제주지방법원 2025타경8736. 제주시 연동 제주1번가더테라스 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합 근저당권 156,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 제주특별자치도 압류와 보령축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 물건은 단순히 “감정가 절반”만 보고 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있고, 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 동일 단지 유사 구분건물, 건축도면을 참고해 통상적인 내부 상태를 전제로 감정했다고 적혀 있습니다. 여기에 공매절차도 진행 중이므로, 경매와 공매의 현재 진행 상태를 입찰 직전까지 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상17층 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기의 아시아신탁주식회사 신탁, 안산신용협동조합 근저당, 대한토지신탁주식회사 신탁과 오유화 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 2023.10.10. 제주특별자치도 압류와 2025.09.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 본건 호수와 기재 호수가 다르다
| 성명 | 기재 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 | 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 하성정의 점유 부분은 8층 926호로 기재돼 있습니다. 본 경매 대상은 3층 308호이므로 호수가 서로 다릅니다. 따라서 이 기재를 308호의 임차관계로 그대로 단정하기는 어렵습니다. 다만 해당 기재 자체는 전입일이 말소기준권리인 2022.07.25.보다 뒤인 2024.04.25.이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세판단은 보류
감정가 166,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 81,340,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 56,938,000원, 그 다음은 39,856,600원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 81,340,000원이 실제 시장가보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 감정상 이용상태가 생활숙박시설이고 사건상 용도도 근린시설이므로, 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 76,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 100,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 117,260,819원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 2. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 79,475,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,340,000원 가정 시 보령축산업협동조합 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 79,475,880원이 배당되고 76,524,120원이 미배당으로 남습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근의 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설과 일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층, 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차·천정형 에어컨·화재탐지·스프링쿨러·소화전·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,436,000원/㎡, 토지면적은 627.0㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 2026.04.16. 공매공고 부기등기가 있고 매각물건명세서에도 공매절차 진행 중이라고 기재돼 있습니다.
- 308호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 하성정의 점유 부분은 8층 926호로 본건 3층 308호와 다릅니다.
- 내부 상태 확인. 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정했습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용은 생활숙박시설이므로 실제 이용·운영 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 76,524,120원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많다
현재 자료만 놓고 보면 권리구조의 중심은 단순합니다. 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 권리 하나로 끝나지 않습니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 실제 시세 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 더구나 생활숙박시설 이용, 공매절차 병행, 내부 확인 제한, 본건과 다른 호수의 점유기재가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격·점유·공매 확인 전에는 저가 매수로 평가하기 어렵다입니다.
