제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제9층 제1012호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 111,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기 권리의 중심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 144,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다.
그보다 앞선 신탁·가압류·안산신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 2025.09.09. 임의경매개시결정과 제주세무서장 압류, 2026.03.09. 제주특별자치도 압류가 존재하지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 제공된 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 제9층 제1012호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인일자 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021.01.14. 아시아신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2022.01.20. 대한토지신탁주식회사 신탁 역시 이후 말소됐습니다. 2022.07.25. 주식회사문스테이비로 신탁재산이 귀속된 날 보령축산업협동조합이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2025.09.09. 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정과 제주세무서장 압류, 2026.03.09. 제주특별자치도 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 기록된 점유 호수와 본건이 다르다
| 성명 | 점유 표시 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 144,000,000원 | 108,941,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 111,300,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,358,200원을 제외한 108,941,800원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 35,058,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 감정평가 핵심 — 생활숙박시설·내부 직접 확인 제한
감정평가서상 본건은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층/지상17층이고 사용승인일은 2020.12.29.입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어 및 벽지마감, 바닥은 강마루 및 타일마감, 창호는 시스템창호 등으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지, 토지면적 627.0㎡, 공시지가 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 실제 이용은 생활숙박시설입니다. 일반 주거형 집합건물과 동일한 전제로 접근하기보다 해당 이용형태의 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 점유자 거부 등으로 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 유사 호실 기준 감정과 실제 상태의 차이를 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 이용·운영 전제를 확인해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사상 하성정의 점유 표시는 8층 926호로, 본건 9층 1012호와 다릅니다. 현장 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 압류 관련 확인. 2025.09.09. 제주세무서장, 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 등기상 매각으로 소멸하지만, 배당 계산에서 당해세는 반영되지 않았습니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 111,300,000원으로 감정가의 70%지만, 생활숙박시설이라는 이용상태와 내부 확인 제한을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명료합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 111,300,000원뿐 아니라 2회 유찰 77,910,000원, 3회 유찰 54,537,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고, 점유자의 거부 등으로 내부를 직접 확인하지 못한 감정입니다. 게다가 현황조사에 나타난 하성정의 점유 호수는 8층 926호로 본건 9층 1012호와 다릅니다. 따라서 권리는 합격권, 현장·용도 확인은 필수라는 결론이 적절합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 단정하는 접근은 피해야 합니다.
