대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 3층 304호로, 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02 운동시설 (골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 임차보증금 인수입니다. 현황조사에 잡힌 실제 임차인은 5명이고 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 이 가운데 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어, 배당표상 보증금 합계 220,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층304호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 120,770,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준은 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2022.12.07 대구광역시 중구 압류, 2023년 송흥수 근저당 2건, 2025.04.11 국세 압류, 2025.06.05 임의경매개시결정, 2025.06.11 대구광역시중구청 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 0순위에서 먼저 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 인수보증금 2.2억
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 50,000,000원 |
진광배는 2024.03.14 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 2025.07.11 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 모두 2022.04.29보다 앞서 전입했고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 120,770,000원만 입찰가격으로 보는 것은 잘못이며, 최저가 낙찰 가정의 실질취득액은 120,770,000원 + 220,000,000원 = 340,770,000원입니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 120,770,000원 | 220,000,000원 | 340,770,000원 | 9,951,720,780원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 84,539,000원 | 220,000,000원 | 304,539,000원 | 9,987,382,702원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 59,177,299원 | 220,000,000원 | 279,177,299원 | 10,012,287,892원 |
실거래 자료가 없어 현재 실질취득액 340,770,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 503,000,000원 대비 할인율만 보고 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰된 상업용·운동시설 이용 물건이고, 각 호실이 뚜렷한 벽체 없이 이용되는 현황까지 있어 환금성과 재매각성은 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,490,780원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 118,279,220원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용 2,490,780원을 뺀 118,279,220원이 을구 7번 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 9,951,720,780원입니다. 대항력 임차인 보증금 220,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 주위는 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 등기상 판매시설과 달리 건축물대장상 운동시설(골프연습장)로 표시 변경돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·방화지구, 상대보호구역에 해당하고 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반철골구조 5층 건물의 2·3층에 산재하는 단위상가이고, 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이며 골프 관련시설과 일부 설비가 매각에서 제외됩니다. 이미 4회 유찰된 점도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 120,770,000원에 매수인 인수 220,000,000원을 더한 340,770,000원을 출발점으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 대항력 임차인 4명의 전입·점유 범위와 보증금, 배당요구 여부를 현황조사·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 벽체로 뚜렷하게 구분되지 않는 이용 현황이므로 건축물 현황도상 304호 위치·면적과 실제 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 임차인 설치물은 매각 제외이므로 인수 후 영업·재임대에 필요한 추가 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당표에서 세액과 우선순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “3.4077억 실질취득”을 보라
이 사건의 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 비용은 최저가 120,770,000원으로 끝나지 않습니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 배당되지 않고 인수되어, 현재 회차 최저가 낙찰 가정의 실질취득액은 340,770,000원입니다. 여기에 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용되는 상태, 임차인 소유의 골프 관련시설·인테리어·설비가 매각에서 제외되는 점, 4회 유찰 이력이 겹칩니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 등기 소멸은 단순하지만, 임차보증금 인수와 사용·환금성 검토는 무겁게 봐야 하는 물건입니다.
