제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제5층 제611호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 소유자는 주식회사문스테이비이며, 현재 등기상 핵심 권리는 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 정리되어 있습니다. 다만 투자 판단을 가격 할인율 하나로 끝내기는 어렵습니다. 감정가 154,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 107,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증할 근거가 부족합니다. 여기에 내부 확인이 어려웠다는 감정평가상의 주의사항과 숙박시설 이용상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제611호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인일 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 사건 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 아시아신탁주식회사·대한토지신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 안산신용협동조합의 10,000,000원 근저당 및 오유화의 300,000,000원 근저당도 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이며, 데이터상 이 권리와 그 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 현황조사 기재 호수부터 확인
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 하성정이 기재되어 있으나 점유 부분이 8층 926호로 적혀 있습니다. 본건은 제5층 제611호이므로 호수가 서로 일치하지 않습니다. 따라서 이 기재를 곧바로 611호의 직접 점유관계로 단정하지 말고 현황조사 원문과 실제 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 기재된 전입일 2024.04.25.는 말소기준 2022.07.25.보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 보증기관 승계·대위 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 아직 검증 불가
감정가 154,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 107,800,000원, 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 75,460,000원과 52,822,000원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 32,509,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 64,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 86,528,796원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당액이 늘어나는 것과 매수인이 인수하는 금액은 별개라는 것입니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 107,800,000원입니다. 다만 이를 시장가격과 비교할 실거래 기준이 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 보령축산업협동조합 근저당에는 32,509,200원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층, 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하)·방화지구·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 611호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 점유자의 점유 부분은 8층 926호로 본건 5층 611호와 다릅니다. 현장과 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자 거부 등으로 내부 확인이 어려웠고 외부 관찰·유사 구분건물·건축도면을 참조해 감정평가했습니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정 이용상태인 숙박시설(생활숙박시설)을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 107,800,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 마세요.
- 청구액 대조. 사건 청구액 2,169,000,000원과 본건 근저당 채권최고액 138,000,000원의 차이를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 현재 회차에서 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리 인수 구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 감정가 154,000,000원에서 1회 유찰돼 107,800,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 결론은 단순한 ‘70% 할인 물건’이 아닙니다. 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)이고, 내부 확인이 어려운 상태에서 감정됐으며, 현황조사 점유자 기록도 8층 926호로 본건 5층 611호와 일치하지 않습니다. 무엇보다 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 현재 최저가의 시장 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 긍정적, 가격·점유·내부상태 확인은 필수. 이 세 가지를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
