대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물의 2층 217호입니다. 등기사항전부증명서상 판매시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)로 변경되었습니다. 감정평가상으로도 현재 골프존파크 용도의 근린생활시설로 이용 중입니다.

숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 감정가 678,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 113,950,000원으로 내려왔습니다. 그러나 낙찰가와 매수인이 최종적으로 부담하는 금액은 다를 수 있습니다. 이 사건은 선순위 임차인 문제와 서로 다른 호실을 구분 없이 사용하는 현황이 함께 존재합니다.

말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 점유가 신고된 임차인 명의가 있고, 일부는 보증금 전액이 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 특히 217호 자체와 임차인의 실제 점유 범위를 구분하지 않은 채 전체 보증금을 합산하면 인수액을 잘못 판단할 위험이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차 문제가 남는다

등기상 말소기준권리는 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,120,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-212호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보와 관련된 채권최고액으로, 217호 한 개 호실에 전액 귀속되는 채무액이라고 단정할 수 없습니다.

이후 설정된 송흥수의 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 대구광역시 중구 및 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 과거의 신탁등기와 일부 압류 및 선행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 명의별 선순위 여부와 217호 귀속 문제

임차인으로 기재된 명의는 5개입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고로 표시된 명의는 없습니다. 그러나 서로 다른 호실의 점유 범위가 중첩되어 있어, 이를 곧바로 217호의 독립된 임차인 5명으로 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 조사자료의 전입일과 말소기준일을 비교한 분류입니다. 상가 임차인의 실제 대항력은 적법한 임대차, 목적물의 인도, 사업자등록 등 해당 법률상 요건과 그 유지 여부를 확인해야 합니다. 확정일자가 기재되지 않았다는 사실만으로 우선변제권의 부존재가 최종 확정되는 것은 아닙니다.

또한 주식회사 씨에이치지는 현재 소유자로도 등기되어 있습니다. 같은 법인이 임차인 명의와 소유자 명의에 함께 나타나는 만큼, 소유권 취득 전후의 임대차관계 및 보증금 채권의 존속 여부를 확인해야 합니다. 단순한 명의 일치만으로 보증금의 승계나 소멸을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당과 실질취득 — 1.14억이 최종 취득원가는 아니다

현재 최저매각가 113,950,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용으로 2,395,300원을 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 111,554,700원입니다.

근저당권자에게 표시된 채권액은 채권최고액 기준입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 우선배당 변동 요인이 반영되지 않았습니다. 보증금 인수액은 배당액과 별도로 계산된 잠정 금액이며, 217호에 대한 실제 부담 확정액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 문제는 그대로

현재 회차에 이어 추가 유찰이 발생하는 경우의 가격 및 인수액 시뮬레이션입니다. 선순위 보증금의 매수인 인수 분류가 변하지 않는다는 전제로 계산되어 있습니다.

매각가가 내려가면 조건부 실질취득액도 감소하지만, 이 시뮬레이션에서는 220,000,000원의 잠정 인수보증금이 계속 남습니다. 따라서 최저매각가가 감정가의 12% 또는 8% 구간까지 내려간다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 시세와 환금성 — 감정가 할인율만으로 판단할 수 없다

감정가는 678,000,000원이고 현재 최저매각가는 113,950,000원입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 경매 진행 수준을 의미할 뿐, 최근 시장에서 거래되는 가격과의 할인율을 의미하지 않습니다.

본건은 주거용 아파트가 아닌 골프연습장으로 이용되는 구분상가입니다. 상가의 시장가치를 판단하려면 개별 호실의 위치, 전용면적, 실제 사용 가능성, 임대수익, 공실 위험 및 시설 귀속관계를 함께 검토해야 합니다.

특히 217호는 다른 호실과 벽체로 구분되지 않은 상태입니다. 실질취득액을 비교할 때에도 여러 호실을 결합한 영업시설 전체의 가치가 아닌, 217호 단독으로 취득하는 부동산의 가치를 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 등이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로 및 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 및 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 알루미늄복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 에스컬레이터와 시스템 냉·난방설비 등이 조사되어 있습니다. 다만 매각 제외 설비와 공용설비를 구분해야 합니다.
• 공부상 용도. 등기사항전부증명서상 판매시설이나, 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.
• 공간 활용. 여러 구분호실을 통합하여 골프존파크로 사용하고 있습니다. 개별 호실의 물리적 분리와 독립 사용 가능성은 실제 현장 및 건축물 현황도를 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업지역에 위치하더라도 현재 영업시설의 사용 형태와 매각 제외 설비, 임대차관계가 매수 수요를 제한할 수 있습니다. 최근 유사 상가의 실거래가격으로 적정 취득가를 별도 검증해야 합니다.

⑦ 핵심 위험 — 세금·공동담보·시설 제외

⑧ 입찰 체크리스트

• 217호의 실제 경계 확인. 건축물 현황도와 현장 실측을 대조하여 217호의 위치와 면적을 특정하고 다른 호실과 분리하여 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권의 목적물 확인. 와이즈원·최유란·에이치제이엠·씨에이치지의 임대차계약서와 실제 점유 호실을 대조해야 합니다. 각 보증금이 217호와 연결되는지를 확인하는 것이 우선입니다.
• 법적 대항력과 배당 확인. 전입일뿐 아니라 실제 인도, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부 및 권리 유지 상태를 검토해야 합니다. 기록상 선순위로 표시된 사실만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 소유자와 임차인 명의 중첩 확인. 주식회사 씨에이치지가 소유자이면서 임차인 명의로도 나타나는 경위를 확인하고 보증금 채권의 실제 존속 여부를 검증해야 합니다.
• 진광배의 실제 점유 범위 확인. 217호가 기재된 임차인이므로 말소기준 이후 전입이라는 사실과 별개로 현재 점유 상태, 배당요구 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설 목록 확인. 골프 관련시설, 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 매각 제외 대상의 범위를 현장 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 공동담보·세금 확인. 대구은행 공동담보목록과 세금 관련 압류, 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비와 명도비용 확인. 공용부분 관리비, 시설물 원상회복 비용, 점유자와의 협의 및 강제집행 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 최저매각가가 아닌 실제 인수액을 반영한 총취득원가와 개별 호실의 시장가치를 비교해야 합니다. 상업용 부동산의 임대수익 및 환금성을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물 현황도와 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 인수 범위다

이 사건의 최저매각가 113,950,000원은 감정가 678,000,000원의 약 17%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 220,000,000원을 전부 부담하는 시뮬레이션에서는 333,950,000원이 조건부 실질취득액입니다.

더 큰 문제는 그 220,000,000원이 217호의 확정 인수금액인지 검증되지 않았다는 점입니다. 여러 호실에 걸친 임대차가 혼재하고, 일부 선순위 임차인은 217호가 아닌 다른 호실의 점유자로 기재되어 있습니다. 실제 권리 귀속을 확인하지 않으면 인수액을 과대평가하거나 반대로 중요한 점유 위험을 놓칠 수 있습니다.

등기상 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차권의 존재 여부, 구분호실의 물리적 독립성, 매각 제외 시설의 범위는 별개의 문제입니다. 최근 유사 상가의 실거래가격과 임대수익도 확인해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

결론적으로 이 물건은 낮은 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 우선 확인할 사항은 217호에 귀속되는 임차권과 실제 인수액입니다. 그 범위가 특정되고 시설·명도 비용까지 산정된 후에야 실질취득액을 기준으로 입찰가를 판단할 수 있습니다.