대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9의 2층 206호로, 감정평가상 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2022년 4월 29일 주식회사대구은행의 근저당권이고, 이후 설정된 송흥수 근저당 2건과 국세 압류·경매개시결정·대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리는 정리가 되지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
현황조사상 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지는 모두 2022년 4월 29일 말소기준보다 앞서 전입했고 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표는 이들의 보증금 합계 220,000,000원을 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산합니다. 반면 진광배는 2024년 3월 14일 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층206호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 근린생활시설(골프존파크) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 90,925,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전: 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 말소기준 | 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
현재 소유자는 2022년 4월 29일 주식회사씨에이치지로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사대구은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 송흥수의 근저당권 2건, 2025년 국 압류·임의경매개시결정·대구광역시중구청 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 임차인의 대항력은 등기 말소와 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 대항력 임차인 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금은 각각 100,000,000원·50,000,000원·20,000,000원·50,000,000원으로, 합계 220,000,000원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 2.2억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 90,925,000원 | 220,000,000원 | 310,925,000원 | 9,981,111,650원 |
| 6회 유찰 시 | 63,647,499원 | 220,000,000원 | 283,647,499원 | 10,007,898,156원 |
| 7회 유찰 시 | 44,553,249원 | 220,000,000원 | 264,553,249원 | 10,026,648,709원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 63,647,499원, 44,553,249원으로 내려가지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 220,000,000원입니다. 따라서 실질취득액도 각각 283,647,499원, 264,553,249원으로 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,650원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 88,888,350원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 10,070,000,000원, 채권자 예상배당은 88,888,350원, 미배당은 9,981,111,650원입니다. 별도로 대항력 임차인 보증금 220,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나 건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 90,925,000원이 아니라, 임차보증금 인수 220,000,000원을 더한 310,925,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 대항력 임차인 4명. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 206호 중복 점유. 진광배와 주식회사 와이즈원 모두 점유 부분에 206호가 포함되어 있으므로 실제 점유·명도관계를 확인해야 합니다.
- 벽체 구분. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있으므로 건축물 현황도와 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 시설 귀속. 골프 관련 시설과 내부 인테리어·설비가 임차인 소유로 탐문됐으므로 인도·철거·존치 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물 현황도와 임차관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 먼저 볼 것은 2.2억 인수다
이 물건은 감정가 541,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 90,925,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 대항력 임차보증금 220,000,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 310,925,000원이고, 후속 회차도 인수액은 그대로 남습니다. 여기에 여러 호실을 함께 사용하는 골프 관련 시설, 206호를 포함한 복수 점유, 뚜렷한 벽체 구분이 없는 이용형태까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 단순한 ‘5회 유찰 저가물건’이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 점유·시설관계를 함께 계산해야 하는 상업시설형 경매로 보는 것이 맞습니다.
