제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사문스테이비이며, 현재 말소기준권리는 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 채권최고액 138,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후에는 2025.09.09. 임의경매개시결정, 2026.03.09. 제주특별자치도 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁·가압류·안산신용협동조합 근저당·오유화 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제508호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 사건 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 축은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당입니다. 이보다 앞선 안산신용협동조합 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 신탁관계 역시 신탁재산 귀속을 거쳐 주식회사문스테이비 소유로 정리됐습니다. 이후 설정된 오유화 근저당 300,000,000원은 2024.09.06. 이미 말소됐습니다.
② 점유 확인 — 현황조사 기재 호수와 본건 호수가 다르다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 전입 2024.04.25. | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
감정평가에서는 건물 내부를 점유자의 거부 등으로 직접 확인하기 어려워 외부 관찰, 동일 단지 유사 구분건물의 현황과 건축도면을 참고해 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가했습니다. 따라서 508호 자체의 실제 점유·내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 중요한 물건입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 49%라는 숫자만으로 가격 메리트 판단 금지
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 시나리오상 51,793,000원, 네 번째 유찰 시에는 36,255,100원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 65,741,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 87,539,274원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,255,100원 | 35,202,508원 | 102,797,492원 | 0원 |
중요한 점은 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 즉 채권자 미회수액과 매수인의 인수부담은 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 보령축산업협동조합 근저당의 미배당액은 65,741,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근이며, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 기본 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하)·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 508호 현황 재확인. 현황조사상 점유자는 926호로 기재돼 있으므로, 본건 508호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 점유자 거부 등으로 내부 확인이 어려워 통상적 내부 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설 이용으로 확인되므로 실제 이용형태와 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 할인율 착시 경계. 최저가 73,990,000원이 감정가 151,000,000원의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 보령축산업협동조합의 현재 시나리오 미배당 65,741,820원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 확인 난도는 낮지 않다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
2회 유찰된 상태이고, 사건상 근린시설이면서 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 내부 확인도 제한됐습니다. 더구나 현황조사에 잡힌 점유자 하성정은 8층 926호로, 대상인 4층 508호와 다릅니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장 확인 부담은 높은 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 508호의 실제 점유·내부상태·이용형태를 얼마나 정확히 확인했나에 있습니다.
