대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9, 동성로3길 20의 2층204호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이고, 건축물대장에는 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 표시 변경된 물건입니다. 현재 말소기준은 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 채권최고액 9,120,000,000원입니다. 이후의 송흥수 근저당 2건과 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 실제 임차인은 5명으로 확인되고, 그중 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 모두 말소기준권리인 2022.04.29.보다 앞선 전입일이 잡혀 있어 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 네 임차인의 보증금 합계는 220,000,000원이며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층204호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 140,218,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 소유자는 2022.04.29. 소유권을 취득한 주식회사씨에이치지입니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2023년에 설정된 송흥수의 근저당권 500,000,000원·450,000,000원과 2025년 압류들은 모두 말소기준 이후입니다. 앞선 신탁등기와 과거 근저당권·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·실질취득 — 최저가 24%의 착시
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 140,218,000원 | 220,000,000원 | 360,218,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 98,152,600원 | 220,000,000원 | 318,152,600원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 68,706,820원 | 220,000,000원 | 288,706,820원 |
이 사건은 배당계산상 대항력 임차보증금 220,000,000원이 매각대금과 별도로 전액 인수되는 구조입니다. 따라서 유찰이 계속돼 최저가가 낮아져도 실질취득은 “낙찰가 + 220,000,000원”으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,763,052원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 인수 100,000,000원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 인수 50,000,000원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 인수 20,000,000원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 인수 50,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 137,454,948원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,763,052원을 제외한 137,454,948원이 주식회사대구은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당은 9,932,545,052원입니다. 대항력 임차보증금 220,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가의 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설인 지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 감정평가 당시 공히 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 140,218,000원이 아니라 인수액 220,000,000원을 포함한 실질취득 360,218,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인 4명. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 204호 실제 점유범위. 임차인별 점유 호실이 203·204·205·206호와 301호 이상으로 분산돼 있고, 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물 현황도와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 임차인 시설물. 골프 관련 시설과 내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 임차인 소유로 탐문됐으므로 철거·존치 범위를 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 4회 유찰된 근린생활시설이고 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물 현황도와 실제 점유 및 시설물 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.40억 낙찰”이 아니라 “3.60억 취득”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 감정가 584,000,000원이 4회 유찰돼 140,218,000원까지 떨어졌지만, 배당계산상 대항력 임차보증금 220,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서 보아야 할 숫자는 360,218,000원입니다.
등기상 후순위 근저당·압류는 소멸하지만, 임차인 인수와 점유·시설물 문제가 남습니다. 특히 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이고 골프 관련 설비와 인테리어가 임차인 소유로 조사된 근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 단순 권리정리형 물건으로 보기 어렵습니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리·점유·시설물 확인을 마친 뒤 실질취득 360,218,000원을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
