제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제5층 제612호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 권리의 중심은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 138,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 75,460,000원입니다. 배당모형에서는 집행비용 1,758,280원을 먼저 공제한 뒤 보령축산업협동조합에 73,701,720원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 64,298,280원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제공된 배당구조에서는 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제612호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 신탁·가압류·선행 근저당 등은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025.09.09 임의경매개시결정, 2026.03.09 제주특별자치도 압류가 이어졌으며 등기상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·임차인 확인 — 신고 호수가 본건과 다르다
| 성명 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 하성정의 점유부분은 8층 926호로, 경매 대상인 5층 612호와 호수가 일치하지 않습니다. 해당 기록의 전입일 2024.04.25는 말소기준일 2022.07.25보다 늦어 기록상 대항력은 없습니다. 다만 본건 612호는 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠다는 감정평가 유의사항이 있어, 실제 612호 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 75,460,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 배당모형상 실질취득액도 75,460,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 물건의 실거래가와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 구조이므로, 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 64,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 86,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 102,090,157원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당은 커집니다. 이 변화는 채권 회수율의 변화이지 매수인의 권리 인수 위험 증가를 뜻하지 않습니다. 가격 판단은 생활숙박시설의 실제 매매·임대수요와 해당 호실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 138,000,000원 중 73,701,720원이 배당되고 64,298,280원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·소방·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 5,436,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 토지면적은 627.0㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 612호 점유 재확인. 조사된 하성정의 점유부분은 8층 926호로 본건과 다릅니다. 612호 실제 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 제한된 감정입니다. 수선비·시설 상태를 현장 또는 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가 이용상태가 생활숙박시설이므로 실제 운영·임대·사용 조건과 환금성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 최저가 49%만 보고 판단 금지. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 다를 수 있으므로 실거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장 검증이 먼저”
이 사건의 권리관계만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고 이미 2회 유찰됐으며, 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 현황조사의 점유자 기록 역시 본건 612호가 아닌 926호입니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 현장·점유·환금성 검증이 더 중요한 유형입니다. 최저가 75,460,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다는, 실제 이용 가능성과 시장 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
