대구지방법원 2025타경8277. 등기사항상 본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 도로명주소 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 221호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 현재 최저매각가는 104,923,000원으로 감정가 437,000,000원의 약 24%까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭보다 임차인 인수입니다. 배당 계산에는 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원 등 총 220,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 104,923,000원 + 220,000,000원 = 324,923,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.29. 대구은행 근저당

말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 9,120,000,000원입니다. 이후 2023년 송흥수 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 2025년 국 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기와 2015·2016년 근저당권, 2021·2024년 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차 현황 — 대항력 있는 4건 + 판정 미상 1건

진광배의 전입신고일은 말소기준권리보다 뒤인 2024.03.14.로 조사돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4건은 전입일이 2022.04.29. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 또한 별도 조사기록에는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상인 항목이 남아 있습니다.

③ 회차별 부담 — 더 유찰돼도 인수액 2.2억은 남는다

유찰이 한두 번 더 진행되면 법원에 납부하는 매각대금은 내려가지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 220,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 매각가만 73,446,100원 또는 51,412,270원으로 내려가는 모습을 보고 실질 부담도 같은 비율로 줄어든다고 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,923,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용 2,268,922원을 제외한 102,654,078원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 뒤 순위 근저당권에는 배당 여력이 없습니다. 계산상 총 채권 미배당은 9,967,345,922원이며 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 현황·용도 리스크 — 여러 호실을 벽체 구분 없이 이용

매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도의 도면으로 특정할 수 있습니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.

또한 골프 관련시설, 내부 인테리어와 시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등 제반 설비는 임차인이 설치한 것으로 조사됐고 매각에서 제외됩니다. 즉 낙찰 후 현재 영업시설의 외관이나 설비가 그대로 매수인 소유로 귀속된다고 전제하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구반월당우체국 북서측, 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구이며 토지면적 2,353.4㎡, 공시지가 8,618,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 104,923,000원만 볼 것이 아니라 인수액 220,000,000원을 더한 현재 실질취득 324,923,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 대항력 임차보증금 확인. 4건의 인수 보증금이 실제 본건 221호와 어떤 점유·계약관계로 연결되는지 원본 서류와 현장으로 대조해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 전입일·보증금 미상 조사기록은 대항력을 단정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문 확인이 필요합니다.
• 호실 경계 확인. 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물 현황도상의 221호 위치·면적과 실제 사용구역을 대조해야 합니다.
• 제외 시설 확인. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 매각 제외 설비의 철거·인도 영향을 확인해야 합니다.
• 유찰 추가 시에도 총부담 재계산. 5회 유찰 시 실질취득 293,446,100원, 6회 유찰 시 271,412,270원으로 제시돼 있어 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 2.2억 인수다

이 사건은 감정가 437,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가 104,923,000원까지 내려왔다는 점이 가장 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 반대 방향입니다. 대항력 있는 임차 관련 4건의 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 현재 실질취득액은 324,923,000원입니다. 여기에 대항력 판정이 불가능한 미상 조사기록, 여러 호실을 벽체 구분 없이 사용하는 현황, 매각에서 제외되는 임차인 설치 시설까지 겹칩니다.

실거래 시세 자료도 없어 324,923,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 임차인 인수관계·실제 점유범위·매각 제외 시설을 먼저 확정해야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다. 단순히 “감정가의 24%니까 싸다”는 접근은 피해야 합니다.