제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 8층 926호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다.
말소기준은 2022년 7월 25일 보령축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 184,800,000원이며, 이후 제주특별자치도의 압류와 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당, 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제8층 제926호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 중 제8층 제926호 · 사용승인일자 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.05 제주특별자치도의 압류와 2025.09.09 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁과 가압류, 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 하성정 1명입니다. 전입일은 2024.04.25로 말소기준권리인 2022.07.25 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 2,000,000원, 차임은 700,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격·회차 분석 — 유찰폭은 확인되지만 시세 우위는 미확인
감정가는 221,000,000원, 현재 최저가는 154,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 33,065,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 78,826,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 110,761,454원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 보령축산업협동조합 근저당의 미배당액은 33,065,800원 → 78,826,060원 → 110,761,454원으로 증가합니다. 그러나 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 이 미배당액이 매수인에게 붙어 실질취득가를 끌어올리는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,965,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 184,800,000원 | 151,734,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,700,000원 가정 시 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 33,065,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근. 부근은 상업지대로 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 기본 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형이며, 북측 폭 약 20m 및 서측 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰·유사 구분건물 현황·건축도면을 참고해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 말 것. 현재 최저가 154,700,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴함은 확인되지 않았습니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 사건상 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이므로 현황과 이용 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 단계에서 내부 확인이 어려웠으므로 실제 마감·설비·수선 필요 여부를 입찰 전에 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 하성정의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 보령축산업협동조합 근저당 미배당이 발생해도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 하성정의 2024.04.25 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 154,700,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이미 1회 유찰돼 감정가 221,000,000원의 70%인 154,700,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 더구나 생활숙박시설로 이용 중이고 내부 상태도 직접 확인하지 못한 감정이라는 점이 남습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격·현황·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
