대구지방법원 2025타경8277. 본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9의 2층 219호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 514,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 123,411,000원입니다.
가격표만 보면 감정가의 24% 수준까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 말소기준권리인 2022.04.29. 대구은행 근저당보다 먼저 전입한 임차관계가 4건 있고, 배당표상 이들의 보증금 100,000,000원·50,000,000원·20,000,000원· 50,000,000원은 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층219호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 123,411,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경전: 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2022.04.29. 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권, 채권최고액 9,120,000,000원입니다. 그 뒤의 송흥수 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 2025.04.11. 국세 압류, 2025.06.05. 임의경매개시결정, 2025.06.11. 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음우선변제 미상인수 없음 배당요구 2025.07.11 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有우선변제권 無전액 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有우선변제권 無전액 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有우선변제권 無전액 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有우선변제권 無전액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 제외할 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 5명이며, 이 가운데 말소기준권리보다 앞선 임차인은 4명입니다. 배당 계산상 이 4명의 보증금 합계가 매수인 인수액 220,000,000원입니다.
③ 가격의 실체 — 최저가 123,411,000원이 아니라 343,411,000원
현재 회차의 매각가정액은 123,411,000원이지만, 여기에 인수 보증금 220,000,000원이 붙습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 343,411,000원입니다. 이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,527,754원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 120,883,246원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 10,070,000,000원 중 예상배당은 120,883,246원, 미배당은 9,949,116,754원입니다. 매수인 인수액 220,000,000원은 배당표 밖에서 별도로 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,353.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 123,411,000원에 인수 220,000,000원을 더한 343,411,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인 4건 확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 대항력과 보증금 인수 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 호실 구획 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물 현황도상 219호의 위치·면적 특정 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등이 매각에서 제외됩니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설(골프연습장)의 표시 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 유찰가”보다 “220,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 514,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 123,411,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어오므로 현재 회차 실질취득액은 343,411,000원입니다. 여기에 호실 간 벽체 구분 없이 이용 중인 점, 골프 관련시설·내부 인테리어·냉난방설비 등이 매각에서 제외되는 점도 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 싸졌느냐가 아니라, 낙찰 뒤 실제로 얼마를 부담하고 무엇을 취득하느냐입니다.
