75,460,000원
제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제5층 제610호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 154,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 75,460,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없으므로 이 할인율만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
권리의 중심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 138,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류가 들어왔으며, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 아시아신탁·대한토지신탁의 신탁등기, 안산신용협동조합·오유화 근저당 등은 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제610호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 사건 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 을구 3번 보령축산업협동조합 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 조사된 호수가 본건과 다르다
| 이름 | 조사된 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준일인 2022.07.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 700,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 더 중요한 점은 조사된 점유부분이 8층 926호라는 것입니다. 경매 대상은 5층 610호이므로, 이 점유정보를 본건 610호의 임차인으로 그대로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 75,460,000원은 감정가 154,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 명목가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 확인할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단은 “감정가 대비 51% 할인”이 아니라, 생활숙박시설로서 실제 거래가격과 수익성, 점유·운영상태를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,758,280원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 138,000,000원 중 예상배당은 73,701,720원, 미배당은 64,298,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 감정평가상 물건 특성 — 내부 확인 제한
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 내부 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰, 동일 단지 내 유사 구분건물 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층, 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근. 부근은 숙박시설·면세점·근린생활시설 및 일부 주택이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 제한. 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 610호 실제 점유자 확인. 현황조사에 나타난 하성정의 점유부분은 8층 926호입니다. 본건 5층 610호와 일치하지 않으므로 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 현재 내부 마감·시설·훼손 여부를 가능한 범위에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 생활숙박시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 이용 및 운영조건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 점검. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실물
등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·제주특별자치도 압류는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기보다 실물과 점유에 있습니다. 사건상 근린시설이면서 실제로는 생활숙박시설로 이용되고, 감정 당시 내부 확인이 제한됐습니다. 더구나 현황조사상의 점유부분은 대상 610호가 아닌 926호로 기재되어 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없고, 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류, 점유·내부상태는 반드시 재확인”입니다.
