대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 동성로3길 20에 위치한 집합건물 2층 220호입니다. 감정 당시 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)입니다. 신청채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행)이고, 청구액은 7,662,660,843원입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 29일 설정된 대구은행 근저당권입니다.
등기부상 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기된 담보권이 소멸하는 것과 임차인의 보증금 인수 문제가 해소되는 것은 별개입니다. 이 사건에서는 여러 호실을 구분 없이 이용하고 있다는 명세서 기재가 있어, 각 임차인의 실제 점유범위와 220호에 대한 권리 귀속을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 2층 220호 도로명주소: 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 감정 당시 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 | 463,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,816,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 주식회사대구은행) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 · 을구 5번 · 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증
등기부상 최초 소유권보존 이후 여러 차례 신탁 및 신탁말소가 있었으며, 과거 대구은행·함용식의 근저당권과 일부 압류는 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.29 을구 5번 근저당권입니다.
이후 설정된 송흥수의 근저당권 2건과 국세 관련 압류, 대구광역시중구청 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 실제 배당에서 법정 우선순위를 갖는 조세채권이 있는지는 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원의 귀속이 핵심
임차인 관련 조사에는 실제 임차인으로 신고된 주체 5명이 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 이 중 말소기준 이전 신고가 4명, 이후 신고가 1명입니다.
| 임차인 / 신고 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 진광배 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 |
2024.03.14 | 50,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음 배당요구 2025.07.11 |
| 주식회사 와이즈원 203·204·205·206호 |
2021.01.19 | 100,000,000원 | 대항력 신고 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최유란 301호-308호 |
2021.08.26 | 50,000,000원 | 대항력 신고 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 301호 |
2021.09.24 | 20,000,000원 | 대항력 신고 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 301호 |
2022.03.29 | 50,000,000원 | 대항력 신고 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 배지는 조사상 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 분류입니다. 경매대상 220호에 대한 대항력 확정판정이 아닙니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으므로 없다고 단정하지 않습니다. 진광배의 신고 호실 중 '217호-2022호' 표기는 기재 그대로이며, 실제 해당 구획에 220호가 포함되는지 확인이 필요합니다.
호실 간 경계가 뚜렷하지 않다는 사정만으로 다른 호실의 보증금이 전부 220호 낙찰자에게 승계된다고 확정할 수는 없습니다. 실제 계약 목적물과 점유범위가 220호를 포함하는지, 각 임대차가 어느 구분건물에 대한 권리인지 구별해야 합니다.
③ 인수액과 실질취득액 — 최저가만으로 판단 금지
제공된 배당 시뮬레이션은 말소기준 이전 임차인 4명의 보증금에 대해 배당액을 0원으로 놓고, 다음 금액을 매수인 인수 대상으로 계산하고 있습니다.
| 가정 인수 항목 | 보증금 | 예상배당 | 가정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 와이즈원 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 최유란 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 합계 | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
이 금액은 현재 배당 가정에 따른 합계입니다. 실제 인수액은 해당 임차인들의 220호에 대한 대항력, 배당 여부와 금액, 임대차의 유효성에 따라 달라집니다. 특히 주식회사 씨에이치지는 등기상 소유자이면서 별도의 임차 신고에도 등장하므로 계약관계와 보증금 채권의 실재 여부를 함께 확인해야 합니다.
이는 임차인 4명의 보증금이 모두 220호 낙찰자에게 승계되고, 배당으로 변제되는 금액이 없다는 조건의 계산입니다. 이 경우 최저가 77,816,000원만을 취득비용으로 보는 것은 잘못입니다.
반대로 다른 호실의 보증금이 220호에 귀속되지 않는다면 실제 인수액은 이 가정보다 줄어들 수 있습니다. 따라서 220,000,000원은 확정채무가 아닌 검증이 필요한 위험 시나리오입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 매각대금에서 일부를 배당받는 구조라면 낙찰가 인하에 따라 미배당 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 다만 이 사건의 시뮬레이션은 해당 임차인 배당을 모두 0원으로, 인수액을 220,000,000원으로 고정하여 계산합니다. 따라서 아래 회차별 금액은 보증금 전액 인수 가정을 그대로 유지한 결과이며, 실제 배당 및 승계구조가 달라지면 다시 계산해야 합니다.
④ 시세 비교 — 감정가 할인과 시장가격은 다르다
감정가 463,000,000원에 비해 현재 최저가 77,816,000원은 상당히 낮습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
이 물건에 대해서는 동일 건물·동일 용도 구분상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 또는 가정 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 463,000,000원 | 경매 감정평가 금액 |
| 현재 최저매각가 | 77,816,000원 | 5회 유찰 · 감정가의 16.81% |
| 시뮬레이션 인수액 | 220,000,000원 | 220호 귀속 여부 미확정 |
| 가정 실질취득액 | 297,816,000원 | 최저가와 가정 인수액의 합계 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 미판정 |
⑤ 예상배당표 (매각가 77,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,800,688원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 대구은행 | 9,120,000,000원 | 76,015,312원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 10,070,000,000원 | 9,993,984,688원 미배당 |
집행비용 1,800,688원을 제외한 76,015,312원이 선순위 근저당권에 배당되는 추정입니다. 후순위 근저당권에는 배당이 없고 소유자 잔여액도 0원입니다. 위 배당표는 임차인 전액인수 가정과 당해세·최우선변제 미반영 조건에 따른 것으로, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보에 설정된 금액이므로 이를 220호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 인수 가정을 포함한 비교
| 회차 | 최저매각가 | 가정 인수액 | 가정 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 감정가 16.81% |
77,816,000원 | 220,000,000원 | 297,816,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
54,471,200원 | 220,000,000원 | 274,471,200원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
38,129,840원 | 220,000,000원 | 258,129,840원 |
위 계산에서는 유찰이 추가로 발생하더라도 보증금 인수 가정액이 220,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 최저매각가가 내려가면 계산상 실질취득액도 내려가지만, 보증금 관련 부담은 계속 남습니다.
이는 실제 배당이 확정된 결과가 아닙니다. 각 임차인의 배당권과 220호에 대한 권리 귀속에 따라 인수액이 달라질 수 있고, 낙찰 이후 별도로 발생하는 비용도 반영하지 않은 금액입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로 및 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 등기사항전부증명서에는 판매시설로 표시되어 있으나, 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 용도가 변경되었습니다. 감정 당시에는 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이었습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 알루미늄복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 공동 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터 등의 설비가 조사됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구 등에 해당하며, 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다. 공시지가 자료상 단가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 시설 소유권. 골프 관련시설과 일부 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방설비 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문조사됐으며, 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 중심상업지역에 위치하지만, 개별 호실의 물리적 경계와 이용 상태가 일반적인 독립 점포와 다릅니다. 매수 후 단독 사용 가능성과 매각 제외시설 문제를 해결할 수 있는지가 향후 이용 및 처분의 중요한 변수입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 220호와 실제 임차인 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 건축물 현황도를 대조하여 220호를 점유하는 주체와 해당 호실에 귀속되는 임대차보증금을 특정해야 합니다.
- 대항력·배당권 재확인. 말소기준 이전 신고가 있는 4명의 대항력과 배당요구 여부, 확정일자, 임대차계약 목적물 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 신고일이 앞선다는 사실만으로 220호에 대한 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 소유자와 임차인 관계 확인. 주식회사 씨에이치지는 등기상 소유자이면서 임차 신고에도 등장합니다. 실제 계약 당사자와 보증금 반환채권의 유효성을 확인해야 합니다.
- 호실 독립성. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있습니다. 현황도상 위치·면적뿐 아니라 출입구, 내부 동선 및 단독 사용을 위한 시설 조건을 확인해야 합니다.
- 매각 제외시설 확인. 골프 관련 설비, 인테리어, 시스템 냉·난방설비 및 폴딩도어 등이 매각에서 제외됩니다. 소유권과 철거·존치 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 국세 및 지방자치단체 압류가 확인됩니다. 등기 소멸과 별개로 배당에 영향을 주는 조세채권, 관리비 체납 및 공용부분 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권에 공동담보목록이 존재합니다. 다른 담보물의 매각·배당 현황과 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 거래 및 임대수익 자료, 실제 활용 가능 범위와 시설 제외에 따른 비용을 확인한 뒤 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
임차인 4명의 보증금 전액을 인수하는 시뮬레이션에서는 실질취득액이 297,816,000원에 이릅니다. 여기에 여러 호실의 통합 이용, 매각 제외시설, 대규모 공동담보 및 독립적인 점포 사용 가능성 문제가 겹칩니다.
핵심은 추가 유찰 여부보다 220호에 실제로 귀속되는 임차권과 보증금 반환채무를 확인하는 것입니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%라도 인수액은 별개다”
대구 동성로의 골프연습장으로 이용 중인 이 물건은 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 77,816,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 감정가와의 단순한 차이가 아닙니다.
말소기준 이전의 임차 신고가 4건 존재하고, 배당 시뮬레이션에서는 총 220,000,000원의 매수인 인수를 가정합니다. 이를 적용한 실질취득액은 297,816,000원입니다.
다만 해당 임차 신고가 다른 구분호실에 걸쳐 있어 220호가 실제 부담할 보증금의 범위는 확인이 필요합니다. 이 불확실성을 해결하지 않고 전체 인수액을 확정하거나 최저가만으로 저가 낙찰을 판단하는 것은 모두 부정확합니다.
결론은 권리 귀속 확인 전 가격 판단 보류입니다. 실제 인수액, 매각 제외시설 및 단독 사용 가능 범위를 확정하고, 확인된 실질취득액을 유사 상가의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 5회 유찰이라는 사실만으로 매수 위험이 해소되지는 않습니다.
