대구지방법원 2025타경8277. 대상은 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 3층 307호입니다. 등기사항상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에서는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 감정가는 444,000,000원이지만 5회 유찰 후 현재 최저매각가는 74,622,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 그 이후의 송흥수 근저당 2건, 국세 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준일보다 앞선 임차관계입니다. 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지의 전입일이 모두 2022.04.29.보다 앞서며, 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 각각의 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 307호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 현황 근린생활시설(골프존파크) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 74,622,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 인수 계산 2.2억
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | — | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 없음 |
진광배는 전입일이 말소기준권리보다 뒤인 2024.03.14.이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 모두 말소기준일 이전 전입이며, 배당계산에는 “대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영돼 있습니다. 이 네 건의 보증금은 100,000,000원 + 50,000,000원 + 20,000,000원 + 50,000,000원으로, 합계 220,000,000원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 2.2억은 남는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 74,622,000원 | 220,000,000원 | 294,622,000원 | 9,997,121,196원 |
| 6회 유찰 시 | 52,235,400원 | 220,000,000원 | 272,235,400원 | 10,019,104,837원 |
| 7회 유찰 시 | 36,564,780원 | 220,000,000원 | 256,564,780원 | 10,034,493,386원 |
이 사건에서는 제공된 시나리오마다 매수인 인수액이 220,000,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰이 한 번 더 진행돼 최저가가 52,235,400원으로 내려가더라도 실질취득액은 272,235,400원이고, 7회 유찰 시에도 256,564,780원입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,743,196원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 72,878,804원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 10,070,000,000원 중 채권자 배당액은 72,878,804원, 미배당액은 9,997,121,196원으로 계산돼 있습니다. 임차인 4명의 보증금 220,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기상 판매시설이나 건축물대장에서는 운동시설(골프연습장)로 표시 변경돼 있습니다.
- 구조. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 2·3층에 산재하는 단위상가이며 승강기·소방·에스컬레이터·시스템 냉·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 환금성 변수. 5회 유찰 이력, 운동시설·근린생활시설 이용, 호실 경계가 뚜렷한 벽체로 나뉘지 않은 현황, 주요 골프시설·인테리어의 매각 제외를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차는 74,622,000원 낙찰가 가정에 인수 220,000,000원을 더한 294,622,000원이 핵심 숫자입니다.
- 선순위 임차관계 원본 대조. 와이즈원·최유란·에이치제이엠·씨에이치지의 점유 부분, 전입 효력, 보증금, 배당요구 여부와 인수범위를 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 대조해야 합니다.
- 307호와 임차 점유 범위 확인. 임차인별 기재 점유 부분이 여러 호실에 걸쳐 있으므로 현장 점유와 307호의 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용되고 있으므로 건축물 현황도와 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등이 임차인 설치물로 조사돼 매각에서 제외됩니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설, 현황상 골프존파크 이용이므로 취득 후 사용계획과 관련 인허가·용도 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,462만원 낙찰”이 아니라 “2억9,462만원 구조”
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려와 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어, 현재 회차의 실질취득액은 294,622,000원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 272,235,400원, 두 차례 더 유찰돼도 256,564,780원입니다.
여기에 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용되는 현황, 등기·건축물대장·실제 이용의 용도 차이, 골프 관련 시설과 내부 인테리어·제반 설비의 매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마나 떨어졌는가”보다 “인수액과 실제 취득 후 사용할 수 있는 물리적 범위가 무엇인가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
