대구지방법원 2025타경8277. 대구광역시 중구 삼덕동1가에 위치한 집합건물 3층 304호입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)입니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔과는 임대차와 환금성의 판단 기준이 다른 상업용 시설입니다.

소유자는 주식회사씨에이치지입니다. 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 9,120,000,000원입니다. 해당 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 이 채권최고액을 304호만의 채무라고 볼 수는 없습니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

문제는 그보다 앞서 신고된 임대차입니다. 조사상 말소기준권리 이전의 임차인들이 존재하고, 매각물건명세서에는 여러 호실이 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있다는 설명이 있습니다. 따라서 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임대차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 대구은행 근저당

2015년 소유권보존 이후 여러 차례 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 설정되었다가 말소되었습니다. 과거 신탁등기와 종전 근저당권, 전세권 중 말소 처리된 권리는 현재의 인수권리와 구분해야 합니다.

현재 권리분석의 기준은 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 2023년 송흥수 명의 후순위 근저당권과 이후의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 임대차가 존재하므로, 단순히 후순위 등기가 소멸한다는 이유만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 매수인 인수의 핵심

조사상 임차인은 실제 신고된 임차인 5명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 이 가운데 말소기준권리 이전에 신고된 임차인은 4명이며, 배당표는 이들의 보증금 합계 220,000,000원을 매수인 인수 대상으로 산정하고 있습니다.

대항력 표시는 조사상 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 상업용 건물의 실제 대항요건, 점유 범위, 임차인별 확정일자 및 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.

진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 2025.07.11. 배당요구를 하였으나, 이 임차인의 보증금은 현재 매수인 인수 추정액에 포함되지 않습니다.

③ 실질취득 — 최저가와 실제 부담은 다르다

현재 최저매각가는 84,539,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 하지만 배당표가 가정한 인수보증금 220,000,000원을 전액 적용하면 실질취득액은 다음과 같습니다.

이 사건은 낙찰가 하락분만큼 실질 부담도 동일하게 줄어든다고 단정할 수 없는 구조입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매각대금에서 변제되지 않고 매수인에게 이전되는 경우, 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 부담이 남습니다. 특히 특정 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰가와 인수액이 상호 보전되는 구조에서는 총 취득부담이 그 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션은 모든 회차에서 인수액 220,000,000원을 동일하게 적용합니다. 그 가정에 따른 회차별 실질취득액은 다음과 같습니다.

실질취득액은 각 회차 최저매각가와 배당표상 인수 추정액의 단순 합계입니다. 실제 배당 결과, 개별 임대차의 대항력, 호실별 보증금 귀속 및 법적 관계에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,539,000원 가정)

집행비용 추정액 1,921,702원을 차감하면 근저당권자에 대한 배당재원은 82,617,298원입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 국세·지방세 중 우선배당 대상인 조세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 인수 항목의 0원은 경매 배당액이며, 매수인 인수 추정액이 0원이라는 뜻이 아닙니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 간선도로, 지하철역 등 대중교통시설이 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 실제 영업 용도. 건축물대장상 운동시설(골프연습장)이며 실제로는 골프존파크로 이용 중입니다. 등기상 판매시설과 공부상 용도가 다른 점을 확인해야 합니다.
• 구분건물의 독립성. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나 건축물 현황도에 따라 각 호실 위치 및 면적의 특정이 가능한 것으로 기재되었습니다. 실제 인도와 독립사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 매각 제외 대상입니다. 임차인이 설치한 것으로 탐문된 설비이므로 소유권 및 철거 문제를 점검해야 합니다.
• 건물 설비. 공동 위생·급배수시설, 승강기, 소방설비, 에스컬레이터 및 시스템 냉·난방설비 등이 기재되어 있습니다. 다만 매각 제외 설비와 건물 기본설비의 권리 구분이 필요합니다.
• 도로. 서측 약 8~9m 포장도로에 접하며, 인접 토지는 대체로 평탄합니다.
• 토지 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 8,618,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 공시지가로서 해당 304호의 거래시세와 동일한 값은 아닙니다.
• 환금성. 번화가 입지라는 장점과 별개로 골프연습장 용도, 임차관계, 구분소유권의 독립사용 가능성 및 매각 제외 시설로 인해 일반적인 상가 매매와는 다른 수요 제약이 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가 하락만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 304호 직접 임대차 확인. 최유란의 신고 범위에 304호가 포함됩니다. 보증금 50,000,000원에 관한 실제 대항요건, 임대차 목적물, 우선변제권, 배당 여부 및 인수금액을 확인해야 합니다.
• 다른 호실 임대차 구분. 와이즈원·에이치제이엠·씨에이치지의 신고 점유 범위는 각각 304호와 다르게 기재되어 있습니다. 다른 호실의 보증금이 304호에 인수되는 법적 근거가 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 및 소유자 관계. 주식회사 씨에이치지가 소유자이면서 임차인으로 신고되어 있어 보증금 반환채권의 존부와 실제 임대차관계를 검증해야 합니다.
• 매각 제외 물건 확인. 골프 관련시설과 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등의 소유자 및 제외 범위를 특정하고 철거·원상복구 가능성을 검토해야 합니다.
• 호실 인도와 독립사용. 304호가 다른 호실과 벽체 없이 연결되어 있으므로 현황도상의 경계, 별도 출입 가능성 및 독립된 사용·임대 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당. 대구은행의 9,120,000,000원 채권최고액은 공동담보 관계입니다. 해당 호실에 실제 배당될 금액과 다른 담보물의 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 압류 관련 당해세 및 법정기일을 확인하고 우선배당 조세로 인해 예상배당이 변경되는지 점검해야 합니다.
• 명도와 영업시설. 임차인의 실제 영업·점유, 설비 소유관계와 명도 협의 가능성을 검토해야 합니다. 건물만 낙찰받는 경우 영업시설 이용권까지 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
• 실거래 비교. 동일한 상업용도와 입지의 최근 거래를 조사하되, 매각 제외 설비의 가치와 예상 인수보증금을 반영한 실질취득액을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 관리비 및 원본 대조. 미납 관리비, 관리단 규약, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 신탁·공동담보 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 실제 취득가의 17%”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰과 84,539,000원의 최저매각가입니다. 감정가 503,000,000원에서 크게 하락했기 때문에 외형상 큰 할인처럼 보일 수 있습니다.

그러나 배당표상 보증금 인수 추정액은 220,000,000원이고, 이를 모두 적용하면 예상 실질취득액은 304,539,000원입니다. 낙찰가가 낮아도 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금을 인수하는 경우에는 실제 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

동시에 해당 금액은 여러 호실의 임대차보증금을 합산한 추정치입니다. 매각대상 304호에는 최유란의 임대차 신고 범위가 직접 겹치지만, 다른 호실 임차인의 보증금 전체를 304호 매수인에게 귀속시키는 것이 타당한지는 별도 판단이 필요합니다. 따라서 220,000,000원 전액 인수도, 0원 인수도 현재 단계에서 확정해서는 안 됩니다.

여기에 골프 관련시설과 내부 인테리어·설비의 매각 제외, 호실 간 불분명한 물리적 경계, 공동담보 및 세금 압류까지 함께 검토해야 합니다.

권리 위험은 높고, 실질 가격의 저렴함은 아직 확인되지 않았습니다. 매수 여부를 판단하려면 우선 304호에 직접 귀속되는 보증금과 실제 인수권리를 확정하고, 매각 제외 시설의 영향을 반영한 실질취득액을 최근 상업용 부동산 거래시세와 비교해야 합니다. 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 단순한 최저매각가가 아니라 최종적으로 낙찰자가 부담할 보증금과 독립사용을 위해 추가로 필요한 비용입니다.