제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 9층 1012호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 건물 이용상태를 숙박시설(생활숙박시설)로 확인했습니다. 감정가는 159,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,910,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 국·제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.12.12. 오유화 명의의 채권최고액 300,000,000원 근저당권은 2024.09.06. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 제9층 제1012호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 연동6길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 중 제9층 제1012호 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 사건 청구액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.25. 을구 3번 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원입니다. 2025.09.09. 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정, 같은 날 제주세무서장 관련 국 압류, 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 대상 호수 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준일인 2022.07.25.보다 늦어, 해당 기재 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 700,000원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 77,910,000원으로 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 생활숙박시설은 아파트와 사용·수요 구조가 다르므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 54,537,000원, 4회 유찰 시 38,175,900원까지 내려갑니다. 다만 매각가가 떨어질수록 보령축산업협동조합 근저당의 미배당액은 각각 67,892,380원 → 90,844,666원 → 106,911,266원으로 커지며, 이 미배당액은 현재 시나리오상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 보령축산업협동조합 | 144,000,000원 | 76,107,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 144,000,000원 중 76,107,620원이 배당되고 67,892,380원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 건물 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 3필지 일단의 토지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어·벽지, 바닥 강마루·타일, 시스템창호가 기재돼 있고 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1012호 실제 점유 확인. 현황조사 점유부분이 926호로 기재돼 있으므로 대상 1012호의 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 어려워 유사 호실과 건축도면을 참조했습니다. 수리·설비 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 물건이므로 실제 사용형태와 운영상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정·압류의 소멸관계를 등기 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래·운영가치와 함께 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장과 가격이 승부처”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가는 감정가 159,000,000원에서 두 번 유찰돼 77,910,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 현장 확인입니다. 감정 당시 내부 확인이 어려웠고, 현황조사 점유부분도 매각대상 1012호가 아닌 926호로 기록돼 있습니다. 여기에 이용상태도 생활숙박시설입니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “1012호를 실제로 무엇을 인수하고 어떤 상태로 받는지 확인한 뒤 가격을 정한다”가 맞는 접근입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 응찰 전 현장·점유·내부상태 확인을 끝내야 하는 물건입니다.
