대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 203호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이며, 등기사항상 판매시설이던 용도는 건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 520,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,852,000원입니다.
등기 자체는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 대항력 임차보증금입니다. 배당산정상 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원, 합계 220,000,000원이 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층203호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 124,852,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 9,120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 송흥수 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 중구 및 국의 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 대항력 임차보증금 2.20억
조사된 임차인은 실제 임차인 5명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이 가운데 진광배는 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 나머지 4명은 말소기준보다 앞선 전입일로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
또한 임차인별 점유 부분은 203호뿐 아니라 204·205·206호, 301호 이후 호실까지 함께 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만 각 호의 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능하다고 기재돼 있어, 실제 점유 범위와 보증금 귀속 관계를 입찰 전 원문과 현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰보다 ‘2.20억 인수’를 먼저 본다
현재 회차 최저가는 124,852,000원입니다. 그러나 인수액 220,000,000원이 그대로 붙기 때문에 실질취득은 344,852,000원입니다. 다음 회차에서도 인수액은 220,000,000원으로 산정돼 있어, 낙찰가가 내려가더라도 총 부담은 낙찰가만큼만 감소합니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 124,852,000원 | 220,000,000원 | 344,852,000원 | 9,947,695,928원 |
| 5회 유찰 시 | 87,396,400원 | 220,000,000원 | 307,396,400원 | 9,984,576,735원 |
| 6회 유찰 시 | 61,177,479원 | 220,000,000원 | 281,177,479원 | 10,010,323,716원 |
가격 판단에서는 124,852,000원이라는 경매 최저가가 아니라 344,852,000원의 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다. 4회 유찰 자체는 낙찰가를 크게 낮췄지만, 대항력 보증금 인수 부담이 최저가보다 95,148,000원 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,928원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 122,304,072원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 10,070,000,000원 중 배당되는 금액은 122,304,072원, 미배당은 9,947,695,928원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기사항상 판매시설이었으나 건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건이며 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 2,353.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 124,852,000원 + 인수 220,000,000원 = 344,852,000원입니다.
- 대항력 임차인 4명 확인. 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 에이치제이엠 20,000,000원, 씨에이치지 50,000,000원의 인수 여부와 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 점유 호실 대조. 임차인 점유 부분에 203호 외 여러 호실이 함께 기재돼 있으므로 203호에 실제 귀속되는 점유와 보증금 관계를 현장·계약서·현황조사로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액 확인이 필요합니다.
- 벽체·호실 특정. 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중인 부분이 있으므로 건축물 현황도와 실제 내부 경계를 대조해야 합니다.
- 시설 소유권. 골프 관련 시설과 일부 인테리어·설비가 임차인 소유로 조사된 점을 명도와 영업시설 인수 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “2.20억 인수”가 더 중요하다
이 사건은 표면적으로는 감정가 520,000,000원에서 네 번 유찰돼 124,852,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 현재 배당산정대로라면 대항력 임차인 보증금 220,000,000원을 매수인이 별도로 떠안아 실질취득액은 344,852,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 5명 가운데 4명의 대항력 보증금 인수, 국세·지방세 압류, 여러 호실에 걸친 점유관계, 벽체 구분 없이 이용 중인 구조, 임차인 소유의 골프 관련 시설과 인테리어까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 있는 단순 저가형 경매가 아닙니다. 현재 판단의 기준은 1.25억이 아니라 3.45억의 실질취득 부담과 점유·명도 구조입니다.
