제주지방법원 2025타경8736. 제주1번가더테라스 제5층 제608호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건입니다. 현재 감정가는 154,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 75,460,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당 138,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건에서 가격 숫자보다 먼저 봐야 할 부분은 현장 확인입니다. 매각물건명세서에는 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있고, 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가한 것으로 적혀 있습니다. 최저가가 크게 낮아졌더라도 실제 내부 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제608호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인일 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리판단의 기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 138,000,000원이고 채무자는 주식회사문스테이비입니다. 2025.09.09 임의경매개시결정과 2026.03.09 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.12.12 오유화 명의 근저당 300,000,000원은 2024.09.06 이미 말소됐습니다.
점유·임차 확인
| 성명 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 75,460,000원으로 감정가 154,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 64,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 86,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 102,090,157원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,460,000원 가정 시 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 미배당은 64,298,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·현장 리스크
- 숙박시설. 감정평가상 본건을 포함한 구분건물은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 내부 미확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 유사 구분건물 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 설비. 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근으로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등이 적용됩니다.
- 토지. 토지면적 627.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 608호 실제 점유 확인. 현황조사에 적힌 하성정의 점유 부분은 926호이므로 본건 608호의 실제 점유자와 인도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 마감·설비·훼손 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 49%에 과도한 의미를 두지 않기. 최근 실거래 시세 수치가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이라는 점을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 보령축산업협동조합 미배당 64,298,280원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 상태
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 보령축산업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가 75,460,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세 비교자료가 없고, 무엇보다 숙박시설로 이용 중인 본건의 내부를 직접 확인하지 못한 채 감정평가가 이뤄졌기 때문입니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 시세 검증이 필요하고, 최종 승부처는 608호의 실제 점유·내부 상태입니다.
