대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 308호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경돼 있습니다. 감정가 448,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,564,000원입니다.
표면적인 할인폭은 크지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 배당모델은 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원 등 총 220,000,000원을 대항력 있는 임차보증금으로 보고 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 현재 최저가에 낙찰돼도 실질취득은 327,564,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층308호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 107,564,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
말소기준은 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원입니다. 이후 설정된 송흥수 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 2025년 국 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차관계는 별개입니다. 현황조사상 실제 임차인은 5명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지는 말소기준권리보다 앞선 전입일자로 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 진광배는 2024.03.14 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.11 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 실질취득은 3.28억
현재 회차는 감정가 448,000,000원의 약 24%인 107,564,000원까지 내려왔습니다. 하지만 인수보증금까지 포함하면 실질취득은 327,564,000원으로, 감정가의 약 73.1%입니다. 동일 물건의 실거래 시세를 직접 비교할 근거는 확인되지 않아, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 107,564,000원 | 220,000,000원 | 327,564,000원 | 9,964,741,896원 |
| 5회 유찰 시 | 75,294,800원 | 220,000,000원 | 295,294,800원 | 9,996,460,506원 |
| 6회 유찰 시 | 52,706,360원 | 220,000,000원 | 272,706,360원 | 10,018,642,354원 |
유찰이 한두 번 더 진행돼도 인수액 220,000,000원은 그대로 남는 구조입니다. 따라서 낙찰가 하락폭과 실질취득액 하락폭은 크게 다릅니다. 현재 327,564,000원, 5회 유찰 시 295,294,800원, 6회 유찰 시에도 272,706,360원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,896원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 105,258,104원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 채권총액 10,070,000,000원 중 105,258,104원이 배당되고, 미배당은 9,964,741,896원입니다. 대항력 임차보증금 220,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황·용도 리스크 — 벽체 구분과 제외설비를 반드시 본다
매각물건명세서 비고에 따르면 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이며, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능합니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가이며 승강기·소방·에스컬레이터·시스템 냉·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 토지면적 2,353.4㎡, 공시지가 8,618,000원/㎡, 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 4회 유찰 상태이고, 여러 호실과 벽체 구분 없이 사용하는 영업시설이며 주요 골프 관련시설이 매각에서 제외되는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 107,564,000원이 아니라 인수보증금 220,000,000원을 더한 327,564,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 보증금 인수 구조와 실제 점유범위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 308호 점유. 최유란의 조사된 점유부분은 301호-308호로 기재돼 있어 본건 308호가 포함됩니다.
- 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물 현황도와 현장 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 매각 제외물. 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각 제외이므로 인도 후 영업시설 가치가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설(골프연습장)의 표시 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 220,000,000원
이 사건은 최저가만 보면 감정가 448,000,000원에서 107,564,000원까지 떨어진 강한 할인물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 거치면 그림이 달라집니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득은 327,564,000원입니다.
여기에 여러 호실과의 벽체 구분 문제, 308호를 포함한 점유관계, 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설의 용도 차이, 그리고 골프 관련시설·인테리어·냉난방설비 등이 매각에서 제외된다는 현황 리스크까지 겹칩니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리와 현황의 난도는 오히려 높습니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액과 실제 인도 가능한 상태를 기준으로 판단해야 합니다.
