제주지방법원 2025타경8736. 제주 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제510호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층이며 사용승인일자는 2020.12.29.입니다. 감정가 151,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,700,000원입니다.
등기상 핵심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 138,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 안산신용협동조합 근저당, 신탁등기, 오유화 근저당 등 과거 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기에는 아시아신탁주식회사 명의 신탁과 주식회사 리하우징 관련 가압류가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.01.20. 주식회사문스테이비로 소유권이 이전된 뒤 대한토지신탁주식회사 신탁이 설정됐고, 이 신탁도 2022.07.25. 말소되면서 소유권이 주식회사문스테이비로 귀속됐습니다. 같은 날 보령축산업협동조합 근저당 138,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다.
2022.12.12. 설정된 오유화 근저당 300,000,000원은 2024.09.06. 말소됐습니다. 남아 있는 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 호수와 다른 임차정보에 주의
| 성명 | 조사 부위 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25. | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 본건 건물이 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 또한 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰, 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황, 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했습니다. 따라서 실제 내부 상태와 점유관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 103,420,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 34,579,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권최고액 138,000,000원 중 103,420,200원이 배당되고 34,579,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 메리트는 미확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 34,579,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 65,741,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 87,539,274원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 위치. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근으로, 주변은 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상17층, 사용승인일 2020.12.29.이며 기본급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 510호 실제 점유관계 확인. 현황조사 임차정보는 8층 926호로 기재돼 있으므로 본건 4층 510호의 실제 점유자·사용자를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려웠고 유사 호실과 건축도면을 참조해 감정한 만큼, 내부 마감·설비·훼손 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 숙박시설 이용 확인. 사건상 용도 표기는 근린시설, 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이므로 실제 운영·사용 형태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 전 동일 건물·인근 숙박시설 거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 매각기일 2026.08.18. 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 510호가 어떤 상태인가’가 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 물건 현황은 확인할 부분이 남습니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 점유자의 거부 등으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 현황조사의 임차정보 1건 역시 8층 926호로 기록돼 본건 4층 510호와 일치하지 않습니다. 게다가 실거래 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 결론은 등기 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이 물건은 권리보다 실제 점유·내부 상태와 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
