대구지방법원 2025타경8277. 대상은 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 위치한 집합건물의 3층 306호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설인 골프존파크이며, 건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)입니다. 등기사항전부증명서에는 판매시설로 표시되어 있습니다. 공동으로 이용하는 다른 호실과 물리적 경계가 뚜렷하지 않고, 골프 관련 내부 시설과 설비 일부는 매각에서 제외됩니다.

권리관계 역시 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2022년 4월 29일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 전입신고한 임차인들이 조사되어 있으며, 일부 임차인의 보증금은 최저매각가 자체보다 큽니다. 낙찰가만 보고 할인율을 판단하면 실질 취득 부담을 과소평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하나 임차권은 별도 검토

현재 말소기준권리는 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 송흥수의 근저당권 2건(채권최고액 500,000,000원 및 450,000,000원), 북대구세무서장의 압류, 임의경매개시결정 및 대구광역시중구청의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

과거 코리아신탁주식회사에 대한 신탁등기들은 이미 말소되었고, 2016.03.07 설정되었던 전세권(전세금 200,000,000원)도 2021.03.26 말소되었습니다. 과거 전세권과 현재 조사된 임차인들의 보증금을 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 가장 먼저 확인할 것은 306호 점유범위

조사된 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위변제에 따른 중복신고 임차인은 포함되어 있지 않습니다. 이 중 4명은 말소기준권리 이전 전입신고자로 분류되어 있으며, 진광배는 말소기준권리 이후 전입신고자로 분류되어 있습니다.

또한 주식회사 씨에이치지는 등기상 현재 소유자와 동일한 법인명입니다. 해당 법인의 임차인 지위가 306호에 대하여 별도로 성립하는지, 소유권 취득 전후 임대차관계가 어떻게 변동되었는지는 별도의 원본 검토가 필요합니다.

③ 실질취득 — 최저가 79,160,000원만 보면 안 된다

현재 회차는 감정가 대비 16.81%까지 하락한 상태입니다. 그러나 예상배당표상 인수금액 전부를 적용하면 매수인의 취득 부담은 다음과 같이 계산됩니다.

이 계산에서는 낙찰가보다 보증금이 큰 주식회사 와이즈원의 100,000,000원도 전액 인수하는 것으로 처리됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크거나 배당으로 모두 반환되지 않으면 낙찰가는 내려가더라도 미반환 보증금 인수 부담이 남을 수 있습니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 인수보증금을 합한 금액으로 경제성을 판단해야 합니다.

그러나 와이즈원의 조사상 점유범위는 203호부터 206호이므로, 그 보증금이 실제로 306호의 부담인지 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 현재 계산된 299,160,000원을 306호의 확정 취득원가로 간주할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,160,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 1,824,880원입니다. 대구은행 근저당권에는 77,335,120원이 배당되는 것으로 계산되며, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 임차보증금 220,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산된 금액입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 부담은 별개

예상배당 시나리오는 추가 유찰이 발생하더라도 매수인 인수보증금을 220,000,000원으로 동일하게 적용합니다. 따라서 낙찰가가 감소해도 전체 취득 부담이 낙찰가와 같은 비율로 감소하지 않습니다. 이 표는 보증금 전액 인수라는 동일 전제에서 계산한 결과이며, 306호의 실제 인수액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태 — 상업시설이지만 내부 시설은 별도

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설이 모인 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 실제 용도. 감정평가상 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기상 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 5층 건물이며, 외벽은 알루미늄복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방 및 에스컬레이터 설비 등이 있습니다.
• 도로. 서측 약 8~9미터 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 중심상업지역·방화지구·상대보호구역 등이며, 토지 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 감정 관련 조사상 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 골프연습장으로 이용되는 집합상업시설로서, 매수 후 이용 가능한 공간과 설비 및 임차관계에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 구분건물 경계 — 306호의 독립적 사용 가능성이 중요

매각물건명세서 비고에 따르면 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도에 따라 특정할 수 있습니다.

이 사실은 물건의 권리와 경제성 모두에 중요합니다. 현재 운영 중인 골프연습장의 임대차가 다수 호실을 포괄할 가능성이 있으며, 306호만 낙찰받는 경우의 인도범위·공간 분리·독립적 이용 가능 여부를 원본 도면과 현장에서 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 306호 보증금 귀속. 최유란 보증금 50,000,000원이 306호에 어떠한 범위로 귀속하는지 임대차계약서와 현황조사 원본을 대조합니다.
• 다른 호실 임차인. 주식회사 와이즈원, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지의 보증금이 306호에도 법적으로 영향을 미치는지 확인합니다.
• 대항력과 우선변제. 전입신고일만이 아니라 실제 점유개시일, 사업자등록 등 적용되는 대항요건, 확정일자와 배당요구 내용을 확인합니다.
• 소유자와 임차인 관계. 주식회사 씨에이치지가 소유자이면서 임차인으로 조사된 경위를 확인합니다.
• 실질취득원가. 79,160,000원에 확정된 인수보증금, 세금 및 인도·시설 관련 비용을 더해 자금계획을 수립합니다.
• 호실 경계. 건축물 현황도에서 306호의 위치와 면적을 특정하고 다른 호실과 분리해 이용할 수 있는지 점검합니다.
• 제외 시설. 골프 관련시설, 인테리어, 냉·난방설비, 폴딩도어 등의 소유권과 철거·인도 범위를 확인합니다.
• 매각기일. 2026.10.14 매각 진행 여부와 최종 매각조건 및 특별매각조건을 확인합니다.
• 세금·관리비. 북대구세무서장 및 대구광역시중구청 관련 체납과 당해세, 공용부분 관리비 승계 여부를 확인합니다.
• 가격 검증. 유사 상업시설의 실제 거래사례와 임대수익, 독립적 이용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 판단합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차계약서를 입찰 전 재확인합니다.

맺으며 — “감정가의 17%”와 “싸게 취득”은 다른 이야기

이 사건은 감정가 471,000,000원에서 최저매각가 79,160,000원까지 하락한 5회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 예상배당표가 적용하는 임차보증금 인수액은 220,000,000원이고, 이를 합산한 실질취득금액은 299,160,000원입니다. 단순한 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 그 220,000,000원이 과연 306호에 전부 귀속하는가입니다. 조사된 임차인 중 최유란은 306호를 포함한 301호부터 308호를 점유범위로 신고하였지만, 다른 임차인들은 별도 호실을 점유하는 것으로 나타납니다. 따라서 전체 인수액을 무조건 합산하는 것 역시 정확한 권리분석이라고 할 수 없습니다.

여기에 호실 간 벽체 구분 없이 운영되는 골프연습장, 매각에서 제외되는 내부 시설, 판매시설과 운동시설 사이의 공부상 용도 차이, 비교 가능한 실거래 시세의 부재가 겹칩니다. 낙찰가가 낮은 것과 매수인이 실제 확보하는 권리·공간의 가치가 높은 것은 별개의 문제입니다.

결론은 권리범위 확인 전 판단 보류입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 대체로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차인의 보증금과 실제 점유, 호실별 인수범위가 매수인의 취득비용을 좌우합니다. 306호에 귀속하는 보증금과 매각 대상의 실질적 범위가 확정되어야 비로소 가격을 판단할 수 있습니다.