제주지방법원 2025타경8736. 제주 제주시 연동 ‘제주1번가더테라스’ 제3층 제309호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가 166,000,000원의 49%인 81,340,000원이 최저매각가입니다.

권리의 기준점은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권 채권최고액 156,000,000원입니다. 이후 제주특별자치도 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 집행비용을 제외한 79,475,880원이 근저당권자에게 배당되고 76,524,120원이 미배당되지만, 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

초기의 아시아신탁주식회사 신탁, 2021년 가압류, 대한토지신탁주식회사 신탁, 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 핵심은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후 2023.10.10. 제주특별자치도 압류와 2025.09.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 점유·임차인 확인 — 926호 기록과 본건 309호를 구분

현황조사에 확인된 하성정의 점유 부분은 8층 926호로, 이 사건의 대상인 3층 309호와 호수가 일치하지 않습니다. 해당 기록의 전입일 2024.04.25.은 말소기준권리 2022.07.25.보다 늦어 그 기록 자체는 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가 비고에는 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠다고 기재되어 있으므로, 309호의 실제 점유관계와 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가 81,340,000원은 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 상태이지만, 이 사건에서는 동일 조건의 최근 실거래 가격을 기준으로 최저가를 검증할 수 있는 기준선이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하는 것은 금물입니다.

더구나 감정평가상 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 입지는 상업지역이지만 자산의 이용형태와 매수층이 주거용 부동산과 다르므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 이용·운영 조건을 중심으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 회차 매각가 81,340,000원을 전제로 한 계산입니다. 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 76,524,120원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설과 일부 주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 천정형 에어컨·승강기·주차·화재탐지·스프링클러·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공매 진행상황 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있고 공매절차 진행 중으로 기재돼 있으므로 법원경매와 공매의 진행관계를 반드시 교차 확인해야 합니다.
• 309호 점유 확인. 현황조사 임차 기록은 926호이며, 감정평가 당시 내부 확인도 제한됐습니다. 309호의 실제 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰·유사 구분건물·건축도면을 참조해 평가됐으므로 실제 내부 상태가 감정 전제와 다를 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 생활숙박시설의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 76,524,120원이 발생하지만, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 내용과 공매 진행상황을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현장이 숙제”

이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 81,340,000원까지 내려왔습니다.

하지만 결론을 ‘49%니까 싸다’로 가져가면 안 됩니다. 동일 조건의 실거래 기준선이 확인되지 않는 데다, 이용상태는 생활숙박시설이고 공매절차가 동시에 진행 중입니다. 또한 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐고, 현황조사에서 확인된 임차 기록은 본건 309호가 아닌 926호입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 공매 교차확인·309호 점유 확인·실제 거래가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 현재 단계의 결론은 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적, 현장 확인은 필수입니다.