제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제9층 제1013호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 159,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 111,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 핵심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 임의경매개시결정과 국·제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 숙박시설로 이용 중이라고 적혀 있고, 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 유사 구분건물·건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했다고 명시돼 있습니다. 따라서 30% 유찰폭 자체보다 1013호의 실제 점유관계와 내부 상태를 직접 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1013호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.07.25. 을구 3번 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원입니다. 2025.09.09. 임의경매개시결정과 같은 날 국의 압류, 2026.03.09. 제주특별자치도의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 기존 안산신용협동조합 근저당과 오유화 근저당, 과거 신탁 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 조사 — 반드시 호수 대조
| 이름 | 점유 부분 | 이용 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
감정평가의 기타 참고사항에도 임대관계는 미상이라고 되어 있습니다. 특히 매각물건명세서가 내부 확인 곤란을 명시한 만큼, 입찰 전 대상 호실의 출입·영업·숙박 운영·실제 사용자를 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 144,000,000원 | 108,941,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 144,000,000원 중 108,941,800원이 배당되고 35,058,200원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 감정가율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 111,300,000원 | 108,941,800원 | 35,058,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 67,892,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 90,844,666원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 111,300,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 추가 유찰 시 가격은 77,910,000원, 54,537,000원으로 낮아지지만 근저당 미배당액은 각각 67,892,380원, 90,844,666원으로 커집니다. 다만 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 위치. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근이며, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 내 유사 구분건물 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1013호 실제 점유자 확인. 조사된 하성정의 점유 부분은 926호이므로 대상 1013호의 점유·임대관계를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 진입이 어려웠으므로 마감·설비·수선 필요 여부를 실제 상태와 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가상 이용상태가 숙박시설(생활숙박시설)인 점을 전제로 입찰 목적과 실제 이용상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 111,300,000원이지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.14. 기준 권리관계를 매각기일 전 원본과 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 먼저다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 감정상 생활숙박시설로 이용 중이고 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠으며, 현황조사에 잡힌 하성정의 점유 부분도 대상 1013호가 아닌 926호입니다.
따라서 현재 최저가 111,300,000원이 감정가 159,000,000원의 70%라는 숫자만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 대상 호실의 점유·내부·실제 이용관계는 현장 확인이 필수. 이 세 가지가 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
