제주지방법원 2025타경8736. 제주 연동 제주1번가더테라스 제3층 310호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정요항표의 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 사용승인일은 2020.12.29이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 17층입니다. 현재 최저가는 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰된 116,200,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 제주특별자치도 압류와 임의경매개시결정이 붙었고, 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가를 매각가로 보는 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리 자체보다 점유관계와 공매 병행을 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.14 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 아시아신탁주식회사 및 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기와 안산신용협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.10.10 제주특별자치도 압류와 2025.09.09 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 기록은 있으나 대상 호수와 불일치
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 기록이 1명 있으나, 점유부분이 8층 926호로 기재되어 이 사건 대상인 3층 310호와 일치하지 않습니다. 해당 기록의 전입일 2024.04.25는 말소기준일 2022.07.25보다 늦어 기록 자체의 판정은 대항력 없음입니다. 다만 대상 310호의 실제 점유자가 누구인지와 이 기록이 본건에 포함된 이유는 원본 현황조사에서 재확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,426,800원 |
| 1. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 113,773,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,200,000원을 매각가로 가정하면 보령축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 중 113,773,200원이 배당되고 42,226,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 116,200,000원 | 113,773,200원 | 42,226,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 76,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 100,486,884원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제라는 것입니다. 2회·3회 유찰 시 보령축산업협동조합의 미배당액은 크게 늘지만, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 전 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건을 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형과 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 17층, 사용승인일 2020.12.29입니다. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로, 공시지가는 5,436,000원/㎡이며 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함 또는 접해 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있고 매각물건명세서에도 공매절차 진행 중이라고 명시되어 있으므로 경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인하세요.
- 310호 실제 점유자 확인. 현황조사 임차인 기록은 8층 926호로 되어 있어 대상 3층 310호와 불일치합니다. 대상호수의 실제 점유관계를 원본 조사서에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 진입이 되지 않아 유사 호실과 도면을 참조했습니다. 내부 하자·수선비·집기 상태를 별도로 확인하세요.
- ‘70%니까 싸다’ 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 생활숙박시설의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 대조해야 합니다.
- 이용·운영 조건 확인. 감정상 생활숙박시설로 이용 중인 점과 사건상 근린시설 표기를 함께 보고 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 원본서류에서 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 다른 곳에 있습니다. 공매절차가 동시에 진행 중이고, 임차인 조사 기록의 호수가 본건 310호와 맞지 않으며, 감정 당시 내부도 확인되지 않았습니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%인 116,200,000원이지만 이를 시세 할인율로 받아들일 실거래 근거는 없습니다. 생활숙박시설 이용이라는 물건 특성과 확인되지 않은 내부 상태까지 감안하면, 권리상 인수는 낮지만 사실관계 확인 부담은 높은 사건으로 보는 편이 타당합니다. 결론은 “인수 0원은 장점, 공매·점유·내부상태 확인 전 가격 평가는 보류”입니다.
