대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 2층 205호입니다. 등기사항상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에서는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 일반적인 주거 경매가 아니라 상업·운동시설 성격의 구분건물이라는 점부터 가격과 환금성을 따로 봐야 합니다.
등기권리 자체는 구조가 명확합니다. 현재 소유자는 주식회사씨에이치지이고, 2022.04.29 주식회사대구은행의 채권최고액 9,120,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 송흥수의 근저당 2건, 국세 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 129,173,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
2022.04.29 근저당이 말소기준이므로 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁등기와 2015년·2016년 설정 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 낙찰자가 후순위 근저당 500,000,000원·450,000,000원 자체를 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 5명 중 4명 대항력, 인수 2.2억
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 50,000,000원 |
205호를 직접 포함해 조사된 점유 범위는 주식회사 와이즈원의 203·204·205·206호입니다. 다른 선순위 임차인의 기재 범위는 301호대지만, 사건의 배당모형은 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 에이치제이엠 20,000,000원, 씨에이치지 50,000,000원 등 총 220,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 계산도 해당 보수적 인수액을 그대로 적용합니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 129,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,608,422원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 126,564,578원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,173,000원에서 집행비용 2,608,422원을 먼저 빼면, 주식회사대구은행 근저당에는 126,564,578원만 배당되고 후순위 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 근저당권자들의 채권최고액 합계 10,070,000,000원 가운데 예상 배당액은 126,564,578원, 미배당은 9,943,435,422원입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가, 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐습니다.
- 구조. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가입니다.
- 경계. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나 각 호의 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능합니다.
- 매각 제외. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 이에 수반되는 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 상업지역 입지라는 장점이 있으나 골프연습장 이용, 호실 간 벽체 구분 상태, 매각 제외 설비가 함께 존재해 일반적인 독립 상가보다 현장 확인 비중이 큰 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 129,173,000원에 인수액 220,000,000원을 반영한 349,173,000원을 기본 판단금액으로 보세요.
- 임차관계 원본 확인. 대항력 판정 임차인 4명과 각 점유 범위, 보증금, 실제 계약관계 및 매수인 승계 범위를 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 205호 직접 점유 확인. 주식회사 와이즈원의 조사 점유 범위에는 205호가 포함됩니다. 현장에서 실제 점유와 영업 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 벽체·호실 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현황도상의 205호 위치·면적과 실제 사용구획을 대조하세요.
- 매각 제외 설비 확인. 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등이 매각 제외이므로 낙찰 후 사용 가능 상태를 별도로 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설(골프연습장), 현재 근린생활시설 이용이라는 차이를 확인하세요.
- 4회 유찰의 의미. 감정가 대비 24%까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 주지 말고, 임차인 인수와 시설 제외를 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.29억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 말소기준은 분명하고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기가 얼마나 깨끗해지는지만이 아닙니다. 제공된 배당모형상 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 남고, 현재 회차의 낙찰가 129,173,000원을 합친 실질 취득 부담은 349,173,000원입니다.
여기에 4회 유찰, 근린생활시설·골프연습장이라는 특수 이용상태, 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되는 현황, 골프 시설·인테리어·냉난방설비·폴딩도어의 매각 제외까지 겹칩니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리·점유·시설까지 합친 난도는 오히려 높은 사건입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 낙찰 뒤 실제로 얼마를 더 부담하고 무엇이 남느냐입니다.
