대구지방법원 2025타경8277. 삼덕동1가 33-9의 3층 301호 집합건물입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 주택이나 아파트형 물건이 아니라 상업·운동시설 성격을 가진 특수 집합건물로 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 9,120,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 송흥수 근저당권 2건, 대구광역시 중구·국세 관련 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부의 후순위 담보권 자체보다 중요한 문제는 그보다 먼저 점유한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 301호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 819,000,000원 / 196,641,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당입니다. 2022.12.07. 대구광역시 중구 압류, 2023년 송흥수 근저당권 2건, 2025년 국세 압류, 경매개시결정과 중구청 압류는 모두 그 이후입니다. 따라서 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 보증금 2.2억 + 미상 점유자
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인 6명으로 봅니다. 이 가운데 말소기준일인 2022.04.29.보다 먼저 전입한 임차인들이 있고, 배당 시뮬레이션에는 이들의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인 인수위험으로 반영되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호·204호·206호·217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 비인수 |
| 주식회사 와이즈원 | 203·204·205·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
| 제이엠 | 주거 · 호실 특정 없음 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
특히 최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 점유 표시가 301호를 직접 포함합니다. 주식회사 와이즈원은 203·204·205·206호로 표시되어 있지만, 이 건물은 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이고 각 호 위치·면적을 건축물 현황도에 의해 특정할 수 있는 형태입니다. 배당 계산에도 와이즈원의 100,000,000원이 인수 대상으로 포함돼 있어, 호실 표시만 보고 이를 배제하기 어렵습니다.
③ 배당과 미배당 — 매각대금은 사실상 선순위 근저당에서 소진
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,552,974원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 주식회사대구은행 근저당 | 9,120,000,000원 | 193,088,026원 |
| 2. 송흥수 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 송흥수 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 196,641,000원 가정. 집행비용 3,552,974원을 제외한 193,088,026원이 주식회사대구은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 대항력 임차인 보증금 220,000,000원은 배당과 별도로 매수인 승계위험으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 4회 유찰의 의미 — 24%라는 숫자만으로 가격 메리트 판단 금지
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 196,641,000원 · 감정가의 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 137,648,700원 · 감정가의 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 96,354,090원 · 감정가의 11.76% |
| 매수인 인수위험 | 각 시나리오 220,000,000원 |
표면상으로는 819,000,000원짜리 감정평가 물건이 196,641,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수 자체가 할인 매력의 증거가 아닙니다. 대항력 임차인, 호실 간 벽체 구분 문제, 골프 관련 시설의 소유관계, 인테리어·설비의 매각 제외가 동시에 얽혀 있기 때문입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 호실 경계와 제외 시설
- 이용상태. 감정평가 당시 전체적으로 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 호실 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 따라 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등 임차인이 설치한 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 구조. 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 5층 건물의 2층 및 3층에 산재하는 단위상가 형태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가, 대구반월당우체국 북서측에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류와 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 8,618,000원/㎡, 토지면적 2,353.4㎡입니다.
- 환금성. 중심상업지역의 상업·운동시설이라는 입지 장점은 있으나, 일반 주거형 집합건물보다 매수층이 좁고 4회 유찰된 상태여서 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 원본 대조. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 점유 범위와 실제 보증금 승계범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 제이엠 점유관계. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. “대항력 없음”으로 간주해 응찰하면 안 됩니다.
- 호실 경계 실측. 301호가 다른 호실과 벽체로 뚜렷하게 분리되지 않은 사용상태이므로, 건축물 현황도와 실제 점유선을 현장에서 대조해야 합니다.
- 제외 시설 확인. 골프시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등 매각 제외 설비가 철거될 경우의 복구비와 공실 상태를 가정해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당 및 인수 외 비용을 검토해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 감정가의 24.01%라는 숫자를 단독으로 가격 메리트 근거로 사용하지 말고, 인수금·명도·시설 재구축비까지 합쳐 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 먼저 볼 숫자는 2.2억이다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 819,000,000원이 네 차례 유찰되어 196,641,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 통과하면 시선이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 먼저 점유한 대항력 임차인 보증금이 배당 가정상 220,000,000원이고, 제이엠의 전입일·보증금도 확정되지 않았습니다.
여기에 301호와 다른 호실이 벽체로 명확히 구획되지 않은 사용상태, 현재 골프존파크 영업에 쓰이는 골프 관련시설·인테리어·냉난방설비·폴딩도어의 매각 제외까지 더해집니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰된 싼 상가”가 아니라 “인수·점유·시설분리 위험을 해소해야 하는 특수 상업시설”로 보는 것이 맞습니다. 결론은 가격보다 권리와 명도 선확인입니다.
