73,500,000원
제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제9층 제1025호입니다. 사건 용도표시는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 규모이고, 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
권리의 중심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정, 같은 날 제주세무서장 압류, 2026.03.09. 제주특별자치도 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1025호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 본건 9층 1025호 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2021년 아시아신탁주식회사 명의 신탁과 주식회사 리하우징 관련 가압류, 2022년 대한토지신탁주식회사 명의 신탁, 안산신용협동조합 및 오유화 근저당은 각각 이미 말소된 등기입니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이며, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 기록된 호수가 본건과 다르다
현황조사에는 하성정이 실제 임차인으로 기재되어 있고, 전입일은 2024.04.25., 보증금 2,000,000원·월세 700,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2022.07.25.보다 늦어 기재 내용대로라면 대항력은 없습니다. 다만 가장 중요한 점은 점유부분이 “8층 926호”로 적혀 있다는 것입니다. 본건은 9층 1025호이므로 이 임차기재를 본건의 점유관계로 그대로 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격·배당 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 따라서 73,500,000원이라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 되고, 생활숙박시설의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 48,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 69,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 85,033,270원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 보령축산업협동조합 | 120,000,000원 | 71,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 48,223,000원이 미배당으로 남습니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근 상업지대에 위치하며, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 5,436,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1025호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 하성정의 점유부분은 8층 926호로 적혀 있어 본건 9층 1025호와 다릅니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 거래가격 확인. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 임대·운영 조건 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며 현재 이용상태는 숙박시설이므로 실제 운영·임대 현황을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 확인’이 더 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상배당상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 두 차례 유찰돼 최저가가 73,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 투자매력이 확정되는 것은 아닙니다. 대상은 생활숙박시설로 이용 중인 근린시설이고, 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 더구나 현황조사 임차기재의 점유호수는 8층 926호로 본건 9층 1025호와 다릅니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 재확인입니다. 실제 1025호의 점유관계와 내부상태, 거래가격을 확인한 뒤에야 현재 최저가 73,500,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
