제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제5층 제608호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다. 현재 소유자는 주식회사문스테이비이고, 권리분석의 기준점은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당입니다.
현재 최저매각가는 감정가 154,000,000원에서 1회 유찰된 107,800,000원입니다. 가격은 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 할인율보다 생활숙박시설이라는 이용형태, 내부 미확인, 실제 점유상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제608호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 본건 제5층 제608호 · 사용승인일 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 | 보령축산업협동조합 · 청구액 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 신탁·가압류·근저당 설정 및 말소 이력이 있으나, 주요 선행 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — ‘호수 불일치’를 반드시 확인
| 이름 | 점유 표시 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 하성정의 점유기록 1건이 있으나 표시 부분은 8층 926호입니다. 본건은 제5층 제608호이므로 호수가 일치하지 않습니다. 이 기록의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준권리인 2022.07.25.보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 현재 가격 — 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 154,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 107,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 2회 유찰 75,460,000원, 3회 유찰 52,822,000원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 32,509,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 64,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 86,528,796원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 보령축산업협동조합의 미배당액은 32,509,200원 → 64,298,280원 → 86,528,796원으로 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도의 실거래 자료가 없어 어느 가격대부터 시장가 대비 메리트가 생기는지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,309,200원을 제외한 105,490,800원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되는 가정입니다. 근저당 채권최고액 대비 32,509,200원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근이며, 부근은 상업지대로 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 건물에는 기본 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 608호 실제 점유 확인. 현황조사 점유기록의 표시 호수는 8층 926호이므로, 5층 608호의 실제 점유자를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠고 외부 관찰·유사 구분건물·건축도면을 참조했습니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정상 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 107,800,000원은 감정가의 70%이나 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 변동요소 확인. 제공된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 본건 608호 표시를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실물 확인 쪽에는 주의점이 분명합니다. 감정상 생활숙박시설로 이용 중이고, 내부는 점유자의 거부 등으로 직접 확인하지 못했으며, 현황조사 점유기록의 호수도 8층 926호로 본건 5층 608호와 다릅니다. 게다가 실거래 시세가 없어 현재 107,800,000원이 시장가 대비 얼마나 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·점유·내부 상태는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 세 가지입니다.
