제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 ‘제주1번가더테라스’ 제4층 제507호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 사용승인일은 2020.12.29.이고 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰된 105,700,000원입니다.
권리의 중심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권입니다. 그 이전의 안산신용협동조합 근저당권과 신탁등기, 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제4층 제507호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 보령축산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 3번 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.09. 제주특별자치도 압류는 모두 그 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.01.20. 안산신용협동조합 근저당권은 2022.07.25. 해지로 말소됐고, 2022.12.12. 오유화의 채권최고액 300,000,000원 근저당권도 2024.09.06. 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 가장 먼저 원본 대조할 부분
| 성명 | 점유부분 | 이용 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 하성정의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준일 2022.07.25.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 2,000,000원, 차임은 700,000원이고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단 근거는 부족
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 73,990,000원, 3회 유찰 시 51,793,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 평가는 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 생활숙박시설 거래가격을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 138,000,000원 | 103,420,200원 |
| 미배당 | - | 34,579,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,700,000원 가정 시 집행비용 2,279,800원을 제외한 103,420,200원이 보령축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 34,579,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 내부 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰, 동일 단지 내 유사 구분건물 현황 및 건축도면을 참조해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정했습니다.
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근 상업지대이며 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다.
- 토지. 연동 263-2 외 2의 3필지 일단 토지로 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 점유관계 원본 대조. 현황조사에 기재된 하성정의 점유부분은 8층 926호입니다. 본건 4층 507호와 다른 호수이므로 대상 호수별 점유자료를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 생활숙박시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 3번 보령축산업협동조합 근저당권 138,000,000원이 말소기준이며 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 외 항목 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매각물건명세서 재확인. 숙박시설 이용상태, 507호 실제 점유자, 내부 확인 제한 내용을 입찰 직전 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 151,000,000원의 70%인 105,700,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격과 점유 쪽은 아직 확인할 것이 남습니다. 동일한 비교 실거래가 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트를 검증할 수 없고, 현황조사 점유자는 8층 926호로 기재돼 본건 4층 507호와 일치하지 않습니다. 여기에 내부도 직접 확인하지 못한 상태에서 감정되었습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 507호의 실제 점유·내부상태와 시세 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
