제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제509호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 2022년 7월 25일 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이 권리를 기준으로 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가 당시 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 유사 구분건물의 현황·건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가했습니다. 따라서 실제 내부 상태 확인이 입찰 판단의 핵심입니다. 또한 실거래 기준의 시세 우위는 이 자료만으로 단정하지 않고, 현재 확인되는 가격 정보는 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 105,700,000원이라는 점까지만 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제509호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준 | 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권보존 신탁과 2021년 가압류, 2022년 안산신용협동조합 근저당권, 대한토지신탁 신탁등기, 2022년 12월 오유화 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2025.09.09 임의경매개시결정과 2026.03.09 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 확인 — 926호 정보와 본건 509호를 혼동하지 말 것
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 하성정은 8층 926호를 숙박시설로 사용하고 있으며, 전입일은 2024.04.25, 보증금 2,000,000원, 월세 700,000원입니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.07.25보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,279,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 103,420,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,700,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,279,800원을 제외한 103,420,200원이 보령축산업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 138,000,000원 대비 미배당은 34,579,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 우위는 별개
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 73,990,000원(49%), 3회 유찰 시는 51,793,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 34,579,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 65,741,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 87,539,274원 | 0원 |
⑤ 물건 특성 — 생활숙박시설·내부 미확인이 핵심
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 내부 상태. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰, 동일 단지 유사 구분건물의 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층/지상17층이며 사용승인일은 2020.12.29입니다.
- 설비. 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 627.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 509호 점유 확인. 하성정의 조사 대상은 8층 926호입니다. 본건 4층 509호의 실제 점유자·사용관계를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 실제 이용 및 관련 사항을 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 105,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도 시장가격 검증을 거치세요.
- 배당 변동. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 현장 확인이 더 중요하다
등기 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2022.07.25 보령축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 생활숙박시설로 이용 중이고 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 감정됐다는 점이 중요합니다. 현황조사에 기재된 하성정 역시 509호가 아니라 926호 점유자입니다.
현재 최저가는 감정가 151,000,000원의 70%인 105,700,000원까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 실제 점유·내부 상태는 별도 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 509호의 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
