입한 17명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 이들은 대항력 가능·미상 상태입니다.

또한 유찰이 한 번 더 진행되면 계광림의 미배당분부터 매수인 인수액으로 나타나기 시작합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 임대차관계 확정입니다. 17명의 보증금·확정일자와 말소기준을 원본으로 확정하기 전에는 실질취득총액도 확정할 수 없습니다. 현재 회차의 ‘인수 0원’은 계광림 배당 시나리오에 대한 숫자일 뿐, 전체 권리위험이 0원이라는 의미가 아닙니다.