제주지방법원 2025타경8736. 제주 제주시 연동 ‘제주1번가더테라스’ 제5층 제609호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 현재 소유자는 주식회사문스테이비이고, 권리분석의 기준점은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당 채권최고액 138,000,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가 당시 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황·건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가했습니다. 또한 확인된 점유자 하성정은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 점유부분 자체가 8층 926호로 표시돼 본건 609호와 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금보다 실제 609호의 점유·내부 상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제609호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 아시아신탁 신탁과 주식회사 리하우징 가압류, 대한토지신탁 신탁, 오유화 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이며, 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 ‘호수 불일치’ 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준인 2022.07.25.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 700,000원이고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,800,000원 가정 시 집행비용 2,309,200원과 보령축산업협동조합 105,490,800원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 32,509,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 32,509,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 64,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 86,528,796원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 107,800,000원으로 감정가 154,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 107,800,000원이지만, 이 금액의 시세 대비 우위는 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 각 구분건물은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층이고 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로 숙박시설·면세점·근린생활시설 및 일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 5,436,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 유사 구분건물 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 609호 실제 점유 확인. 확인된 점유자 하성정의 점유부분은 8층 926호로 본건 5층 609호와 다릅니다. 입찰 전 실제 609호 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 외부 관찰·유사 호실 기준 평가라는 점을 가격에 반영해야 합니다.
- 대항력 판단. 하성정은 2024.04.25. 전입으로 2022.07.25. 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다. 보증금 승계액도 0원입니다.
- 시세를 별도로 확인. 최저가 107,800,000원은 감정가의 70%지만 이를 시세 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 보령축산업협동조합 근저당에 현재 회차 기준 32,509,200원 미배당이 발생하지만, 그 미배당이 곧 매수인 인수금이 되는 것은 아니며 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 숙박시설 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 생활숙박시설입니다. 현 이용상태를 전제로 물건을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장과 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 107,800,000원까지 내려왔습니다.
그러나 가격을 후하게 평가할 근거는 아직 부족합니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며 내부 확인도 제한됐습니다. 여기에 현황조사상 확인된 점유자의 점유부분이 본건 609호가 아니라 8층 926호로 적혀 있는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수 0원의 권리구조는 긍정적이지만, 609호 실제 점유·내부 상태와 가격 적정성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다. 감정가 대비 30% 유찰만을 이유로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
