제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제9층 제1011호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 159,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 111,300,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고, 그 뒤에 등기된 경매개시결정과 국·제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁·가압류·다른 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1011호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 경매 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2020.12.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 아시아신탁주식회사·대한토지신탁주식회사 관련 신탁등기와 안산신용협동조합·오유화 근저당권, 주식회사 리하우징 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 보령축산업협동조합의 2022.07.25. 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 호수 확인 필요
| 점유자 | 조사 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준권리인 2022.07.25.보다 늦어, 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 700,000원입니다. 다만 조사 부분이 8층 926호로 기재되어 있고 매각대상은 9층 1011호이므로, 실제 대상 호실의 점유관계와 일치하는지는 입찰 전에 현황조사 원문과 현장을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 비교는 없다
현재 최저매각가는 111,300,000원으로 감정가 159,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 77,910,000원(감정가 49%), 그 다음은 54,537,000원(감정가 34%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 유형의 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설이고, 주변도 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재한 상업지대입니다. 가격 판단은 일반 주거용 집합건물과 분리해 접근하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 144,000,000원 | 108,941,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 144,000,000원 중 108,941,800원이 배당되고 35,058,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상17층 건물이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함 또는 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 세로장방 형태이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 점유 재확인. 조사된 하성정의 점유 부분은 8층 926호이고 매각대상은 9층 1011호입니다. 대상 호실 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 진입이 어려웠으므로 인테리어·설비·하자 상태가 통상적인 가정과 다른지 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정 이용상태가 숙박시설(생활숙박시설)이므로 실제 사용·운영 형태와 관련 조건을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 생활숙박시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구종기 이후 제출자료와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각기일 전 변동 등기 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 보령축산업협동조합 근저당 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 조사된 점유자 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 111,300,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 생활숙박시설 이용, 내부 확인 제한, 점유조사 호수 불일치가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 소멸형이라는 점은 긍정적이지만, “감정가 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리보다 실제 대상 호실의 점유·내부 상태와 시장가격 검증이 입찰 성패를 좌우합니다.
