제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제9층 제1025호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층이며 사용승인일자는 2020.12.29.입니다.
권리구조의 중심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 그 이전에 존재했던 신탁과 안산신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 뒤에 설정된 오유화 근저당 역시 2024.09.06. 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리해야 할 후순위 권리는 경매개시결정과 압류들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1025호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 본건 제9층 제1025호 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 사건 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 말소기준 근저당 | 보령축산업협동조합 · 채권최고액 120,000,000원 · 2022.07.25. |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 아시아신탁주식회사·대한토지신탁주식회사의 신탁등기와 안산신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 국·제주특별자치도의 압류는 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 기재 호수가 본건과 다르다
| 성명 | 기재 부분 | 이용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사에 기재된 임차인은 실제 임차인으로 분류된 하성정 1명이고 보증기관 승계나 대위신고는 아닙니다. 전입일 2024.04.25.은 말소기준 2022.07.25.보다 뒤라 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
매각물건명세서에는 본건 건물이 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있으며, 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했다고 명시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 본건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 105,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 120,000,000원 | 102,730,000원 |
| 미배당 | - | 17,270,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,270,000원 반영 후 보령축산업협동조합에 102,730,000원이 배당되고 17,270,000원이 미배당으로 남습니다. 제공된 분석상 이 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설 및 일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형이고, 북측 폭 약 20m 및 서측 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 포함 또는 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 5,436,000원/㎡, 토지면적은 627.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1025호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 기재는 926호이므로, 본건 1025호의 점유자·점유원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 되지 않은 감정평가라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 직접 대조. 최저가 105,000,000원은 감정가 150,000,000원의 70%지만, 실거래 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 사건 청구액 대조. 사건 청구액 2,169,000,000원과 본 호실 말소기준 근저당 채권최고액 120,000,000원의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 생활숙박시설이므로 실제 이용상태와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족해도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기 밖에 있습니다. 본건은 9층 1025호인데 현황조사에 적힌 임차인 사용 부분은 8층 926호이고, 감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 더구나 실거래 자료가 없어 최저가 105,000,000원이 시장 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 점유·실물·가격 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
