대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 302호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이며, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.4.2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경된 물건입니다. 감정가 503,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 84,539,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격표만 보면 이 물건을 잘못 읽게 됩니다. 말소기준은 2022.04.29. 대구은행 근저당권인데, 그보다 먼저 전입한 임차인 중 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 모두 대항력 있음으로 조사됐습니다. 배당표상 이 4명의 보증금은 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산되어 합계 220,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 84,539,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준 | 2022.04.29. 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2015년·2016년의 대구은행 근저당, 전세권, 함용식 근저당과 여러 차례의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.29. 을구 7번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 송흥수 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 아래 임차인 가운데 말소기준보다 먼저 전입한 4명은 대항력이 인정된 것으로 조사됐고, 현재 배당계산에서는 그 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 인수 대상 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 모두 말소기준 전 전입입니다. 현재 예상배당에서는 이들의 보증금 220,000,000원 전액이 배당되지 않고 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 2.2억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 84,539,000원 | 220,000,000원 | 304,539,000원 | 9,987,382,702원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 59,177,299원 | 220,000,000원 | 279,177,299원 | 10,012,287,892원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 41,424,109원 | 220,000,000원 | 261,424,109원 | 10,029,721,525원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,702원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 82,617,298원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,921,702원을 제외한 82,617,298원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 10,070,000,000원 대비 미배당은 9,987,382,702원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 용도·현황 — 골프연습장과 매각 제외 설비
- 현재 이용. 감정평가상 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 공부상 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이지만, 건축물대장상 2021.4.2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 호실 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도 도면으로 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어와 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비·폴링도어 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문돼 매각에서 제외됩니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 토지면적 2,353.4㎡, 공시지가 8,618,000원/㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 환금성 주의. 아파트가 아닌 근린생활시설·골프연습장 이용 물건이고 5회 유찰된 상태여서, 단순한 최저가 할인율과 별개로 임차관계·시설 제외·영업용 수요를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 최저가 84,539,000원에 인수보증금 220,000,000원을 더한 304,539,000원을 실질 부담 기준으로 보세요.
- 임차인 4명 승계 확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 대항력과 보증금 인수 범위를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 시설 제외 범위 확인. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등이 매각에서 제외되므로 인도 후 실제 사용 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현황도상 302호의 위치·면적과 실제 점유 상태를 현장에서 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 6회·7회 유찰 시에도 인수보증금 220,000,000원은 그대로 남습니다. 낙찰가 하락분만큼 전체 부담이 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 매각 제외 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “8,453만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 503,000,000원에서 84,539,000원까지 내려온 최저매각가입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 220,000,000원의 인수보증금이 더 중요합니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 304,539,000원이며, 6회 유찰 시 279,177,299원, 7회 유찰 시 261,424,109원으로 봐야 합니다.
후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하지만 선순위 대항력 임차인은 남고, 매각에서 제외되는 골프 관련시설과 내부 인테리어·설비도 있습니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰된 초저가 상가”가 아니라, 선순위 임차보증금 승계와 시설 제외 범위를 함께 가격에 넣어야 하는 근린생활시설로 읽는 것이 핵심입니다.
