대구지방법원 2025타경8277. 등기상 대상은 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 집합건물 2층 218호입니다. 실제 감정 이용상태는 근린생활시설(골프존파크)이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다. 감정가 499,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가는 83,866,000원까지 내려왔습니다.
권리 자체는 말소기준권리인 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 4명입니다. 배당가정상 이 4명의 우선변제권은 없고 보증금 총 220,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층218호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 근린생활시설(골프존파크) · 등기상 판매시설 / 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 83,866,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
말소기준은 2022.04.29. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 송흥수의 근저당권 2건, 국의 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준일 이전에 전입한 임차인이 4명 존재해, 등기상 후순위 권리가 사라지는 것과 별개로 임차보증금 인수 부담이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 진광배는 2024.03.14. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 나머지 4명은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당가정에서 이 4명의 보증금은 배당되지 않고 전액 인수됩니다.
③ 최저가 착시 — 현재 실질취득 303,866,000원
현재 최저매각가는 83,866,000원이지만 매수인 인수액 220,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 303,866,000원입니다. 따라서 감정가 대비 16.81%라는 최저가 비율만으로 가격이 낮다고 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서 가격의 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 83,866,000원 | 220,000,000원 | 303,866,000원 |
| 6회 유찰 시 | 58,706,200원 | 220,000,000원 | 278,706,200원 |
| 7회 유찰 시 | 41,094,340원 | 220,000,000원 | 261,094,340원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,909,588원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 81,956,412원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 10,070,000,000원 중 예상 배당은 81,956,412원, 미배당은 9,988,043,588원입니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원은 배당분배가 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
⑤ 이용상태·입지·매각제외 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 이용. 본건은 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기상 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 호실 구분. 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능합니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비·폴링도어 등 제반 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 위치합니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가이고 승강기·소방·에스컬레이터·시스템 냉·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 83,866,000원에 인수보증금 220,000,000원을 더한 303,866,000원이 우선 판단 기준입니다.
- 대항력 임차인 4명 확인. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 실제 점유범위와 보증금 반환관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 통합 이용 구조 확인. 여러 호실을 벽체 구분 없이 사용하는 형태이므로 218호의 물리적 경계와 독립 사용 가능성을 건축물 현황도와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비 확인. 골프시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 제외되므로 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 시설 범위를 별도로 점검해야 합니다.
- 용도 표시 차이 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설(골프연습장)의 차이를 전제로 향후 사용·임대 계획을 검토해야 합니다.
- 후순위 등기 소멸과 임차인 인수 구분. 근저당·압류가 매각으로 소멸해도 대항력 임차인의 보증금 인수는 별도로 남습니다.
맺으며 — “83,866,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 499,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 83,866,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 4명의 보증금 220,000,000원입니다. 현재 배당가정대로라면 이 금액은 전액 매수인에게 인수되고, 현재 회차의 실질취득액은 303,866,000원입니다.
여기에 실제 사용이 골프존파크이고 여러 호실이 벽체 구분 없이 연결돼 있으며, 골프 관련시설·인테리어·시스템 냉·난방설비 등은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차인 인수·점유범위·매각제외 설비를 먼저 보는 사건입니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 인수액을 포함한 총 부담과 낙찰 후 독립 사용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
