대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20의 3층 306호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경돼 있습니다. 소유자는 주식회사씨에이치지이고, 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원이 말소기준입니다.
등기부 자체만 놓고 보면 말소기준 이후의 송흥수 근저당권 2건과 국·대구광역시중구청의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 말소기준인 2022.04.29.보다 먼저 전입한 임차인이 4명이고, 배당표상 이들의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층306호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 113,087,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2022.04.29.의 을구 7번 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원입니다. 2023년 송흥수의 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 2025년의 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 2016년 전세권 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 대항력 있는 임차인 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 100,000,000원 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
실제 임차인은 5명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없고 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 나머지 4명은 모두 말소기준일인 2022.04.29.보다 앞서 전입해 대항력이 인정된 상태이며, 확정일자에 의한 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 220,000,000원 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 113,087,000원 | 220,000,000원 | 333,087,000원 | 9,959,296,218원 |
| 5회 유찰 시 | 79,160,900원 | 220,000,000원 | 299,160,900원 | 9,992,663,996원 |
| 6회 유찰 시 | 55,412,630원 | 220,000,000원 | 275,412,630원 | 10,015,984,797원 |
유찰이 더 진행되면 법원에 납부할 매각대금은 낮아지지만, 대항력 임차보증금 인수액 220,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 항상 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’을 기준으로 가격을 봐야 합니다. 동일·유사 실거래 비교 근거가 제시되지 않은 만큼 현재 실질취득이 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,087,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,218원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 110,703,782원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 113,087,000원 중 집행비용 2,383,218원을 제외한 110,703,782원이 을구 7번 근저당권에 배당되고, 이후 근저당권에는 배당이 없습니다. 채권 미배당은 9,959,296,218원이며, 대항력 임차보증금 220,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 사용상태·매각제외 — 가격보다 먼저 볼 현장 리스크
또한 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도의 도면으로 특정이 가능한 상태입니다. 이 점은 306호 단독 이용·명도·향후 내부 구획과 직접 연결되는 사항이어서, 현장에서는 도면상 경계와 실제 내부 이용구획을 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 대구반월당우체국 북서측, 각종 근린생활시설이 밀집한 번화 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층과 3층에 산재하는 단위상가 형태입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 소로2류에 접합니다. 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 상업지역 내 골프연습장 이용 집합상가이고, 4회 유찰과 임차·시설 제외·호실 경계 이슈가 함께 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 113,087,000원이 아니라 인수보증금 220,000,000원을 더한 333,087,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 4명 재확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 전입일, 점유범위, 계약서 원본과 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자 정보가 확인되지 않아 우선변제권은 미상입니다. 배당요구·확정일자·사업자등록 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 호실 경계 실측. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물 현황도와 실제 306호 경계를 직접 맞춰봐야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 골프 관련시설·인테리어·시스템 냉·난방·폴딩도어 등이 제외되므로 낙찰 후 존치 여부와 철거·원상복구 문제를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설(골프연습장), 현재 근린생활시설 이용이라는 차이를 인허가·사용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장, 임대차계약 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.13억짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 최저매각가는 113,087,000원으로 감정가 471,000,000원에서 크게 내려와 있습니다. 하지만 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 현재 실질취득은 333,087,000원입니다. 여기에 현재 공간의 핵심인 골프 관련시설과 내부 인테리어·설비가 매각에서 제외되고, 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이라는 사용상 위험도 있습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차인과 현장 리스크는 소멸하지 않습니다. 이 사건은 최저가보다 인수금액과 점유·시설 상태를 먼저 확인해야 하는 고난도 물건입니다.
