제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제508호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 151,000,000원이며 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 105,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사문스테이비이며, 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당 138,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준보다 뒤에 접수된 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 문제는 권리보다 현황 확인입니다. 감정평가서에는 점유자의 거부 등으로 내부를 확인하지 못해 외부관찰·유사 구분건물·건축도면을 참고했다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제508호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년과 2022년의 초기 신탁·가압류·안산신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 뒤에 설정된 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류도 함께 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 현황 확인이 중요
| 점유자 | 점유 표시 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
하성정의 전입일 2024.04.25.은 말소기준일 2022.07.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 2,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가 151,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 73,990,000원(49%), 51,793,000원(34.3%)입니다. 그러나 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,700,000원 | 70% | 103,420,200원 | 34,579,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,990,000원 | 49% | 72,258,180원 | 65,741,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 34.3% | 50,460,726원 | 87,539,274원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 103,420,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 집행비용 2,279,800원과 보령축산업협동조합 근저당 103,420,200원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 미배당액은 34,579,800원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 건물이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하)·방화지구·시가지경관지구 등이 지정돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 627.0㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제508호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기록된 하성정의 점유 부분은 8층 926호입니다. 매각 대상 4층 508호의 현재 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부관찰·유사 호실·건축도면을 참고했습니다. 내부 훼손·시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 조사된 점유 외에 실제 사용·운영 관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준. 조사된 하성정의 전입일 2024.04.25.은 말소기준 2022.07.25.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 세금·배당 변수. 제주특별자치도 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당 시 당해세 등 세금 우선순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 현황과 가격”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 소멸하고, 조사된 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 등기·임차 관계만 보면 매수인 인수 0원의 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 151,000,000원에서 한 번 유찰된 105,700,000원입니다.
그러나 권리 안전성이 곧 투자 매력도를 뜻하지는 않습니다. 본건은 실제로 생활숙박시설로 이용되고 있고, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으며, 현황조사 점유 표시는 본건 제508호가 아닌 8층 926호로 기재되어 있습니다. 게다가 비교할 실거래 자료가 없어 현재 70% 최저가를 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리는 통과, 현황·가격은 확인 후 판단입니다.
