대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20의 2층 206호입니다. 등기상 용도는 판매시설이었으나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐고, 감정 현황은 근린생활시설(골프존파크)입니다. 현재 감정가 541,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 129,894,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만 권리분석의 중심은 따로 있습니다. 말소기준은 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행 근저당권이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 점유·전입 기록을 가진 임차관계가 있어 배당 시뮬레이션은 총 220,000,000원의 보증금 승계를 매수인 부담으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층206호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 현황 용도 | 근린생활시설(골프존파크) · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 129,894,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 방화지구 · 도시지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 승부는 임차관계
2022.04.29 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득한 같은 날, 주식회사대구은행이 채권최고액 9,120,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 송흥수의 근저당권 500,000,000원·450,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
임차 관련 기록은 총 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 206호가 포함된 점유기록과 다른 호실 점유기록이 함께 존재합니다. 특히 본건은 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 기재되어 있어 실제 사용범위와 각 임차관계의 본건 귀속을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
진광배는 2024.03.14 전입으로 말소기준 2022.04.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 반대로 나머지 4건은 말소기준보다 전입일이 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으며, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 미상입니다. 이 4건의 보증금 합계가 220,000,000원입니다.
③ 실질취득비용 — 129,894,000원이 끝이 아니다
현재 회차의 매각가 가정은 129,894,000원입니다. 여기에 매수인 인수로 계산된 임차보증금 220,000,000원을 더하면 실질적인 취득부담은 349,894,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 129,894,000원 | 220,000,000원 | 349,894,000원 | 9,942,724,516원 |
| 5회 유찰 시 | 90,925,800원 | 220,000,000원 | 310,925,800원 | 9,981,110,864원 |
| 6회 유찰 시 | 63,648,059원 | 220,000,000원 | 283,648,059원 | 10,007,897,606원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 법원 최저가는 90,925,800원, 두 번 더 진행되면 63,648,059원으로 내려가지만, 시뮬레이션상 인수액 220,000,000원은 그대로입니다. 따라서 입찰가는 떨어져도 실질취득비용은 310,925,800원, 283,648,059원으로 계산해야 합니다. 법원 최저가 숫자만으로 할인 폭을 판단하면 실제 자금 부담을 과소평가하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,516원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 127,275,484원 |
| 을구 6번 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,070,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 127,275,484원이며, 미배당은 9,942,724,516원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체의 추가 리스크
- 호실 구분. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도 도면에 의해 특정 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
- 시설 소유. 골프 관련 시설은 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어와 시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등도 임차인이 설치한 것으로 탐문되었습니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물의 2층 및 3층에 산재하는 단위상가 구조입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 토지면적 2,353.4㎡, 공시지가 8,618,000원/㎡, 상업용 토지입니다.
- 환금성 변수. 일반 주택이 아니라 골프연습장으로 이용 중인 상업시설이고 임차시설·통합사용 문제가 함께 있어 권리와 점유관계 확인이 가격보다 선행되어야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득비용으로 판단. 현재 회차 129,894,000원에 인수 220,000,000원을 더한 349,894,000원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 206호 직접 점유 확인. 주식회사 와이즈원과 진광배의 점유부분에 206호가 포함되어 있습니다.
- 301호 임차관계의 본건 영향 확인. 최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 301호 계열로 적시되어 있으나 배당 시뮬레이션에는 인수액으로 반영되어 있습니다.
- 벽체·현황도 대조. 호실별 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용 중이므로 건축물 현황도와 현장 사용범위를 직접 맞춰야 합니다.
- 임차인 시설 소유 확인. 골프 관련 시설·인테리어·시스템 냉난방설비 등의 소유 및 철거·반출 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 “인수 220,000,000원”
이 물건은 감정가 541,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 129,894,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론을 그 숫자에서 끝내면 안 됩니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차관계 때문에 배당 시뮬레이션상 220,000,000원을 매수인이 승계합니다. 현재 회차 실질취득은 349,894,000원입니다.
여기에 다른 호실과의 벽체 구분 없는 통합 사용, 206호를 포함한 복수 임차인의 점유, 임차인 소유 골프시설과 인테리어까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차·점유·시설관계가 어려운 상업시설”로 보는 것이 맞습니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 220,000,000원의 실제 승계 범위와 206호의 현실 점유관계입니다.
