대구지방법원 2025타경8277. 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 2층 217호입니다. 현재 감정평가상 근린생활시설(골프존파크)로 이용되고 있으며, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 678,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 162,787,000원까지 낮아졌습니다.

하지만 이 사건은 최저가 자체보다 인수되는 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 배당계산에서는 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원을 모두 대항력 있는 임차인의 보증금으로 보고, 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산합니다. 그 합계가 220,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도

현재 말소기준권리는 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 9,120,000,000원입니다. 그 이후의 압류, 송흥수 근저당권 2건, 임의경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2015년·2016년 설정된 근저당권은 이미 말소됐습니다.

임차관계 — 대항력 4건, 매수인 인수 220,000,000원

진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준권리 2022.04.29.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐고 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4건은 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되며, 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.

② 가격 판단 — 현재 회차 실질취득 382,787,000원

현재 회차는 감정가의 24.01% 수준인 162,787,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 배당계산에 반영된 인수액을 포함한 현재 회차 실질취득은 382,787,000원입니다.

확인 가능한 최근 실거래 시세가 없어, 현재 실질취득액을 두고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일반 아파트가 아니라 상가·운동시설 성격의 구분건물이고, 여러 호실을 하나의 골프 관련 시설처럼 이용 중인 점까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,787,000원 가정)

채권 합계 10,070,000,000원 중 현재 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 159,707,982원이고, 미배당은 9,910,292,018원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 현재 이용. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 5층 건물의 2층 및 3층에 산재하는 단위상가입니다.
• 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이지만 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다. 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 162,787,000원에 인수액 220,000,000원을 더한 382,787,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지 보증금 합계 220,000,000원이 배당계산상 전액 매수인 인수입니다.
• 호실 경계와 실제 사용범위 확인. 여러 호실이 벽체 구분 없이 이용되고 있으므로 현장과 건축물 현황도의 217호 위치·면적을 직접 대조해야 합니다.
• 제외되는 시설 확인. 골프 관련 시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각 제외이므로 낙찰 후 실제 사용 가능 상태를 따로 산정해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 배당 순서를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차관계 원본 대조. 대항력·우선변제권·배당요구 여부와 각 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24.01% 최저가”보다 “220,000,000원 인수”가 핵심

감정가 678,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 162,787,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 그 할인율을 그대로 투자 매력으로 연결하기 어렵습니다. 대항력 임차인 보증금 220,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산되기 때문입니다.

현재 회차 실질취득은 382,787,000원이고, 여기에 여러 호실을 통합해 사용하는 현황, 골프 관련 시설 및 인테리어·설비의 매각 제외, 국세·지방세 압류가 함께 존재합니다. 확인 가능한 실거래 시세도 없어 현재 실질취득액을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가 할인만으로 접근하기보다 인수보증금·물적 범위·점유관계를 먼저 확정해야 하는 고위험형 물건입니다.