제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제509호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층이며, 본건은 제4층 509호입니다. 말소기준은 2022.07.25 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권입니다.
등기상 말소기준보다 앞선 신탁·가압류·근저당 가운데 상당수는 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리관계가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제509호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층 / 지상17층 중 제4층 제509호 · 사용승인일 2020.12.29 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 138,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.12.12 설정됐던 오유화의 채권최고액 300,000,000원 근저당은 2024.09.06 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 509호와 다른 호수의 기재를 구분해야 한다
현황조사에는 아래 점유 기재가 존재하지만, 기재된 점유 부분은 8층 926호입니다. 본 경매 목적물은 4층 509호이므로 이를 곧바로 본건 509호의 임차인으로 보아서는 안 됩니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
위 점유자는 전입신고가 2022.07.25 말소기준권리보다 늦은 2024.04.25이므로 기록상 대항력이 없습니다. 그러나 해당 점유 부분 자체가 본건 509호가 아닌 926호이므로, 본건의 실제 점유자·임대차 유무는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세자료 없이 ‘저렴’ 판정은 금물
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 73,990,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 실제 이용상태가 생활숙박시설이고 이미 2회 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 할인폭보다 실제 거래 가능 가격과 점유·운영 상태를 우선 확인해야 합니다. 현재 데이터만으로는 가격 메리트 확정이 불가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보령축산업협동조합 근저당에 72,258,180원이 배당되고 65,741,820원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,436,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 생활숙박시설의 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 509호 실제 점유 확인. 현황조사의 하성정 기재는 8층 926호입니다. 본건 4층 509호의 실제 점유자와 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려워 유사 구분건물과 건축도면을 참조했습니다. 객실 내부 상태·설비·하자 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 숙박시설 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 실제 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 사용·운영 형태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 세금과 법정 우선채권을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%인 73,990,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심 말소기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 가격 판단은 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 49%라는 할인율만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 더구나 실제 이용은 생활숙박시설이고, 2회 유찰됐으며, 본건 509호 임대관계는 미상이고 감정평가 당시 내부 확인도 제한됐습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 가격·점유·내부상태는 보수적으로 재확인해야 하는 물건입니다.
