제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 151,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 73,990,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 매각물건명세서에는 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 유사 구분건물, 건축도면을 참조하여 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가했다는 주의사항이 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 내부상태와 숙박시설의 가치 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년과 2022년 초의 신탁·가압류·안산신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.12.12. 설정된 오유화 근저당 300,000,000원도 2024.09.06. 등기상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 호수 불일치에 주의
| 성명 | 조사된 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
현황조사에 수록된 하성정의 점유부분은 8층 926호로, 매각대상인 4층 510호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 조사내용을 본건 510호의 임차관계로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 해당 전입일 2024.04.25.은 말소기준권리인 2022.07.25.보다 늦어 기재된 임차관계 자체는 대항력이 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 73,990,000원을 가정하면 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 중 72,258,180원이 배당되고, 미배당액은 65,741,820원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,990,000원 | 49% | 72,258,180원 | 65,741,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 34% | 50,460,726원 | 87,539,274원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 24% | 35,202,508원 | 102,797,492원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 보령축산업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 73,990,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 별도 시세조사 없이는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층/지상17층이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링클러·소화전·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 510호 실제 점유 확인. 현황조사에 적힌 하성정의 점유부분은 8층 926호로 본건과 다릅니다. 본건의 실제 점유자·사용자를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 점유자 거부 등으로 내부 확인 없이 유사 구분건물과 도면을 참조해 감정평가했습니다. 내부 훼손·시설 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 입찰가 산정은 주거용 아파트가 아니라 이 이용상태를 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변·동일 건물 거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 제주특별자치도 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸로 표시돼 있으나 실제 배당에는 당해세 등이 영향을 줄 수 있으므로 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 단순합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 생활숙박시설로 이용 중이고, 내부 확인이 되지 않았으며, 현황조사에 기재된 임차인의 점유 호수도 본건 510호와 일치하지 않습니다.
두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%인 73,990,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 이 물건은 할인율보다 실제 점유·내부상태·생활숙박시설의 시장가를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
