🏷️ 감정가 대비 49% 🔁 2회 유찰 ✅ 인수 0원 ⚠️ 미배당 76,524,120원
제주지방법원 2025타경8736. 제주 제주시 연동 제주1번가더테라스 제3층 제310호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사문스테이비이며, 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당 156,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 제주특별자치도의 압류와 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 이 할인율 자체가 시세 할인율을 뜻하는 것은 아닙니다. 본건은 공매절차도 진행 중이고, 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 유사 구분건물 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제310호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 연동6길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 공매는 별도 확인
말소기준권리는 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 이후 등기된 제주특별자치도의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁·대한토지신탁의 신탁등기와 안산신용협동조합·오유화 근저당, 주식회사 리하우징 가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 현황조사 기재 호수가 본건과 다르다
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 하성정의 점유부분은 8층 926호로 기재되어 있어 본건 3층 310호와 호수가 다릅니다. 또한 전입일 2024.04.25.은 말소기준권리 2022.07.25.보다 늦어, 기재된 임차관계 자체는 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 본건 310호 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 호수를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 79,475,880원 |
| 미배당 | - | 76,524,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,340,000원 가정 시 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 76,524,120원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대에 위치하며, 주변에는 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 건물이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 5,436,000원/㎡, 토지면적 627.0㎡, 평지의 세로장방형 상업용 토지입니다.
- 내부 상태. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 유사 구분건물 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 76,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 100,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 117,260,819원 | 0원 |
유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 위험이 가격 하락에 따라 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 매입가의 적정성은 감정가 대비 비율이 아니라 별도의 시세 검증으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행단계와 결과를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 310호 점유관계 원문 대조. 현황조사상 하성정의 점유부분은 8층 926호로 기재돼 있으므로 본건 3층 310호와 구분해 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 마감·설비·관리상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용상태를 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당 범위 확인. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계와 체납사항을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 물건의 권리구조에서 가장 분명한 부분은 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 보령축산업협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 추가 유찰 시나리오에서도 인수액은 변하지 않습니다. 하지만 입찰 판단에서 남는 확인사항은 적지 않습니다. 공매절차 병행, 내부 미확인, 본건과 다른 호수로 기재된 점유조사, 그리고 근린시설 표기와 생활숙박시설 이용상태를 함께 점검해야 합니다. 현재 최저가 81,340,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 권리는 비교적 단순하게, 가격과 현황은 보수적으로 확인하는 접근이 맞습니다.
