제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제3층 제307호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 166,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
권리 구조의 기준점은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당 채권최고액 156,000,000원입니다. 이후 제주특별자치도의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 등기부에는 한국자산관리공사의 공매공고가 부기돼 있고 매각물건명세서에도 공매절차 진행 중이라고 기재돼 있어, 법원경매와 공매의 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제307호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인일자 2020.12.29 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 입찰기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 이후 등기된 2023.10.10 압류, 2025.09.09 임의경매개시결정, 2026.05.13 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 안산신용협동조합 근저당과 오유화 근저당, 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차관계 — 본건 호수와 기재 점유호를 구분해 확인
| 성명 | 기재 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 안 됨 |
현황조사에는 하성정이 8층 926호 숙박시설 점유자로 기재돼 있고 전입일은 2024.04.25입니다. 말소기준권리인 2022.07.25 근저당보다 뒤이므로 기재상 대항력은 없습니다. 다만 이 사건의 매각대상은 3층 307호이므로, 위 기재를 곧바로 307호의 임차관계로 동일시하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 호수별 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 81,340,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 · 감정가 24% |
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 79,475,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보령축산업협동조합 근저당에 79,475,880원이 배당되고 76,524,120원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설 및 면세점·근린생활시설·일부 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정요항표상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구 등이 지정돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평탄지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 공매공고 부기등기가 있고 공매절차 진행 중이라고 명시돼 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행상태를 반드시 함께 확인합니다.
- 307호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 점유자는 8층 926호로 표시돼 있으므로, 매각대상 3층 307호의 실제 점유관계를 원문에서 다시 대조합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자 거부 등으로 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 시설 상태와 수선비 위험을 보수적으로 봅니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)이므로 해당 이용형태와 운영 가능성을 입찰 전에 확인합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 근저당 미배당 76,524,120원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 공매·점유·용도 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 81,340,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 구조만 보면 말소기준인 보령축산업협동조합 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 공매절차가 동시에 진행 중이고, 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으며, 현황조사상 점유 기재 호수도 매각대상 307호와 다릅니다. 여기에 실제 이용이 숙박시설(생활숙박시설)이라는 점까지 더해집니다.
따라서 결론은 권리 인수는 제한적이지만 입찰 전 사실확인이 많은 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다는, 공매 진행상태와 307호의 실제 점유, 내부 상태, 숙박시설의 이용·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 적절합니다.
