대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가의 3층 308호로, 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에서는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 448,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가는 75,294,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 매수인이 떠안을 임차보증금입니다.
말소기준은 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 그 뒤의 송흥수 근저당권 2건, 국세 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 4명의 보증금은 배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 이 4명의 인수보증금 합계는 220,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층308호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 75,294,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
현재 소유자인 주식회사씨에이치지는 2022.04.29. 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 9,120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준입니다. 이후 설정된 송흥수의 500,000,000원·450,000,000원 근저당과 2025년의 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 인수대상 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
진광배는 2024.03.14. 전입해 말소기준 2022.04.29.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 나머지 4명은 모두 말소기준보다 앞서 전입해 대항력이 있고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 5명입니다.
③ 최저가보다 중요한 ‘실질취득’
현재 최저매각가는 75,294,000원입니다. 표면적으로는 감정가 448,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수하는 보증금 220,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 295,294,000원입니다.
실거래 시세 자료는 없으므로, 이 실질취득액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 16.81%라 싸다”는 식의 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,755,292원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 73,538,708원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 10,070,000,000원 중 73,538,708원만 배당되고, 미배당액은 9,996,461,292원입니다. 임차인 인수보증금 220,000,000원은 배당대금과 별도로 매수인 부담으로 계산돼 있습니다.
⑤ 이용상태·매각 제외 시설
- 현재 이용. 감정평가상 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 공부상 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이지만 건축물대장에서는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 호실 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정할 수 있습니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 설치 주체. 골프 관련 시설과 내부 인테리어·부대설비는 임차인이 설치한 것으로 탐문됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 상업용 토지로 토지면적 2,353.4㎡, 공시지가 8,618,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 220,000,000원. 입찰가와 별개로 매수인이 부담하는 핵심 금액입니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 295,294,000원, 6회 유찰 시 272,705,800원, 7회 유찰 시 256,894,060원입니다.
- 임차관계 재확인. 대항력 있는 임차인 4명의 점유범위·보증금·임대차 존속 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현황도상 308호 위치와 실제 이용범위를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설과 내부 인테리어·냉난방설비·폴딩도어 등은 매각에서 제외됩니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설 표시가 다르므로 실제 사용계획과 관련 공부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “75,294,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석을 반영하면 핵심은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 295,294,000원입니다.
게다가 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이고, 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉난방설비· 폴딩도어 등은 매각에서 제외됩니다. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설이라는 용도 차이도 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 실질취득 295,294,000원의 시장가격 대비 수준을 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 인수보증금과 매각 제외 범위를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
