제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 제4층 제507호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 사용승인일은 2020.12.29.이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층입니다. 감정가 151,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,990,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리 자체는 비교적 명료합니다. 현재 말소기준은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권 138,000,000원입니다. 그 뒤 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류가 기입됐고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기 신탁과 가압류, 안산신용협동조합 근저당, 오유화 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 기재된 호수가 본건과 다르다
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 하성정이 전입일 2024.04.25., 보증금 2,000,000원·월세 700,000원의 숙박시설 점유자로 기재돼 있고, 전입일이 말소기준 2022.07.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 가장 중요한 점은 점유부분이 “8층 926호”로 기재돼 있다는 것입니다. 경매 대상은 4층 507호이므로 이 기록을 곧바로 본건 507호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 프레임 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 51,793,000원 (감정가 34%), 4회 유찰 시 36,255,100원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일 건물·동일 유형의 실거래 가격 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 특히 이용상태가 생활숙박시설인 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 시세 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차 49%는 어디까지나 감정가 대비 숫자일 뿐이며, 실제 거래 가능 가격과 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보령축산업협동조합 근저당 채권최고액 138,000,000원 중 72,258,180원이 배당되고 65,741,820원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대입니다. 숙박시설·면세점·근린생활시설과 일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며 기본 급배수·위생설비, 승강기, 주차, 천정형 에어컨, 화재탐지, 스프링클러, 소화전, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 627㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 점유부분은 8층 926호입니다. 본건 4층 507호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 제한됐고 유사 구분건물·건축도면을 참조해 감정됐으므로 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실제 거래 비교값 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 생활숙박시설의 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 청구액 원본 대조. 사건 청구액 2,169,000,000원과 본건 근저당 채권최고액 138,000,000원의 관계를 신청채권 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당 이후 경매개시결정·압류의 소멸 여부와 배당요구·조세채권 변동 여부를 최신 등기부·매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격과 현장은 단순하지 않습니다. 생활숙박시설로 이용 중인 근린시설이고 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 검증 없이 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 현황조사의 하성정 점유기재는 8층 926호로 본건 4층 507호와 일치하지 않고, 내부도 점유자의 거부 등으로 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 실제 승부처는 507호 점유·내부상태와 생활숙박시설의 적정 시세 확인”입니다.
