대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 205호입니다. 감정평가 당시 근린생활시설인 골프존파크로 이용되고 있으며, 건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 29일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,120,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그 이후 송흥수의 근저당권과 국가·지방자치단체 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 2022년 4월 29일보다 먼저 전입한 임차인들이 존재합니다. 특히 주식회사 와이즈원의 점유 범위에는 경매 대상인 205호가 명시되어 있습니다. 따라서 근저당권과 압류가 소멸한다는 사실만으로 임대차보증금 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개

2015년에 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 25,200,000,000원 근저당권과 2016년에 설정된 함용식의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기도 반복해서 설정되었지만 각각 말소되었으며, 2022년 4월 29일 주식회사씨에이치지로 소유권이 이전되었습니다.

현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 송흥수의 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 북대구세무서 관련 압류, 대구광역시중구청 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 205호 관련 대항력 임차인이 있다

임차인 조사에 나타난 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 4명은 말소기준권리 이전에 전입하여 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 나머지 진광배는 말소기준권리 이후 전입자로, 제시된 조사에서는 대항력이 없는 것으로 판단되었습니다.

다만 5명 모두가 205호만을 임차한 것은 아닙니다. 여러 호실을 함께 사용하고 있고, 205호가 명시된 임차인과 다른 층·호실을 점유하는 임차인을 구분해야 정확한 인수 범위를 산정할 수 있습니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리를 비교한 조사상 분류입니다. 상가 임대차의 실제 대항력은 해당 점포의 인도·사업자등록 등 법적 요건, 계약관계 및 대상 호실과의 동일성까지 확인해야 확정할 수 있습니다. 확정일자 및 배당요구가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정적으로 판단하지 않습니다.

③ 실질취득 분석 — 9,042만원으로 끝나지 않는다

이 사건은 단순히 감정가 대비 최저가가 얼마나 낮은지를 보는 것보다 낙찰대금과 매수인 인수 보증금의 합계를 검토하는 것이 중요합니다.

현재 배당 추정에서는 대항력 있는 임차인 4명의 보증금을 전액 인수하는 것으로 산정하고 있습니다. 그 합계는 220,000,000원입니다.

위 총취득액은 90,421,000원 + 220,000,000원으로 계산한 조건부 추정입니다. 배당모형에서 보증금 전액을 인수하고 임차인 배당액을 0원으로 가정한 결과이며, 205호의 확정적인 법률상 인수액을 의미하지 않습니다. 취득세, 명도비용 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 감정가 할인율은 실거래 할인율이 아니다

감정가는 538,000,000원이고, 현재 최저가는 90,421,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다.

그러나 감정가는 평가 당시의 가치를 나타내는 금액이지, 현재 동일 용도·동일 규모 호실의 실거래 시세를 뜻하지는 않습니다. 더욱이 본건은 독립된 주거용 호실이 아니라 다수 호실을 함께 사용하는 골프연습장 관련 구분건물입니다.

최근 실거래 시세와 대조한 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 실질취득액에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 90,421,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,027,578원 및 선순위 근저당권 배당 88,393,422원을 가정한 추정입니다. 채권총액 10,070,000,000원은 등기상 채권최고액을 기준으로 하며, 공동담보 채권의 실제 피담보채무액이나 개별 호실별 배당채권액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 조세 우선순위, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 권리 부담 확인은 필수

채권총액 대비 매각대금이 작아 후순위 근저당권자에게 배당되지 않는 금액이 크게 나타납니다. 다만 후순위 근저당권의 미배당액과 대항력 임차인의 보증금 인수액은 법률상 구별되는 항목입니다.

각 회차에서 배당모형은 매수인 인수 추정액을 220,000,000원으로 동일하게 표시하고 있습니다. 하지만 실제로는 호실별 보증금 귀속, 배당금 지급 및 인수 잔액에 따라 부담이 달라질 수 있습니다. 추가 유찰로 입찰가격이 낮아지는 것과 실질취득비용이 같은 비율로 낮아지는 것은 별개의 문제입니다.

⑦ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설 등이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 위치해 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 에스컬레이터 및 시스템 냉·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 접도. 서측으로 폭 약 8~9m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구에 해당하며, 소로2류와 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
• 용도. 등기부상 판매시설에서 건축물대장상 운동시설로 표시 변경되었습니다. 현재는 골프존파크로 이용되고 있어 일반적인 독립 소매점과 사용 형태가 다릅니다.
• 환금성. 번화가에 위치한 상업용 시설이라는 입지적 특성은 있으나, 실제 환금성은 운동시설 사용 가능성, 임대차관계, 매각 제외 설비 및 독립 호실 이용 가능성에 영향을 받을 수 있습니다. 5회 유찰 이력만으로 향후 매각가격을 예측할 수는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 205호 임차인 확인. 주식회사 와이즈원의 임대차계약서와 사업자등록 관련 자료를 대조하여 실제 대항력 성립 여부, 보증금 100,000,000원의 귀속 범위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 다른 호실의 임대차 분리. 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지의 보증금을 205호 인수액에 포함해야 하는 법률상 근거가 있는지 각각 검토해야 합니다.
• 임대차 중복 및 당사자 관계. 301호 등에서 복수 임차인의 점유가 중복 기재되어 있습니다. 실제 사용관계 및 임대차계약의 성립·유효성을 확인해야 합니다. 특히 소유자와 같은 명칭으로 기재된 주식회사 씨에이치지의 보증금 채권은 별도 확인이 필요합니다.
• 진광배의 배당요구. 2025.07.11 배당요구가 접수되어 있으나, 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 205호 점유 여부와 배당순위를 구별해 확인해야 합니다.
• 매수인 인수액 재산정. 배당모형상 220,000,000원 인수 추정은 타 호실 관련 보증금을 포함하고 있습니다. 205호에 귀속되는 실제 미배당 보증금을 확정한 뒤 낙찰대금과 합산해야 합니다.
• 상가 임대차 대항력. 전입일뿐 아니라 상가의 인도, 사업자등록, 해당 임차 부분의 특정 및 계약관계를 검토해야 합니다.
• 신탁 및 공동담보. 과거 신탁등기의 말소 상태와 신탁원부, 주식회사대구은행의 공동담보목록 제2022-212호를 확인하고, 전체 담보와 개별 호실의 관계를 대조해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 북대구세무서장 관련 압류와 대구광역시중구청 압류에 대해 조세채권의 법정기일, 배당순위, 실제 체납액 등을 확인해야 합니다.
• 호실 경계 및 독립 사용. 건축물 현황도와 현장 구조를 비교해 205호의 물리적 경계, 출입 동선, 공용시설 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 골프 관련 장비, 인테리어, 시스템 냉·난방설비 및 폴링도어의 소유권과 매각 제외 범위를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도. 판매시설에서 운동시설로 변경된 내역과 현재 건축물대장 및 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 관리비 및 점유 인도. 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부, 영업장 점유자의 인도 문제 및 시설 철거·원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차계약 관련 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 실질취득이 17%”

대구지방법원 2025타경8277은 감정가 538,000,000원의 운동시설 관련 구분건물이 5회 유찰되어 최저매각가 90,421,000원까지 내려온 사건입니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 주식회사대구은행의 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 205호를 포함하는 주식회사 와이즈원의 선순위 임대차는 별도로 검토해야 합니다.

제시된 배당모형대로 보증금 220,000,000원을 모두 인수한다면, 낙찰대금과 합산한 금액은 310,421,000원입니다. 다만 이 금액에는 다른 층·호실과 관련된 보증금도 포함되어 있어 205호만의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 205호에 실제 귀속되는 임차보증금과 배당 후 잔액을 먼저 확정해야 합니다.

또한 내부 벽체 구분 없이 이용되는 골프연습장이고, 골프 관련시설과 주요 인테리어·설비가 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 독립 사용과 시설 확보 문제도 실질취득비용 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

결론적으로 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 확인된 인수보증금을 포함한 실질취득액입니다. 5회 유찰이라는 가격 하락만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 임차권의 귀속과 호실의 독립 사용 가능성, 매각 제외 시설을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.