제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 5층 611호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 154,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 75,460,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당 138,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다.

권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 과거 아시아신탁·대한토지신탁 명의의 신탁등기와 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후 남은 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

최초 신탁과 과거 가압류·근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.25. 주식회사문스테이비로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 보령축산업협동조합이 채권최고액 138,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 확인 — 호실 일치 여부를 먼저 봐야 한다

현황조사에 기재된 점유자 하성정의 점유부분은 8층 926호로 표시돼 있어, 본건인 5층 611호와 호실이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 점유자 정보는 본 호의 인수액 계산에 합산하지 않았습니다.

하성정의 전입일 2024.04.25.은 말소기준권리 2022.07.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유부분이 본건 611호가 아니라 926호로 기재돼 있어 본 호의 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다

현재 최저매각가는 75,460,000원으로 감정가 154,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 52,822,000원, 4회 유찰 시 36,975,400원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)

현재 회차에서는 보령축산업협동조합 채권최고액 138,000,000원 중 73,701,720원이 배당되고, 64,298,280원이 미배당으로 남습니다. 3회 유찰 시 미배당은 86,528,796원, 4회 유찰 시 102,090,157원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근이며, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재한 상업지대입니다.
• 이용. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠고 유사 구분건물과 건축도면을 참조해 평가됐으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
• 본 호 점유자 확인. 현황조사에 기재된 하성정의 점유부분은 8층 926호로 본건 5층 611호와 다릅니다. 611호의 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가를 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 생활숙박시설 특성 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 실제 이용과 처분성을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
• 배당 변수 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준인 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당과 이후 경매개시결정·압류의 소멸 여부를 입찰 전 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 현황 확인이 먼저다

이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 반면 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로는 투자매력을 확정하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 생활숙박시설로 이용 중이며, 내부 확인도 제한돼 있기 때문입니다.

권리는 인수 0원, 가격 판단은 보류. 본건은 75,460,000원이라는 숫자보다 611호의 실제 점유상태·내부 상태·생활숙박시설의 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.