제주지방법원 2025타경8736. 등기상 현재 소유자는 주식회사문스테이비이고, 2022.07.25. 설정된 보령축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.10.10. 제주특별자치도의 압류와 2025.09.09. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 116,200,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,426,800원을 공제한 뒤 보령축산업협동조합에 113,773,200원이 배당되고, 42,226,800원이 미배당되지만 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 116,200,000원으로 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이고 내부 확인이 어려웠으며, 공매절차도 병행되고 있어 권리 소멸 여부만으로 입찰 판단을 끝내기에는 확인할 요소가 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제3층 제308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사문스테이비 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령축산업협동조합 / 2,169,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기에서 경매 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.07.25. 보령축산업협동조합 근저당권입니다. 과거 안산신용협동조합 근저당권, 오유화 근저당권과 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 말소기준 이후의 제주특별자치도 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차 관계 — 조사기재와 본건 호수 대조가 필요
| 성명 | 조사 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하성정 | 8층 926호 · 숙박시설 | 2024.04.25 | 2,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사에는 하성정이 8층 926호를 숙박시설로 점유하면서 보증금 2,000,000원, 차임 700,000원, 전입일 2024.04.25.로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 2022.07.25.보다 늦어 조사자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 경매 대상은 3층 308호이므로, 조사된 점유부분과 본건 호수가 서로 다르다는 점을 원문에서 다시 대조해야 합니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고는 아니며, 실제 조사된 점유자는 1명입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 근저당 · 보령축산업협동조합 | 156,000,000원 | 113,773,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 42,226,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자가 전액 배당받지는 못하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 낮아진 최저가와 ‘싼 가격’은 같은 말이 아니다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,200,000원 | 113,773,200원 | 42,226,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 76,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 100,486,884원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔고 추가 유찰 시 81,340,000원, 56,938,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 어느 회차에서도 “시세보다 저렴하다”는 표현은 할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 단순 유찰률보다 생활숙박시설의 실제 거래·임대 수익성과 내부 상태를 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주 동측 인근 상업지대로, 숙박시설·면세점·근린생활시설·일부 주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 건물 사용승인일자는 2020.12.29.입니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,436,000원/㎡, 토지면적은 627.0㎡입니다.
- 규제. 고도지구 55m 이하, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상황 확인. 2026.04.16. 공매공고 부기등기가 있고 명세서에도 공매절차 진행 중이라고 되어 있으므로 양 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 조사된 하성정의 점유부분은 8층 926호이고 경매 대상은 3층 308호입니다. 현황조사 원문과 대상 호수의 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 점유자 거부 등으로 내부 확인이 어려웠습니다. 통상 상태를 전제로 한 감정가이므로 실제 훼손·설비·관리상태 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 116,200,000원의 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마십시오.
- 용도 확인. 공부상 근린시설 사건이지만 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 이용과 관련 규제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 진행자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명확하지만, ‘가격 메리트’는 아직 입증되지 않았다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고, 현재 최저가 116,200,000원 기준 매수인 인수액도 0원이어서 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 경매 대상은 생활숙박시설로 이용 중인 근린시설이고, 공매절차가 동시에 진행 중이며 감정 당시 내부 확인도 제한됐습니다. 현황조사에 나타난 점유자의 호수도 본건 308호와 다릅니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 감정가의 70%라는 숫자를 시세 할인으로 치환할 근거가 없습니다. 권리상 인수 0원과 좋은 매수가격은 별개의 문제입니다. 이 물건은 공매 진행상황·실제 점유·내부 상태와 생활숙박시설의 실제 거래가치를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 유형입니다.
