대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9, 동성로3길 20의 3층 305호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이며, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되어 있습니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 주식회사대구은행의 근저당권, 채권최고액 9,120,000,000원입니다. 이후 송흥수 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소되는 등기보다 임차인 인수입니다. 조사된 임차인은 5명이고, 이 중 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 전입일이 2022.04.29. 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 이 4명의 보증금 합계 220,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 111,166,000원만 보고 투자금액을 판단하면 실제 부담을 크게 낮춰 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층305호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 111,166,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 인수는 남는다
2015년과 2016년에 설정됐던 주식회사대구은행 근저당권, 함용식 근저당권, 전매희 전세권 등은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤의 송흥수 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 국세 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
진광배는 전입일 2024.03.14.로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 표시되어 있고, 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 기준권리보다 전입이 빠릅니다. 특히 조사된 점유 부분에는 203호부터 308호까지 여러 호실이 함께 기재되어 있으므로, 실제 305호에 귀속되는 점유·임대차 관계는 입찰 전 원본 서류와 현장을 대조할 필요가 큽니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’를 본다
현재 회차 최저매각가는 111,166,000원으로 감정가 463,000,000원의 24% 수준입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 임차보증금은 220,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 111,166,000원 + 220,000,000원 = 331,166,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 111,166,000원 | 220,000,000원 | 331,166,000원 | 9,961,190,324원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 77,816,200원 | 220,000,000원 | 297,816,200원 | 9,993,984,492원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 54,471,340원 | 220,000,000원 | 274,471,340원 | 10,016,909,144원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,356,324원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 108,809,676원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 10,070,000,000원 중 예상배당은 108,809,676원이며, 미배당은 9,961,190,324원입니다. 대항력 임차인 보증금 220,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.
- 호실 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 5층 건물의 2층 및 3층에 산재하는 단위상가이며 공동 위생·급배수·승강기·소방·에스컬레이터·시스템 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 토지면적 2,353.4㎡, 공시지가 8,618,000원/㎡입니다. 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
- 유찰. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 실거래 시세가 별도로 제시되지 않은 만큼 최저가 할인율 자체를 환금성 또는 저가매수 근거로 사용하기보다는 실제 영업·임대수요와 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 111,166,000원에 매수인 인수 220,000,000원을 더한 331,166,000원을 기본 부담액으로 봅니다.
- 임차인 귀속 확인. 임차인 조사에 여러 호실이 함께 기재되어 있으므로 305호에 실제로 어떤 임대차·점유관계가 귀속되는지 매각물건명세서·현황조사·현장을 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원이 현재 시뮬레이션상 매수인 인수입니다.
- 구획 상태 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중인 상태와 건축물 현황도상 호실 특정 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등 매각 제외 대상의 소유·철거·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득 331,166,000원의 시장 대비 수준을 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24% 유찰가”보다 중요한 것은 2.2억 인수
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 463,000,000원 대비 최저가 111,166,000원, 즉 현재 회차의 24%입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자만 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있어 현재 실질취득은 331,166,000원입니다.
여기에 4회 유찰, 여러 호실과의 불명확한 벽체 구획, 판매시설과 운동시설의 공부상 용도 차이, 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등의 매각 제외가 겹칩니다. 실거래 시세가 제시되지 않아 331,166,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 임차인 인수와 실제 호실 점유관계 확인이 먼저인 사건입니다.
