대구지방법원 2025타경8277. 본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 도로명주소 동성로3길 20의 2층 218호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설, 건축물대장상으로는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경된 물건입니다. 감정가 499,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 119,809,000원으로 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행 근저당권인데, 그보다 앞서 전입한 임차인이 4명 존재합니다. 배당분석상 이 4명의 보증금은 우선변제 없이 전액 매수인 인수 220,000,000원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차에서는 최저매각가 119,809,000원에 이 인수액을 더한 339,809,000원을 실질적인 취득부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층218호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 119,809,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 4명이 핵심
등기상 말소기준은 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 송흥수 근저당권 2건과 국세 압류, 경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지는 모두 말소기준일보다 앞선 전입일이 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있고, 2025.07.11. 배당요구가 접수되어 있습니다. 반면 앞선 4명은 배당분석에서 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 임차인은 없어 실제 임차인은 5명입니다.
② 가격 판단 — 119,809,000원이 아니라 339,809,000원
이 사건에는 실거래 비교치보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 바로 매수인 인수 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 499,000,000원에서 4회 유찰된 119,809,000원이지만, 그 금액만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 119,809,000원 | 220,000,000원 | 339,809,000원 | 9,952,668,326원 |
| 5회 유찰 시 | 83,866,300원 | 220,000,000원 | 303,866,300원 | 9,988,043,293원 |
| 6회 유찰 시 | 58,706,410원 | 220,000,000원 | 278,706,410원 | 10,012,750,305원 |
유찰이 더 진행돼도 배당 시나리오상 매수인 인수액 220,000,000원은 그대로입니다. 따라서 실질취득은 매 회차의 매각가에 220,000,000원을 더한 금액으로 봐야 합니다. 현재 회차에서 “감정가 대비 24.01%”라는 숫자만 강조하면 실제 부담을 크게 축소해 보게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,477,326원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 117,331,674원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,070,000,000원 중 예상 배당액은 117,331,674원이고, 미배당은 9,952,668,326원입니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위 일대는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와 대중교통시설인 지하철역 등이 인근에 위치해 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 본건은 2층 218호입니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.
- 도로·토지. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로에 접하며, 토지는 중심상업지역·도시지역·방화지구에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 시설 제외. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비와 폴링도어 등은 임차인이 설치한 것으로 탐문되었고 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 최저가 119,809,000원이 아니라 인수액 220,000,000원을 더한 339,809,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 4명 확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 보증금 합계 220,000,000원이 배당분석상 매수인 인수입니다.
- 점유 범위 대조. 임차인별 기재 호실과 본건 2층218호의 실제 사용·점유 관계, 벽체 구분 및 건축물 현황도상 특정 범위를 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설(골프연습장)의 표시 차이를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등 매각 제외 설비의 범위와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 회차가 더 내려가도 인수액은 유지. 5회 유찰 시 매각가 83,866,300원, 6회 유찰 시 58,706,410원이지만 시나리오상 인수액 220,000,000원은 동일합니다.
맺으며 — “유찰률”보다 “인수액”이 먼저다
감정가 499,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 119,809,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건의 권리분석 결론은 반대 방향에서 출발해야 합니다. 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 339,809,000원입니다. 추가 유찰 시에도 5회 유찰 303,866,300원, 6회 유찰 278,706,410원으로 봐야 합니다. 여기에 본건은 일반적인 주거용 물건이 아니라 근린생활시설·골프연습장 이용 상태이고, 골프 관련시설과 내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각에서 제외됩니다. 최저가는 크게 낮아졌지만, 인수권리와 물건 특성이 무겁습니다. 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “220,000,000원의 인수를 포함해 얼마에 취득하는가”를 먼저 보는 것이 핵심입니다.
