제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제5층 제609호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 등기부의 현재 소유자는 주식회사문스테이비이며, 말소기준권리는 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당권, 채권최고액 138,000,000원입니다. 이후 2025.09.09 임의경매개시결정과 2026.03.09 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 154,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 75,460,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제609호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 사건 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 말소기준 근저당 | 보령축산업협동조합 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 2025.09.09 임의경매개시결정과 2026.03.09 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.12.12 오유화 근저당권 300,000,000원도 2024.09.06 말소되어 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 점유·임차 관계 — 현황조사 기재 호수부터 대조 필요
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2,000,000원 / 700,000원 | 2024.04.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 하성정이 8층 926호를 숙박시설로 점유하고, 보증금 2,000,000원·차임 700,000원, 전입일 2024.04.25로 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준일 2022.07.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 보령축산업협동조합 근저당의 미배당액은 64,298,280원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 ‘시세 할인’ 여부는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 64,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 86,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 102,090,157원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·감정 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근으로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 대조. 현황조사상 하성정의 점유지는 8층 926호로 적혀 있어 본건 5층 609호와 다릅니다. 본건 실제 점유자를 원문과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) 이용 상태이므로 실제 이용·운영 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 마감·설비 상태를 감정가만으로 추정하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어, 별도의 최근 거래 확인 없이 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당요구와 세금 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 대상 호수와 점유관계를 입찰 전에 다시 맞춰봐야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득도 최저가와 같은 75,460,000원입니다.
다만 투자 판단의 어려움은 권리보다 물건과 가격 쪽에 있습니다. 이미 2회 유찰됐고 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며 내부 확인이 되지 않았고, 현황조사 점유자의 호수도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현황은 추가 검증 필요”로 정리하는 것이 적절합니다.
