제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제3층 제309호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가 166,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,200,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권 156,000,000원이며, 이 근저당과 그 이후의 제주특별자치도 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건을 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 내부는 점유자의 거부 등으로 직접 확인하지 못해 동일 단지 유사 구분건물과 건축도면을 참고한 통상적 상태를 기준으로 감정되었습니다. 또한 공매공고 부기등기가 있고 공매절차가 진행 중이라고 명시되어 있어 경매와 공매의 진행 상태를 반드시 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제309호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 을구 3번 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.07.25. 채권최고액 156,000,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 그보다 앞선 안산신용협동조합 근저당은 이미 말소되었으며, 오유화 근저당도 2024.09.06. 말소되었습니다. 말소기준 이후의 제주특별자치도 압류와 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차 — 309호는 직접 확인 필요
| 이름 | 조사 위치 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 하성정의 조사 위치는 8층 926호로, 경매 대상인 제3층 제309호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 기재를 309호의 임차인으로 단정할 수 없습니다. 하성정의 전입일 2024.04.25.은 말소기준일 2022.07.25.보다 뒤이므로 해당 기재 자체는 대항력 없음으로 판단되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 113,773,200원 |
| 미배당 | - | 42,226,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 116,200,000원 가정 시 집행비용 2,426,800원을 제외한 113,773,200원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 42,226,800원이 미배당됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 — 실거래 근거 없는 70%
현재 최저가 116,200,000원은 감정가 166,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 81,340,000원(49%), 3회 유찰 시 56,938,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락 = 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 부지입니다. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 고도지구(55M 이하)·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,436,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 309호 점유 확인. 현황조사상 하성정은 8층 926호로 표시되어 있습니다. 309호의 실제 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 직접 확인 없이 통상적 상태를 기준으로 감정됐으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.04.16. 공매공고가 등기되어 있고 공매절차 진행 중이므로 한국자산관리공사 2025-12218-003의 진행상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 116,200,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 생활숙박시설의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 보령축산업협동조합 근저당 42,226,800원이 미배당되지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 확인사항
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리 소멸형이라는 사실만으로 안전한 입찰이라고 보기는 어렵습니다. 실제 경매 대상은 생활숙박시설로 이용 중이고, 내부 확인이 어려웠으며 임대관계도 미상입니다. 현황조사에 표시된 하성정 역시 8층 926호로 본건 309호와 다릅니다. 게다가 공매절차까지 병행되고 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 309호의 실제 점유·내부 상태·공매 진행상태·시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
