제주지방법원 2025타경8736. 제주 제주시 연동 ‘제주1번가더테라스’ 제3층 제307호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 제주특별자치도의 압류와 임의경매개시결정, 추가 압류가 이어졌고 해당 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 116,200,000원입니다. 하지만 별도의 실거래 시세 자료가 제시되지 않았기 때문에 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 특히 내부 상태는 점유자의 거부 등으로 직접 확인하지 못한 채 외부 관찰, 동일 단지 유사 구분건물의 현황, 건축도면과 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제307호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각 소멸
초기의 아시아신탁주식회사 신탁과 2021년 가압류, 대한토지신탁주식회사 신탁, 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당입니다. 이후 2023.10.10 제주특별자치도 압류, 2025.09.09 임의경매개시결정, 2026.05.13 제주특별자치도 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력 없음으로 기재됐지만 호수 불일치 확인 필요
현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 점유자 1명이 기재돼 있습니다. 전입일은 2024.04.25로 말소기준권리 2022.07.25보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 보증금은 2,000,000원, 월차임은 700,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,426,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 113,773,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 116,200,000원 전액이 집행비용과 보령축산업협동조합 근저당 배당에 소진됩니다. 근저당 채권최고액 156,000,000원 대비 42,226,800원이 미배당되지만, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 17층입니다. 사용승인일은 2020.12.29입니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,436,000원/㎡, 토지면적은 627.0㎡입니다. 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 유사 구분건물, 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 2026.04.16 공매공고 부기등기와 매각물건명세서의 공매절차 진행 기재가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 관계 원문 대조. 현황조사의 하성정 점유 부분은 8층 926호로, 본건 3층 307호와 다릅니다. 대상 호수의 실제 점유자를 직접 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 출입이 되지 않은 상태에서 평가된 물건이므로 객실·설비·마감 상태에 대한 별도 현장 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용입니다. 입찰 목적에 맞는 이용 가능성과 관련 제한을 원문 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 166,000,000원 대비 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료는 없습니다. 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 비용은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·공매 진행자료와 실제 점유·내부 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 물건 자체의 투자 매력이 높은 것은 별개의 문제입니다.
현재 최저가는 116,200,000원으로 감정가 166,000,000원의 70%지만, 실거래 시세가 없어 “30% 할인 = 저가매수”라고 결론 내릴 수 없습니다. 숙박시설(생활숙박시설) 이용, 점유 거부에 따른 내부 미확인 감정, 공매절차 병행, 그리고 현황조사상 점유 호수가 대상 호수와 일치하지 않는 점까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 실물·공매·점유 확인은 필수라는 것이 이 물건의 결론입니다.
