제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제5층 제610호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 154,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당권 138,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 107,800,000원에서 집행비용 2,309,200원과 보령축산업협동조합에 105,490,800원이 배당되는 구조로 계산되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근저당권 채권최고액 138,000,000원 중 32,509,200원이 미배당된다는 사실은 매수인 인수와는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제610호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 2020.12.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 주식회사문스테이비이고, 2022.07.25 신탁재산 귀속으로 소유권이 정리된 같은 날 보령축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.09.09 임의경매개시결정과 2026.03.09 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 926호 기록을 610호 임차인으로 보면 안 된다
| 이름 | 조사된 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 하성정의 점유 부분은 8층 926호입니다. 이 사건 대상은 5층 610호이므로, 해당 기록을 대상 호실의 임차관계로 합산하거나 610호의 임차인으로 단정할 수 없습니다. 하성정의 전입일 2024.04.25 자체도 말소기준일 2022.07.25 이후라 조사 기록상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,800,000원 가정 시 보령축산업협동조합 근저당의 미배당은 32,509,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 154,000,000원의 70%인 107,800,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 1회 유찰 자체는 확인되지만, 107,800,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 건물이며 사용승인일은 2020.12.29입니다.
- 설비. 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 627.0㎡이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 610호 실제 점유관계 확인. 현황조사의 하성정 기록은 8층 926호이므로 대상 5층 610호의 점유자라고 볼 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠고 유사 구분건물과 건축도면을 참조한 평가라는 점을 반드시 반영해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용 중이라는 사실을 전제로 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 등기상 인수와 배당 부족 구분. 보령축산업협동조합 근저당의 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 사용관계’가 승부처
등기 구조만 보면 말소기준인 보령축산업협동조합 근저당 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 정리된 편입니다. 하지만 이 사건을 단순한 안전형으로만 보기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 대상은 생활숙박시설로 이용 중이고 내부 확인이 제한됐으며, 현황조사에 나타난 임차 기록도 대상 610호가 아니라 926호입니다.
또한 현재 최저가 107,800,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유·내부 상태·실제 사용관계와 시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건으로 보는 것이 맞습니다.
