대구지방법원 2025타경8277. 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 동성로3길 20의 3층302호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가는 503,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 120,770,000원입니다.

표면적인 최저가만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인 인수액을 먼저 봐야 하는 구조입니다. 배당 계산에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원의 보증금 전액, 합계 220,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 120,770,000원과 합치면 실질취득은 340,770,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 문제는 선순위 임차인

말소기준권리는 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권, 채권최고액 9,120,000,000원입니다. 이후 송흥수의 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 북대구세무서장 관련 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 신고 4건

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 진광배는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 2025.07.11 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 전입일이 말소기준권리보다 앞서며, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰됐지만 실질취득은 340,770,000원

최저가가 120,770,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 구조는 낙찰가 120,770,000원 + 인수 220,000,000원, 즉 340,770,000원입니다. 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,770,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 10,070,000,000원, 채권자 예상배당은 118,279,220원, 미배당은 9,951,720,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 220,000,000원입니다.

⑤ 이용상태·매각제외·입지 메모

• 현재 이용. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 판매시설, 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
• 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도 도면으로 특정 가능합니다.
• 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문됐고 매각에서 제외됩니다.
• 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대이며 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 8~9미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 120,770,000원에 인수 220,000,000원을 더한 340,770,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 대항력 임차인 4건 원본 확인. 각 임대차의 실제 점유 범위·보증금·배당요구 여부와 본건 302호에 대한 효력을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 호실 경계 확인. 여러 호실이 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용 중이므로 건축물 현황도의 302호 위치·면적과 현장 이용상태를 대조해야 합니다.
• 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각에서 제외되는 만큼 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 시설 범위를 확인해야 합니다.
• 배당 변동 요인 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 원본 서류와 조세 관련 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 “220,000,000원 인수”가 먼저다

이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 503,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 120,770,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 결론을 결정하는 숫자는 따로 있습니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 합계 220,000,000원입니다. 현재 회차에서 이를 낙찰가와 합치면 실질취득은 340,770,000원입니다.

여기에 여러 호실이 벽체 구분 없이 이용 중인 구조, 판매시설과 운동시설 사이의 공부상 용도 차이, 골프 관련시설·내부 인테리어·일부 설비의 매각 제외까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득 340,770,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다, 인수액·점유 범위·매각 제외 시설을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.