대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 2층 204호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)입니다. 등기사항상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 소유자는 주식회사씨에이치지이고, 2022년 4월 29일 주식회사대구은행의 채권최고액 9,120,000,000원 근저당이 현재 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소구조는 명확합니다. 말소기준 뒤에 설정된 송흥수의 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기 밖의 대항력 임차인입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 4명의 보증금 합계가 220,000,000원이고, 배당계산에서는 우선변제권이 없어 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층204호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 98,152,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기상 용도 차이 | 등기사항상 판매시설 · 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
현재 기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다. 따라서 “등기상 모두 소멸한다”는 사실만으로 매수인 부담이 0원이 되는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 인수 가정 220,000,000원
| 임차인 / 점유범위 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 · 주거 | 2024.03.14 | 50,000,000원 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 와이즈원 203·204·205·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 최유란 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 진광배는 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 나머지 4명은 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정돼 있습니다. 배당계산상 이 4명의 보증금 합계 220,000,000원은 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 2.20억은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 98,152,000원 | 220,000,000원 | 318,152,000원 | 9,974,014,736원 |
| 6회 유찰 시 | 68,706,400원 | 220,000,000원 | 288,706,400원 | 10,002,930,315원 |
| 7회 유찰 시 | 48,094,480원 | 220,000,000원 | 268,094,480원 | 10,023,171,221원 |
현재 최저가는 감정가의 약 16.8%까지 내려왔지만, 인수액을 포함한 현재 실질취득 318,152,000원은 감정가의 약 54.5%입니다. 6회 유찰 시에도 실질취득은 288,706,400원, 7회 유찰 시에는 268,094,480원입니다. 별도의 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,166,736원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 95,985,264원 |
| 을구 6번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,070,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 95,985,264원, 미배당은 9,974,014,736원입니다. 임차보증금 220,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기사항상 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
- 시설 소유관계. 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문조사돼 경매 후 귀속·철거·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 호실 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설·골프연습장이라는 특수 이용상태와 현재 5회 유찰 이력은 재매각·임대 시 가격과 점유조건을 보수적으로 확인해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 98,152,000원이 아니라 인수액을 합친 318,152,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 보세요.
- 대항력 임차인 원본 대조. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 실제 계약서, 점유현황, 보증금 반환관계와 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 204호 중복 점유표시 확인. 진광배와 주식회사 와이즈원의 점유범위 모두에 204호가 포함돼 있으므로 실제 점유주체와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중인 상태와 건축물 현황도의 호실 특정 범위를 직접 대조하세요.
- 임차인 설치물 확인. 골프 관련 시설·인테리어·냉난방설비 등 임차인 소유로 조사된 시설의 귀속과 철거 가능성을 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이지만, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “16.8% 최저가”보다 “2.20억 인수”가 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 584,000,000원이 5회 유찰돼 98,152,000원까지 떨어졌다는 것입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 하면 결론은 달라집니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 220,000,000원 전액 인수 가정 때문에 현재 회차의 실질취득은 318,152,000원입니다. 여기에 골프존파크라는 특수 이용상태, 임차인 설치 시설, 호실 간 벽체 구분 문제, 204호 점유기재 중첩까지 확인해야 합니다.
등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 매수인이 임차보증금을 승계하는 것은 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 감정가 대비 유찰률만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 표시 최저가보다 실질취득액·임차인 승계·점유관계를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
