대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 3층 305호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이며, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경된 물건입니다. 감정가 463,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,816,000원까지 내려왔습니다.
그러나 권리 구조를 함께 보면 가격 인상착시가 큽니다. 말소기준은 2022.04.29. 주식회사대구은행의 근저당권이고, 그보다 앞서 전입한 임차인 4명이 있습니다. 배당표에서는 이들의 우선변제권을 인정하지 않고 보증금 합계 220,000,000원을 매수인 전액 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 최저가 77,816,000원에 인수액을 더한 297,816,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층305호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 77,816,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원입니다. 이후 송흥수 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 국 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 가운데 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 인수 대상 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 5명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없고 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 앞선 4명은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 인정돼 있습니다. 현재 예상배당에서는 이 4명의 보증금 합계 220,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리합니다.
③ 회차별 부담 — 유찰돼도 220,000,000원 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 77,816,000원 | 220,000,000원 | 297,816,000원 | 9,993,984,688원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 54,471,200원 | 220,000,000원 | 274,471,200원 | 10,016,909,282원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 38,129,840원 | 220,000,000원 | 258,129,840원 | 10,032,956,497원 |
회차가 더 내려가면 낙찰대금은 줄지만, 이 배당 가정에서는 220,000,000원의 인수액이 그대로 남습니다. 따라서 6회 유찰 시에도 274,471,200원, 7회 유찰 시에도 258,129,840원의 실질 부담이 계산됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 실질취득 금액이 시장가격 대비 어느 수준인지 직접 비교할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,800,688원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 76,015,312원 |
| 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,070,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 76,015,312원, 미배당은 9,993,984,688원입니다. 임차인 보증금 인수액 220,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이나 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 공시지가 8,618,000원/㎡, 상업용·평지·사다리형·소로한면입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물의 단위상가이며 승강기·소방·에스컬레이터·시스템 냉·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 현재 77,816,000원에 낙찰돼도 배당 가정상 220,000,000원의 임차보증금을 인수해 실질 부담은 297,816,000원입니다.
- 대항력 임차인 확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 실제 점유관계와 보증금 반환 범위를 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
- 호실 구획 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이라는 매각물건명세서 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등은 매각에서 제외됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 297,816,000원의 현재 실질취득 부담이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “77,816,000원짜리 물건이 아니다”
표면적인 최저매각가는 감정가 463,000,000원에서 5회 유찰된 77,816,000원입니다. 하지만 이 사건은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 전액 인수로 계산되므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 297,816,000원입니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없고, 실제 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이며 골프 관련시설과 내부 인테리어·제반 설비가 매각에서 제외됩니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 임차보증금 인수와 매각 제외 범위를 먼저 보는 사건입니다.
