대구지방법원 2025타경8277. 삼덕동1가 33-9의 집합건물 2층 221호로, 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기사항상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설 (골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 437,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 73,446,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 말소기준인 2022.04.29 대구은행 근저당보다 앞선 전입자가 4명이고, 이들의 확인 보증금 합계가 220,000,000원입니다. 배당계산상 이 4명의 보증금은 우선변제로 소진되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 “4억3,700만원짜리를 7,344만원에 산다”고 해석하는 것은 권리구조와 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층221호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 등기상 판매시설 / 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 73,446,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 7,662,660,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상의 기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 그 이후 송흥수의 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 소멸한다고 임차보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사돼 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 220,000,000원
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.07.11 | 인수 제외 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 구조 — 시세보다 ‘최저가 + 인수’가 먼저다
이 사건에서는 동일 기준의 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 우선 비교해야 할 숫자는 73,446,000원이라는 최저가가 아니라 293,446,000원의 확인 기준 실질취득액입니다. 특히 5회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 뜻인 동시에, 이 용도와 권리구조에서 반복적으로 매수자를 찾지 못했다는 환금성 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,722,028원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 71,723,972원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계 10,070,000,000원 중 채권자 배당은 71,723,972원이고, 미배당액은 9,998,276,028원입니다. 선순위 임차보증금 220,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체의 추가 리스크
- 호실 경계. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 매각 제외 시설. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등 이에 수반되는 제반 설비는 임차인이 설치한 것으로 조사돼 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 73,446,000원이 아니라 확인된 인수액을 합친 293,446,000원을 우선 계산 기준으로 두어야 합니다.
- 선순위 임차인 4명. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 보증금 합계 220,000,000원 인수 여부를 원본 명세서와 점유관계로 재확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 실제 보증금과 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 벽체 구분 없이 여러 호실이 이용되고 있어 현황도·현장상 위치 및 독립성 확인이 중요합니다.
- 매각 제외 설비. 골프 관련시설과 임차인 설치 인테리어·시스템 냉난방·폴딩도어 등이 제외되므로 현장 존치 여부와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 감정가 대비 크게 내려온 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰 자체를 환금성과 수요 측면의 경고 신호로 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “73,446,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가보다 220,000,000원의 선순위 보증금입니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득액은 293,446,000원이고, 전입일과 보증금이 미상인 별도 점유자까지 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 인수문제는 별개의 층위입니다.
여기에 5회 유찰, 판매시설에서 운동시설로 변경된 용도, 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용되는 현황, 골프 관련시설과 주요 내부 설비의 매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 437,000,000원이 73,446,000원까지 내려왔다”는 할인율로 평가하기보다, 임차보증금 승계와 물리적 이용조건을 먼저 확정해야 하는 고난도 상가·운동시설형 경매로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
