108,290,000원
제주지방법원 2025타경8736. 제주 연동 제주1번가더테라스 8층 926호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 184,800,000원입니다. 이후 제주특별자치도의 압류와 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 하성정은 2024.04.25. 전입했고 보증금 2,000,000원, 월세 700,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 보면 됩니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제8층 제926호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 184,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기에는 아시아신탁주식회사 신탁, 리하우징 가압류, 대한토지신탁주식회사 신탁, 안산신용협동조합 근저당 등이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.25. 주식회사문스테이비로 신탁재산이 귀속된 날 보령축산업협동조합 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 이후 설정된 오유화의 300,000,000원 근저당도 2024.09.06. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준일인 2022.07.25.보다 늦습니다. 따라서 전입신고 기준 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 다만 대항력이 없는 임차인이므로 현재 배당 시나리오상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 184,800,000원 | 105,973,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,290,000원 가정 시 보령축산업협동조합 근저당은 105,973,940원을 배당받고 78,826,060원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설과 일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 건물이며 사용승인일자는 2020.12.29.입니다. 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,436,000원/㎡, 토지면적은 627.0㎡입니다. 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 임차인 전입 확인. 하성정의 전입일 2024.04.25.가 말소기준 이후여서 대항력이 없는 구조인지 매각물건명세서와 주민등록 관련 서류를 대조하세요.
- 내부 상태. 감정평가가 내부 실사를 충분히 하지 못한 상태에서 이루어진 만큼 객실 내부 마감·설비·훼손 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 이용형태 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 실제 이용·운영 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액 78,826,060원은 채권자의 미회수액이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 75,803,000원·미배당 110,761,454원, 4회 유찰 시 매각가 53,062,100원·미배당 133,093,018원으로 변합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 실제 임차인은 하성정 1명이며 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단의 어려움은 권리 바깥에 있습니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며 점유자 거부 등으로 내부 확인도 제한됐습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만 상품성과 상태 확인이 중요한 유형입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 실제 내부 상태와 이용·환금성을 확인한 뒤 가격을 정하는 편이 안전합니다.
