대구지방법원 2025타경8277. 등기사항전부증명서상 판매시설이고 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경된 집합건물 단위상가입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)입니다. 현재 소유자는 주식회사씨에이치지이고, 말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원입니다. 그 뒤의 송흥수 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 들어온 점유·임차관계입니다. 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지는 모두 2022.04.29보다 앞선 전입일이 확인되어 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 이들의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차가 핵심

등기상 핵심은 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 송흥수의 500,000,000원·450,000,000원 근저당권과 2025년 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 말소기준일보다 앞선 전입이 4건 존재해 매수인 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 임차인 4명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 표의 5건은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 그중 진광배는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 나머지 4명은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있습니다. 이 4명의 보증금 합계는 220,000,000원입니다.

③ 실질취득 — 111,166,000원이 전부가 아니다

현재 회차만 보면 감정가 463,000,000원 대비 최저가가 111,166,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 매수인 인수액 220,000,000원을 더하면 실제 부담은 331,166,000원입니다. 즉 표면상 24.01%까지 내려온 최저가가 실제 취득 부담 기준으로는 감정가의 약 71.5% 수준으로 올라갑니다.

인수보증금 220,000,000원이 각 회차 동일하게 남아 있어, 유찰로 매각가가 내려가더라도 매수인의 총 부담은 최저매각가만큼 빠르게 낮아지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,166,000원 가정)

총 채권액 10,070,000,000원 중 예상배당은 108,809,676원이고, 미배당은 9,961,190,324원입니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 이용상태·매각 제외 — 상가지만 시설을 그대로 받는 구조가 아니다

• 현재 이용. 감정평가 당시 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
• 공부상 용도. 등기사항전부증명서상 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
• 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어와 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등 이에 수반되는 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
• 시설 소유. 골프 관련 시설과 내부 인테리어·제반 설비는 임차인이 설치한 것으로 탐문조사됐습니다.
• 호실 구분. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나 각 호의 위치와 면적은 건축물 현황도로 특정 가능합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설인 지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 2,353.4㎡, 상업용·평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
• 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 등이 되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 방지. 현재 최저가는 111,166,000원이지만 매수인 인수 220,000,000원을 합친 실질취득은 331,166,000원입니다.
• 임차인 원본 대조. 대항력 있는 4명의 점유범위·전입·보증금·배당요구 여부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 점유경계 확인. 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이므로 220호의 실제 위치·면적·점유상태를 건축물 현황도와 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각에서 제외되므로 낙찰 후 사용할 수 있는 시설 범위를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액의 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 상가·운동시설의 실제 거래·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 감정가 463,000,000원에서 111,166,000원까지 내려온 만큼 반복 유찰의 원인을 임차관계·시설 제외·호실 구조와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “331,166,000원 실질부담”을 봐야 한다

이 사건은 최저매각가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 463,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 111,166,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 결론은 크게 달라집니다. 말소기준권리 이전 전입한 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되기 때문에, 현재 실질취득은 331,166,000원입니다.

여기에 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되는 구조, 골프 관련시설과 내부 인테리어·설비의 매각 제외까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 331,166,000원이 시장 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체를 매력으로 평가하기보다 선순위 임차보증금 인수와 실제 사용 가능한 부동산 범위를 먼저 확정해야 하는 권리위험형 물건으로 보는 것이 맞습니다.