제주지방법원 2025타경8736. 제주 제주시 연동 ‘제주1번가더테라스’ 제5층 612호입니다. 법원 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 154,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사문스테이비이고, 말소기준권리는 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 138,000,000원입니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 가격 판단의 핵심 자료인 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제612호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰·70%) |
| 말소기준 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
초기 신탁과 2021년 가압류, 2022년 안산신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.25. 주식회사문스테이비로 신탁재산이 귀속된 날 보령축산업협동조합이 채권최고액 138,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 호수와 조사 호수가 다르다
현황조사에는 하성정이 2024.04.25. 전입한 것으로 기재돼 있으나 점유 부분은 “8층 926호”입니다. 경매 대상은 5층 612호이므로, 이 조사정보만으로 하성정을 본건 612호의 실제 임차인이라고 확정하기 어렵습니다. 따라서 본건 612호 기준으로는 실제 임차인 확정 0명으로 보고, 926호 점유정보를 별도 확인사항으로 취급하는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
하성정의 전입일은 말소기준권리 2022.07.25.보다 뒤인 2024.04.25.로 조사돼 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 점유 호수가 본건과 다르므로 입찰 전 612호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가는 감정가 154,000,000원의 70%인 107,800,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 75,460,000원(49%), 3회 유찰 시는 52,822,000원(34.3%)입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공돼 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,309,200원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 138,000,000원 중 105,490,800원이 배당되고 32,509,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘메종글래드제주’ 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설과 일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 건물 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,436,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 고도지구(55m 이하)·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 612호 실제 점유자 확인. 현황조사에 적힌 하성정의 점유 부분은 926호입니다. 본건 612호의 실제 점유관계와 명도 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 진입이 어려워 유사 호실과 도면을 참조했습니다. 실제 내부 마감·시설 상태가 감정 전제와 다를 가능성을 점검해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정상 이용은 생활숙박시설입니다. 실제 사용형태와 관련 규제·운영 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 유사 생활숙박시설 거래가격을 직접 대조해야 합니다.
- 배당·세금 원본 대조. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당과 경매개시결정·압류의 현재 상태를 매각기일 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격과 현장 쪽에는 확인할 것이 남습니다. 1회 유찰로 최저가가 107,800,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 저가 매수라고 평가할 수 없고, 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 현황조사의 점유자 정보마저 본건 612호가 아니라 926호로 적혀 있습니다. 결론은 “등기 인수는 단순, 현장·가격은 보수적으로.” 권리 자체보다 실제 점유관계와 내부상태, 생활숙박시설의 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
