대구지방법원 2025타경8277. 대상은 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 3층 307호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐습니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 송흥수 근저당권 2건, 국세 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 4명입니다. 배당 시뮬레이션은 이들 보증금 합계 220,000,000원을 모두 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층307호 |
| 도로명 | 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 106,604,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 방화지구 · 도시지역 · 상대보호구역 · 소로2류 접함 |
| 공시지가 | 8,618,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금이 남는다
말소기준은 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2023년 송흥수 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 2025년 국세 압류와 중구청 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 과거의 2015년 대구은행 근저당권, 2016년 전세권 200,000,000원 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 인수 반영 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 매수인 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 매수인 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 매수인 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 매수인 인수 |
실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 분류되어 있고, 나머지 4명은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 배당 시뮬레이션에서는 이 4명의 보증금 합계 220,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다.
③ 실질취득 구조 — 106,604,000원이 끝이 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 106,604,000원 | 220,000,000원 | 326,604,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 74,622,800원 | 220,000,000원 | 294,622,800원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 52,235,960원 | 220,000,000원 | 272,235,960원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 현재 시뮬레이션상 220,000,000원 인수액은 그대로입니다. 그래서 유찰이 거듭돼도 실질 부담은 294,622,800원, 272,235,960원 수준으로 내려가는 구조입니다. 최저가 숫자만큼 실질 부담이 낮아지지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,292,456원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 104,311,544원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 10,070,000,000원 중 채권자 배당액은 104,311,544원, 미배당액은 9,965,688,456원입니다. 인수보증금 220,000,000원은 배당에서 빠져나가는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 구조입니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기상 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호의 위치와 면적은 건축물 현황도에 따라 특정 가능합니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등 임차인이 설치한 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설, 지하철역 등이 인근에 있어 전반적 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 106,604,000원이 아니라 인수액을 포함한 326,604,000원을 자금 판단 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인별 계약관계 확인. 대항력 있는 4명의 보증금 합계 220,000,000원이 인수 시뮬레이션에 반영돼 있으므로 임대차계약서, 점유범위, 반환관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 307호와 실제 점유범위 대조. 임차인별 표시가 203호·301호·301호-308호 등으로 넓게 걸쳐 있으므로 현장 구획과 명세서의 호실 특정 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비 확인. 골프 관련시설과 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등이 제외되므로 낙찰 후 실제 사용 가능한 상태와 추가 공사비를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도 난도 점검. 다수 임차인이 영업시설을 점유하는 구조이므로 단순 주거용 소유자 점유보다 인도·명도 협의가 복잡할 수 있습니다.
- 용도 차이 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설 표시가 다르므로 실제 영업·사용계획과 인허가 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “220,000,000원 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 444,000,000원, 최저가 106,604,000원, 4회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있기 때문입니다. 현재 회차 실질취득 부담은 326,604,000원이고, 추가 유찰이 생겨도 인수액 자체는 줄지 않습니다.
여기에 호실 간 뚜렷한 벽체 구분 없이 골프 관련 시설로 통합 이용 중인 구조, 임차인이 설치한 골프시설·인테리어·냉난방설비·폴링도어의 매각 제외, 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설의 용도 차이까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리·사용·환금성 확인 난도가 높은 물건이며, 현 단계에서는 가격 숫자보다 인수관계와 실제 점유·사용구조를 먼저 확인해야 합니다.
