대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 203호입니다. 감정평가상 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 등기상 판매시설에서 건축물대장상 운동시설(골프연습장)로 용도가 변경된 이력이 있습니다.
감정가 520,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 87,396,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인 폭이 아닙니다. 2022.04.29 설정된 대구은행 근저당권보다 먼저 신고된 임차관계가 존재한다는 점입니다. 배당모형은 이들 선순위 임차보증금의 합계 220,000,000원을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다.
다만 그 합계에는 301호 및 301호~308호에 관한 신고도 포함됩니다. 분석 대상은 203호이므로 실제로 203호에 귀속되는 임대차, 보증금, 인수 범위를 구분하는 작업이 필수입니다. 또한 203호와 다른 호실 사이에 뚜렷한 벽체 구분이 없는 상태로 이용되고 있어 물리적인 점유 범위도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 2층 203호 (도로명: 동성로3길 20) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설(골프연습장) |
| 감정 이용상태 | 골프존파크로 이용 중 |
| 건물구조 | 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 2층 단위상가 |
| 공부상 용도 | 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 | 520,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,396,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 주식회사대구은행) |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 실제 신고 임차인 | 5명 · 보증기관 승계 신고 없음 |
| 임차 관련 쟁점 | 선순위 신고, 다수 호실 중첩 점유, 보증금 귀속 범위 확인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임대차는 별개
말소기준권리는 2022.04.29 접수된 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,120,000,000원이고 공동담보목록 제2022-212호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액이므로 해당 203호만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
그 뒤에 설정된 송흥수의 근저당권과 지방자치단체·국세 관련 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기와 일부 압류, 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 203호에 누구의 보증금이 걸리는가
임차인 신고는 총 5명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 여러 호실에 걸쳐 신고된 임차관계이므로 각 보증금을 203호에 기계적으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차인 | 신고 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이즈원 | 203·204·205·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 선순위 신고 | 미확인 | 없음 |
| 진광배 | 203호·204호·206호·217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 후순위 신고 | 미확인 | 없음 |
| 최유란 | 301호~308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 선순위 신고 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 선순위 신고 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 선순위 신고 | 미확인 | 없음 |
대항력 표시 중 ‘선순위 신고’는 신고된 전입일이 말소기준일보다 앞선다는 의미입니다. 실제 대항력은 점유, 목적물의 적법한 특정, 적용되는 임대차보호법 등의 요건을 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
배당모형에서는 해당 임차인에 대한 배당을 0원으로 가정하고 보증금 100,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 처리합니다. 이 가정이 203호에 그대로 적용되면 현재 최저가와 합산한 부담은 187,396,000원입니다.
다만 공동으로 이용되는 다른 호실과의 계약관계 및 보증금 귀속 범위가 확정되지 않았으므로, 이 금액을 203호의 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.
신고된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 점유부분과 임대차보증금의 귀속, 배당 여부를 확인할 필요가 있습니다. 이 보증금은 현재 배당모형의 220,000,000원 인수액에 포함되어 있지 않습니다.
배당모형은 위 금액을 선순위 인수액에 포함하지만, 신고된 점유부분만으로는 203호와 직접 중첩한다고 확인되지 않습니다. 따라서 이를 203호 낙찰자의 부담으로 그대로 가산하는 것은 부정확할 수 있습니다.
특히 주식회사 씨에이치지는 등기상 소유자와 동일한 법인명으로 나타나므로 임차인 신고의 실체 및 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
대항력과 우선변제권의 구별도 중요합니다. 대항력 있는 임차인이라도 우선변제권 및 배당관계에 따라 매수인이 인수하는 금액은 달라질 수 있습니다. 보증금 일부가 실제로 배당된다면 남은 금액의 인수 여부를 따져야 하고, 배당이 전혀 없으면서 보증금 전액을 인수하는 구조라면 낙찰가에 그 전액이 추가됩니다.
반대로 배당을 통해 보증금 일부가 지급되고 미배당액만 인수되는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 그러나 현재 배당모형은 선순위 임차인 배당액을 모두 0원으로 처리하고 있으므로, 그 가정에서는 인수보증금 전액을 낙찰가에 더해야 합니다.
③ 실질취득 — 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 87,396,000원은 감정가 520,000,000원의 16.81%에 해당합니다. 하지만 이 비율은 매수인이 지출할 총액을 반영하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 520,000,000원 | 감정평가금액 |
| 현재 최저매각가 | 87,396,000원 | 5회 유찰 후 입찰 기준액 |
| 배당모형상 인수액 | 220,000,000원 | 선순위 신고 보증금 합계 · 타 호실 포함 |
| 모형상 실질취득 | 307,396,000원 | 현재 최저가 + 모형상 인수액 |
| 203호 직접 중첩 선순위 보증금 | 100,000,000원 | 주식회사 와이즈원 신고금액 |
| 직접 중첩분 전액 인수 가정 | 187,396,000원 | 최저가 + 와이즈원 보증금 전액 |
실질취득액은 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 비교용 금액입니다. 취득세, 명도비, 관리비, 수리비 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 않았습니다. 위 두 인수 가정은 별도의 비교이며 서로 더하는 금액이 아닙니다.
현재 확인되는 203호 직접 중첩 선순위 신고 보증금은 100,000,000원입니다. 이 금액도 임대차의 법적 성격, 보증금의 호실별 귀속, 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
확정된 호실별 인수액과 비교 가능한 실거래 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
이용 형태도 일반 주택과 다릅니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 골프연습장이고, 복수 호실을 함께 사용하고 있습니다. 따라서 임차인의 전입신고일만으로 상가 임대차의 대항력과 보증금 인수 여부가 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 사업자등록 및 점유 현황, 임대차계약서상 목적물, 적용 법률을 반드시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,973,128원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 85,422,872원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 87,396,000원에서 추정 집행비용 1,973,128원을 공제하고 85,422,872원을 대구은행 근저당권에 배당하는 모형입니다. 송흥수의 후순위 근저당권에는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원으로 산정됩니다.
근저당권 채권최고액을 합산한 모형상 채권총액은 10,070,000,000원, 예상 미배당액은 9,984,577,128원입니다. 이는 채권최고액 기준으로 계산한 수치이므로 실제 확정채권액과 같다고 볼 수 없습니다. 공동담보의 개별 배당관계도 별도로 검토해야 합니다.
위 배당표는 제공된 추정 배당모형을 재현한 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 임차보증금의 203호 귀속 범위도 최종 확정되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
배당모형은 당해세를 별도로 반영하지 않았습니다. 실제 조세채권의 종류와 법정기일, 우선순위에 따라 근저당권 배당액과 임차인 배당관계가 달라질 수 있으므로 조세채권 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 모형상 인수액 | 모형상 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 87,396,000원 | 220,000,000원 | 307,396,000원 | 9,984,577,128원 |
| 6회 유찰 시 | 61,177,199원 | 220,000,000원 | 281,177,199원 | 10,010,323,991원 |
| 7회 유찰 시 | 42,824,039원 | 220,000,000원 | 262,824,039원 | 10,028,346,794원 |
배당모형처럼 보증금 220,000,000원 전액을 별도로 인수한다는 가정에서는 유찰에 따라 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 감소합니다. 그러나 매수인이 부담하는 보증금 자체는 그대로 남습니다.
다른 배당구조에서는 결과가 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금 중 일부가 매각대금에서 배당되고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 감소하면서 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에서 유지될 수도 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 추가 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 유형이 아닙니다. 203호에 귀속되는 보증금과 실제 배당·인수 방식을 먼저 확정해야 유찰에 따른 가격 변화를 의미 있게 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 있으며, 주변은 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 골프존파크로 이용 중입니다. 여러 호실을 함께 사용하는 형태이므로 개별 호실의 독립적인 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물구조. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 등, 내부는 벽지와 인테리어 및 데코타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비와 승강기, 소방설비, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 8~9m의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등에 해당하며, 소로2류 도로에 접합니다.
- 공부상 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경되었습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 경계와 실제 이용 형태는 별도로 확인해야 합니다.
이는 203호를 낙찰받더라도 실제 이용 중인 골프연습장 시설과 점유공간을 독립적으로 분리할 수 있는지 확인해야 한다는 뜻입니다.
특히 등기상 호실의 특정 가능성과 실제 현장에서 독립적으로 인도받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. 도면, 출입구, 내부 동선, 벽체 구획 및 임차인별 점유공간을 대조해야 합니다.
따라서 감정가에 포함된 건물 부분과 임차인 소유 동산·시설을 구분할 필요가 있습니다. 시설물의 소유권, 철거 가능성, 원상회복 범위 및 인도 시점에 발생할 수 있는 분쟁을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 임대차계약 원본 확인. 주식회사 와이즈원의 보증금 100,000,000원이 복수 호실 전체에 관한 금액인지, 203호에 별도로 귀속되는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 요건 확인. 근린생활시설인 만큼 신고된 전입일 외에 사업자등록, 점유 개시일, 임대차 목적물 및 적용 법률을 검토해야 합니다.
- 우선변제권과 배당 여부 확인. 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 관계를 확인하고 실제로 보증금 중 얼마가 매수인에게 승계되는지 산정해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 중복 합산 방지. 301호~308호 신고 보증금을 203호 부담액으로 일괄 합산하지 않도록 목적물과 채권관계를 구분해야 합니다.
- 소유자 법인 신고 검토. 소유자인 주식회사씨에이치지와 임차인으로 신고된 동일 법인명의 관계를 검토해야 합니다.
- 경계와 점유관계 확인. 건축물 현황도상 203호 위치, 실측 가능한 면적, 공용 출입구, 벽체 유무 및 실제 골프연습장 점유범위를 확인해야 합니다.
- 시설물 소유권 확인. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 냉·난방설비 및 폴딩도어가 매각 대상에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 세금 및 관리비 확인. 국세·지방세 교부청구 및 우선배당 관계와 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 대구은행 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보목적물의 경매·배당 상황을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 비교 가능한 거래가격 확보. 동일 건물 내 근린생활시설의 실거래, 임대수익, 점유 및 시설물 귀속관계를 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아도, 인수부담은 별개다”
이 사건은 감정가 520,000,000원 대비 최저매각가 87,396,000원이라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 5회 유찰과 16.81%라는 할인율만으로 가격상 유리하다고 판단할 수 없습니다.
배당모형은 선순위 임차보증금 인수액을 220,000,000원으로 산정하며, 이 전제가 그대로 적용되면 실질취득액은 307,396,000원입니다. 다만 이 중 120,000,000원은 신고된 점유부분이 301호 등 다른 호실이므로 본건 203호에 실제로 인수되는지를 확인해야 합니다.
203호와 직접 중첩되는 선순위 신고자인 주식회사 와이즈원의 보증금 100,000,000원 역시 공동 이용 호실 사이의 귀속 관계와 대항력 성립 여부가 중요합니다. 여기에 호실 간 벽체 구분 문제와 임차인 소유 골프시설까지 겹쳐, 단순한 후순위 등기 말소만으로 권리분석이 끝나는 물건은 아닙니다.
핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 인수액과 독립적인 사용 가능 범위의 확정입니다. 호실별 보증금 인수 범위가 명확해지고, 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 전까지는 신건 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 권리·점유·시설물 문제를 해소한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 가능성을 재검토하는 것이 적절합니다.
