대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 2층 219호로, 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중인 구분건물입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 514,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 86,387,000원까지 떨어졌습니다.
숫자만 보면 감정가의 16.81%까지 내려온 저가 매각처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가와 별도로 인수해야 할 선순위 임차보증금이 핵심입니다. 현황조사상 말소기준인 2022.04.29 대구은행 근저당보다 앞서 전입한 대항력 임차인이 4명이고, 배당표는 이들의 보증금 합계 220,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 현재 회차 기준 낙찰가 86,387,000원에 이를 더하면 실질취득은 306,387,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층219호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 86,387,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준 | 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.04.29 을구 5번 대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 송흥수 근저당권 2건, 2025년 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리 정리는 비교적 명확합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 선순위 대항력 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
진광배는 전입일 2024.03.14로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 4명은 모두 2022.04.29 말소기준보다 앞선 전입이고, 배당표는 이들의 보증금을 배당받지 못하고 매수인이 승계하는 금액으로 처리합니다.
③ 가격의 착시 — 최저 86,387,000원이 실질가격은 아니다
현재 최저매각가는 86,387,000원으로 감정가 514,000,000원의 16.81%입니다. 하지만 매수인 인수액 220,000,000원을 함께 부담하면 현재 회차의 실질취득은 306,387,000원입니다. 즉 입찰표에 적는 금액과 실제로 부담하게 되는 경제적 취득비용 사이에 큰 차이가 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 86,387,000원 | 220,000,000원 | 306,387,000원 | 9,985,567,966원 |
| 6회 유찰 시 | 60,470,899원 | 220,000,000원 | 280,470,899원 | 10,011,017,577원 |
| 7회 유찰 시 | 42,329,629원 | 220,000,000원 | 262,329,629원 | 10,028,832,304원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,954,966원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 84,432,034원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,954,966원을 제외한 84,432,034원이 대구은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 10,070,000,000원 중 미배당은 9,985,567,966원이며, 별도로 선순위 임차보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정이 가능합니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등 이에 수반되는 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,353.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 86,387,000원만 보지 말고, 인수보증금 220,000,000원을 합친 306,387,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 선순위 임차인 원본 확인. 대항력 임차인 4명의 점유범위·계약관계·보증금 잔액과 실제 승계범위를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 호실 구획 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현황도상 219호의 위치와 실제 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 설비 확인. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등이 제외되므로 인수 후 영업·재사용 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 상가 및 운동시설의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장 및 감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “86,387,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 86,387,000원이 아니라 실질취득 306,387,000원이어야 합니다. 말소기준 이후의 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금 합계 220,000,000원이 남습니다. 5회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔어도, 인수금 때문에 실제 부담은 그보다 훨씬 큽니다.
게다가 실거래 시세 자료가 없고, 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용되는 점, 골프 관련시설과 내부 인테리어·설비가 매각에서 제외되는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 선순위 임차보증금과 실제 사용·시설 범위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
