제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 9층 1013호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 17층 규모로 2020년 12월 29일 사용승인됐습니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 77,910,000원으로, 감정가 159,000,000원의 49% 수준입니다.
권리관계의 중심은 2022년 7월 25일 설정된 보령축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 국·제주특별자치도의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁과 가압류, 다른 근저당도 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1013호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 초기 신탁과 2021년 가압류, 2022년 안산신용협동조합 근저당, 2022년 오유화 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이고, 경매개시결정 및 이후 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 대상 호수와 조사 호수 구분
| 성명 | 조사 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
매각물건명세서에는 본건 건물이 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 또한 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰, 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황, 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했다고 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 내부 상태와 대상 호실의 점유자를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,802,380원 |
| 1. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 144,000,000원 | 76,107,620원 |
| 미배당 | - | 67,892,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,910,000원을 기준으로 집행비용 1,802,380원을 제외하면 보령축산업협동조합에 76,107,620원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 67,892,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근 상업지대에 위치하며, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 건물에는 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로, 북측 약 20m 및 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 낮아졌다는 사실 자체가 확인됩니다. 생활숙박시설이라는 용도 특성을 감안해 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 접근하지 않는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 점유 확인. 조사된 임차인 점유부분은 926호이고 경매 대상은 1013호입니다. 현장과 집행기록을 통해 1013호의 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠습니다. 인테리어·설비·훼손 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설입니다. 입찰 목적과 실제 이용 가능성을 용도 특성에 맞춰 검토하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 67,892,380원이지만, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022년 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 대상은 생활숙박시설이고 이미 2회 유찰됐으며 감정 당시 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 조사된 점유자 역시 대상 1013호가 아니라 926호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 점유·내부 상태·용도 확인을 끝낸 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 사건입니다.
