제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 9층 1011호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 사용승인일은 2020.12.29이며, 건물은 지하 2층·지상 17층 철근콘크리트구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 159,000,000원의 49%인 77,910,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합 근저당 144,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국·제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당, 신탁등기 및 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1011호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 사건 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.07.25 접수된 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후 등기된 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.09.09 국 압류, 2026.03.09 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — ‘926호’ 기재를 그대로 확인해야 한다
| 이름 | 점유 기재 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2,000,000원 | 700,000원 | 2024.04.25 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
현황조사에는 하성정이 보증금 2,000,000원·월세 700,000원으로 기재되어 있으나, 점유 부분이 8층 926호로 적혀 있습니다. 이번 매각대상은 9층 1011호이므로 조사 기재 호수와 본건 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 이 기재만으로 하성정을 1011호의 점유자로 단정하기보다, 입찰 전 현황조사서 원문과 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
다만 제공된 권리판정상 하성정의 전입일 2024.04.25는 말소기준권리 2022.07.25보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 — 49% 유찰률은 보이지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가 77,910,000원은 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제공되어 있지 않아, 이 49%를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 유찰 폭과 회차별 최저가뿐입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 67,892,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 90,844,666원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 106,911,266원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 144,000,000원 | 76,107,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자는 채권최고액 144,000,000원 중 76,107,620원을 배당받는 시뮬레이션이며 미배당은 67,892,380원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 건물은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 내부 확인 제한. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 동일 단지 유사 구분건물의 현황·건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형·평탄 토지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1011호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 하성정의 점유 부분은 926호입니다. 매각대상 1011호의 실제 점유자와 운영형태를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가사가 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 인테리어·설비·하자 여부가 감정 전제와 다른지 현장 확인이 필요합니다.
- 생활숙박시설 이용 특성 확인. 실제 이용상태가 생활숙박시설이므로 일반 주거용 집합건물과 동일한 환금성으로 가정하면 안 됩니다.
- 가격 비교 별도 수행. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 시세 비교가 없으므로 주변 동일·유사 생활숙박시설 거래사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생하더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 물건의 실제 상태다
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이고, 그 후순위 경매개시·압류는 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현재 최저가 77,910,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다.
실거래 비교자료가 없고, 실제 이용상태는 생활숙박시설이며, 내부는 점유자의 거부 등으로 직접 확인하지 못한 채 감정됐습니다. 여기에 현황조사 점유자 기재가 본건 1011호가 아닌 926호로 되어 있다는 점도 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 물건 확인과 가격 검증 난도는 낮지 않은 사건입니다.
